Validez de la tasación online de una vivienda

La tasación online de una vivienda puede resultar de utilidad para obtener una estimación de valor de una vivienda de forma rápida. Sin embargo, su resultado no es válido si necesitas solicitar una hipoteca. En ese caso, la legislación exige contratar un servicio de tasación homologado por el Banco de España, en el que el informe de tasación será realizado por un técnico acreditado que realizará una visita al interior de inmueble.

¿Qué es una tasación online de una vivienda?

La tasación de una vivienda online es una estimación de valor utilizando técnicas matemáticas o estadísticas de una forma automática.

El desarrollo de la tecnología, la algoritmia y la inteligencia artificial ha dado lugar a nuevas formas de acercarse al valor de un inmueble. En el escalón más alto del uso de la tecnología encontramos un número limitado de sistemas profesionales de valoración automatizada basados en comparables (conocidos simplemente como “AVM”). Utilizan técnicas estadísticas avanzadas y con elevado grado de fiabilidad, que no están accesibles para el gran público. Son modelos contrastados y desarrollados por firmas con experiencia en valoración y datos, como Tinsa y otras grandes firmas, para la realización de valoraciones de carteras de activos de los bancos y otros inversores.

Por otro lado, existen en el mercado numerosas herramientas en internet que realizan valoraciones online en solo unos segundos y que pueden ser consultadas de forma gratuita por cualquier persona con conexión a internet. Es en este tipo de herramientas en las que nos vamos a centrar hoy.

Las aplicaciones que ofrecen tasaciones son online son rápidas y accesibles, pero es importante conocer sus limitaciones. La más importante es que la información, tanto la del inmueble que se consulta como la contenida en la base de datos con la que se compara, puede ser poco precisa o directamente incorrecta. Una situación que, de producirse, condicionaría el resultado de la tasación ofreciendo un valor que no está alineado con el que arrojaría una tasación inmobiliaria realizada por una tasadora homologada por el Banco de España, como Tinsa.

Normalmente, las herramientas de valoración online gratuitas en el mercado toman como referencia el precio de venta y la información contenida en los anuncios de los portales inmobiliarios. Al ser datos que introducen libremente los usuarios, pueden ser erróneos o poco precisos en cuestiones como metros cuadrados, número de habitaciones, etc.

Tampoco se tienen en cuenta aspectos como el estado de conservación o el entorno. Igualmente, cuanto más atípico sea un inmueble en su mercado menos inmuebles comparables existirán y menor será el grado de fiabilidad del resultado. Es decir, existen una serie de factores asociados a la precisión de los datos o a la falta de contexto que pueden distorsionar el resultado.

Por ello, cuando se necesita acreditar un valor que sirva de garantía para un préstamo hipotecario, la tasación online no es un método suficientemente fiable. En ese caso, la normativa requiere una tasación oficial realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Tasar una vivienda online a través de alguna de las herramientas disponibles en internet no es más que una orientación muy básica para conocer su precio de mercado, ya que los AVMs de calidad, como el que Tinsa desarrolla para profesionales financieros e inmobiliarios, no están al alcance del público. Si quieres conocer con precisión el valor de un inmueble, es necesario comprobar in situ las características de lo que se quiere valorar y que estas se comparen con bases de datos de calidad, igualmente comprobados. Es en este punto donde la intervención de un técnico se vuelve fundamental.

 ¿La valoración online es igual de válida que una tasación tradicional?

La valoración online de una vivienda no tiene carácter oficial y es únicamente un ejercicio de cálculo estadístico (a veces ni siquiera eso) sobre el valor de un inmueble. No está sometida a ninguna regulación que garantice la calidad de la base de datos ni del algoritmo de cálculo que utiliza, ni demuestra científicamente la calidad de sus resultados. En consecuencia, no tiene validez para justificar un valor ante una entidad bancaria o financiera, ya que así lo determina el Banco de España.

Sin embargo, pudiera ser útil en ocasiones en las que solo necesitamos tener una referencia aproximada de valor. Por ejemplo, para saber si una vivienda se ajusta más o menos a nuestro poder adquisitivo o para empezar a calcular los gastos asociados a una hipoteca y la cuota mensual que quedaría si compráramos una vivienda a ese precio. Para este tipo de orientación, una valoración en línea puede ser útil, sin olvidar que se trata de una tasación online no regulada ni contrastada.

