Tasación antes del contrato de arras ¿es posible?

Aquel apartamento de playa a precio de ganga se presentaba como una oportunidad increíble para María y Pedro, que desde hacía tiempo querían comprar en el lugar que habitualmente veraneaban y dejar de alquilar. 

Al matrimonio no les extrañó ni que el precio fuera bastante más bajo que otros inmuebles de la zona, porque al propietario, un conocido de la pareja, le urgía vender, ni sus prisas en firmar el contrato de arras, esto es la señal de compromiso para adquirir la vivienda y que en caso de incumplimiento tiene penalizaciones. 

La alegría se convirtió en pesadilla. Habían firmado unas arras por un apartamento que valía incluso menos de lo pactado. La tasación posterior reveló que el inmueble presentaba importantes daños de humedades y requería de la sustitución de ventanas y que aquellas maravillosas vistas de la playa pronto desaparecerían por la construcción de otro edificio de apartamentos.

Es un ejemplo no real, pero tampoco inverosímil, de las consecuencias de no realizar una tasación antes de arras.

6 Ventajas de tasar una vivienda antes del contrato de arras

• Evita perder las arras: si como en el caso ficticio, se pacta un precio de compra en el contrato de arras antes de la tasación y esta posteriormente revela que el valor del inmueble es inferior, en caso de querer retractarse del compromiso de compra, se perdería la señal abonada en las arras, que suelen ser entre un 5% y 10% del precio final. 
• Previene disgustos: la tasación aporta seguridad y tranquilidad al comprador antes de comprometerse a la adquisición, ya que ofrece información legal útil de la vivienda. De un lado, refleja datos sobre posibles cargas del inmueble (hipoteca pendiente, embargos o la existencia de usufructos sobre la vivienda); de otro, sobre la situación registral y urbanística (constatación de que todo está correcto).
• Doble herramienta de negociación: conocer a priori el valor de tasación de una vivienda por parte de un experto independiente sirve al comprador para negociar con dos partes interesadas:
  1. Con el vendedor: la tasación aporta conocimiento sobre si el precio de salida se ajusta al valor de mercado. Es decir, si es caro o barato. 
  2. Con el banco: tener la tasación en mano permite desde el primer momento negociar simultáneamente con varias entidades financieras las condiciones de la hipoteca. Las tasaciones de Tinsa son aceptadas por toda la banca.
• Saber si se cuenta con ahorro suficiente para la compra: en caso de necesitar hipoteca, el banco concede hasta el 80% del valor de tasación. Si no se cuenta con aval ICO, el resto más los gastos financieros de la operación (en torno al 10% del precio final) deben salir del bolsillo del comprador. Por tanto, conocer el valor de tasación antes ayuda a tomar la decisión de si se puede abordar la transacción.

Desventajas de firmar arras antes de la tasación

Si con todo lo anterior aún necesitas más aclaraciones sobre si hacer la tasación antes o después de arras, te damos otros argumentos para no firmar arras antes de la tasación: 

• Negociación más débil: al firmar arras antes de la tasación, el comprador podría perder parte de su capacidad de negociación. Si la tasación revela problemas o condiciones que afectan negativamente el valor de la propiedad, el comprador podría encontrarse en una posición menos ventajosa para renegociar términos.
• Incertidumbre financiera: al no conocer el valor objetivo de la propiedad antes de comprometerse con las arras, el comprador asume cierta incertidumbre financiera. Esto podría afectar su capacidad para planificar y asegurar adecuadamente la financiación.
• Retrasos en el proceso: esperar los resultados de la tasación después de firmar arras podría generar retrasos en el proceso de compraventa ante posibles discrepancias entre el precio pactado y el valor de tasación.

Contrato de arras sujeto a tasación

Existen tres tipos de contratos de arras, uno de ellos evita todo lo anterior: 

• Arras confirmatorias: en este tipo de contrato, las arras actúan como una confirmación del acuerdo entre las partes para llevar a cabo la compraventa. Vendedor y comprador están obligados a cumplir el contrato, y si alguno de ellos no cumple podría enfrentar consecuencias legales. En el caso del comprador, la pérdida de la señal entregada, y en el del vendedor, exigencia legal del cumplimiento del contrato o indemnización por daños y perjuicios.

• Arras penitenciales: en este caso, ambas partes pueden retractarse del acuerdo, pero en el caso del comprador, perderá la señal y en el del vendedor, devolver el doble de la señal. 
• Contrato de arras sujeto a tasación: como se puede intuir, es una modalidad específica de contrato de arras que condiciona la validez del acuerdo a la tasación del inmueble. En este tipo de contrato, la venta del bien inmueble queda sujeta a que la tasación del mismo alcance un valor mínimo o acordado entre las partes.

Las características principales de un contrato de arras sujeto a tasación incluyen:

• Condición de validez: la efectividad y validez del contrato de compraventa (representado por el contrato de arras) depende de que la tasación del inmueble alcance un valor específico o mínimo establecido en el contrato.
• Determinación del valor mínimo: en el contrato se especifica el valor mínimo que debe alcanzar la tasación para que la transacción proceda. Este valor puede ser una cantidad fija o un porcentaje del valor de mercado.
• Plazo para tasar: se establece un plazo dentro del cual se debe realizar la tasación.
• Condiciones en caso de no alcanzar el valor mínimo: podría incluir la posibilidad de renegociar el precio, la resolución del contrato o cualquier otra condición acordada por las partes.

Como se observa, el contrato de arras sujeto a tasación es beneficioso para ambas partes, ya que proporciona un marco claro para la transacción, considerando el valor objetivo del inmueble. Sin embargo, es esencial que las condiciones y términos estén claramente definidos en el contrato para evitar malentendidos y conflictos en el futuro.

Las prisas son malas consejeras y más vale prevenir que curar. Ahora que ya sabes todo sobre lo ventajoso que es tasar antes del contrato de arras, solicita ya tu tasación.