Qué es un contrato de arras, tipos y todo lo qué debe incluir

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo que establece las condiciones de una operación o acto mercantil de carácter inmobiliario. En este documento previo a la firma de un contrato de compraventa, vendedor y comprador ponen de manifiesto su voluntad para realizar la transacción en una fecha límite. Se suele recurrir a un modelo de contrato de arras tipo y en él se pactan una cantidad de dinero como anticipo del precio fijado y una indemnización por daños.

Es crucial conocer qué es un contrato de arras porque su incumplimiento conlleva consecuencias legales. Además, los notarios lo utilizan como base para la redacción de la escritura pública de compraventa. Por este motivo, en él se reflejan todos los detalles de la operación y los acuerdos alcanzados.

¿Qué tipos de arras existen?

Para redactar un contrato como este, hay que tener en cuenta el tipo de arras que se necesitan. Las diferencias entre los distintos modelos de contratos estriban en las consecuencias en caso de incumplimiento.

• Arras penitenciales. Permite a ambas partes no seguir adelante con la operación, Este modelo es el más utilizado para el contrato de arras de una vivienda. El comprador da una señal a la firma del contrato y, en caso de no cumplirlo, el vendedor puede retener esa cantidad. Sin embargo, si es el vendedor quien no cumple, devolverá al comprador el doble de la cantidad entregada. 

• Arras confirmatorias. Aunque no se establece una penalización clara, la parte afectada puede exigir el cumplimiento del contrato, o bien una indemnización en concepto de daños y perjuicios. Sea como fuere, ha de interponerse una demanda y será un juez quien determine cómo rescindir el contrato.
  
• Arras penales. Engloban las anteriores y, si la venta no se produce, el vendedor puede quedarse con el dinero o devolver al comprador el doble de lo entregado. Asimismo, en caso de incumplimiento, se puede interponer una demanda para resolver el contrato y exigir la venta de la propiedad.

¿Cómo se redacta un contrato de arras?

La redacción del contrato de arras dependerá de cómo se realice la venta de la propiedad. Por ejemplo, si se utiliza como intermediario a una inmobiliaria, esta se encargará de elaborarlo y determinar la forma de pago.

En cambio, si la venta se hace a título particular y sin la colaboración de un intermediario, se tienen dos alternativas:

1. Contratar a un gestor para que realice esta tarea.
2. Redactarlo uno mismo.

Modelo de contrato de arras

En Internet existen numerosos modelos de arras gratuitos. Solo hay que tener en cuenta que pueden contener información muy básica y, en algunos casos, insuficiente. Por ello, es recomendable descargarlo, leerlo detenidamente, personalizarlo y añadir las cláusulas oportunas.

¿Qué elementos debe tener un contrato de arras?

En un contrato de arras no puede faltar esta información:

• Identidad de las partes. Nombres completos y NIF o CIF de compradores y propietarios.
• Fecha y domicilio. La fecha marcará el resto de los plazos y el domicilio es necesario a efectos de notificaciones.
• Tipo de contrato. Como las penalizaciones por incumplimiento dependen del tipo de contrato de arras que sea, este ha de especificarse.
• Ubicación de la propiedad. Deben indicarse los datos necesarios para la plena identificación del inmueble (dirección, ciudad, provincia, referencia catastral…).
• Precio de venta. El precio pactado para la compraventa de la propiedad.
• Cargas del inmueble. Si la vivienda está o no libre de cargas y ocupación.
• Importe de la señal.
• Fecha límite para escriturar. Lo normal es que la venta se realice 90 días tras la firma del contrato de arras.
• Cláusula penal o penalizaciones por incumplimiento.
• Reparto de los gastos. Cualquier acuerdo al que se llegue como, por ejemplo, el pago del IBI, debe constar en las arras.
• Entrega de llaves. Normalmente, se entregan el día de la firma, pero, si se acuerda otra cosa, debe quedar reflejada.
• Mobiliario. Si la vivienda se entrega amueblada, debe quedar reflejado para evitar problemas posteriores.
•  Firmas. Para que el documento tenga validez, debe estar firmado por todos los intervinientes.
  

¿Cuánto dinero se tiene que entregar?

En función de las necesidades del comprador y del vendedor, se puede pactar el importe a pagar, aunque suele ser de un 10 % de la transacción. Este es un adelanto, debiendo quedar así reflejado en el contrato.

¿Cuál es el plazo para escriturar la venta?

Como el contrato de arras es un documento privado, el plazo depende del acuerdo entre el comprador y el vendedor. A la hora de fijar el plazo hay que tener en cuenta si el comprador necesita firmar una hipoteca para realizar la compra, si hay algún condicionante que obligue a acelerar o retrasar el plazo habitual (2-3 meses), cuestiones relativas a la mudanza… En caso de que no se pueda firmar en la fecha acordada, es posible pactar una prórroga.

 ¿Qué pasa si se incumple el contrato?

En caso de incumplimiento de contrato, se abren varios frentes:

• Ambas partes quieren continuar con la operación. Habría que añadir un anexo al contrato en concepto de ampliación, indicando una nueva fecha límite.
• El comprador se echa atrás. Si el contrato es de arras penitenciales, el vendedor puede quedarse con el pago.
• El vendedor decide no vender. Si el contrato de arras penitenciales vence y se desiste, se le devuelve por duplicado al comprador el importe de las arras.

 FAQ

¿Hay que pagar IRPF por la señal recibida en las arras?

No. Esta señal es un anticipo del valor de venta de la propiedad, que forma parte del precio de compra. Es por este valor total de la propiedad por el que se tributa. Sin embargo, si se incumple el contrato de arras y se retiene la señal, sí que hay que tributarla.

¿Cuánto cobra un abogado por hacer un contrato de arras?

La media es de unos 350 euros, aunque puede variar entre los 95 y 600 euros.

¿Cuál es el mejor contrato de arras?

El más utilizado es el de arras penitenciales.

¿Qué tipo de arras me permiten desistir?

Las arras penitenciales.

¿Quién se queda con las arras, la inmobiliaria o el vendedor?

Normalmente el vendedor. Sin embargo, en algunos casos es la intermediaria la que se queda con ese dinero en parte o en su totalidad para cobrar el servicio prestado.

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

No.