Si la herramienta permite hacerlo, es aconsejable introducir en la consulta el número de referencia catastral del inmueble que consultamos para que se vuelque automáticamente la información que ese inmueble tiene reconocida en el Catastro. Sin embargo, no todas las herramientas dan esta posibilidad, muchas veces el usuario no conoce la referencia catastral de inmueble que consulta. En una tasación respaldada por una sociedad de tasación homologada, el inmueble siempre es identificado y sus características comprobadas, tanto las reflejadas en el Registro de la Propiedad como mediante la medición in situ por parte del técnico.

 ¿La valoración online tiene una validez limitada?

Las herramientas que proporcionan una simulación de tasación de inmuebles no están sujetas a ningún tipo de normativa, y, por tanto, no tienen un periodo de validez establecido. Es una diferencia importante respecto a las tasaciones para garantía hipotecaria realizadas por una sociedad de tasación homologada, para las que la regulación establece una validez máxima de seis meses como modo de garantizar que el contexto no ha sufrido cambios sustanciales y que el informe de tasación refleja adecuadamente el valor de mercado de ese inmueble.

Al tasar un piso online se obtiene una estimación gratuita a partir de la que empezar a tomar decisiones sobre comprar, vender o alquilar. También ayuda a hacerse una idea sobre el presupuesto que se precisa. Pero dada la falta de garantías sobre la calidad del resultado no es recomendable tomar decisiones relevantes de inversión sin realizar otras comprobaciones y asesorarse con profesionales.

Diferencias entre la valoración o tasación online y la tradicional

En las transacciones de bienes inmuebles es frecuente contar con una valoración de la propiedad. Unas veces es solo aconsejable a efectos de conocer el valor de mercado y ajustar bien el precio de compra. Otras, cuando se necesita el respaldo de financiación externa, la tasación es obligatoria.

Las tasaciones online son un método moderno y automatizado que emplea bases de datos y algoritmos para obtener un valor estimado de una propiedad. Una vía que, en su versión más básica (fuera del entorno del AVM profesional), tiene limitaciones respecto al método más tradicional de valoración.

Entre las diferencias más notables entre la valoración online y la tradicional se encuentran conceptos como la velocidad y la precisión. Mientras la valoración tradicional, debido a todas las comprobaciones que supone, puede tardar días o incluso semanas en los casos de inmuebles más completos, la online aporta un resultado prácticamente instantáneo.

Sin embargo, la valoración online suele ser menos precisa, por el riesgo de manejar datos imprecisos, no tener en cuenta cuestiones de calidad y condición del inmueble, o limitaciones de la base de datos empleada en la comparación.

En resumen, tanto la valoración tradicional como la online tienen sus ventajas y desventajas. Pero es importante que los compradores y vendedores entiendan que una tasación online es solo una estimación. Así, en determinadas situaciones es recomendable (incluso obligatorio) realizar una valoración tradicional para tener una evaluación más precisa y detallada de la propiedad.

Ventajas de la tasación online

Entre las más reseñables o evidentes, están las que siguen:

• Ofrece la estimación de una propiedad de formarápida y automatizada.
• Utiliza normalmente grandes bases de datos y tecnología avanzada. La calidad del resultado dependerá de la calidad de la base de datos que maneje (precisión de información, antigüedad de los inmuebles comparables).
• Puede ser gratuita y accesible a todo el público.

Da una pista de cómo está el mercado en esa zona antes de solicitar una evaluación tradicional.

FAQ

¿Cuánto tiempo tiene de vigencia una tasación?

Si la finalidad del informe o certificado de tasación tiene relación con alguna de las reguladas en España por la Orden ECO/805/2003 (como por ejemplo  la garantía hipotecaria), el plazo de vigencia es de seis meses contados desde la fecha de emisión.

¿Qué es una actualización de tasación?

Si la finalidad del informe o certificado de tasación tiene relación con alguna de las reguladas en España por la Orden ECO/805/2003 (como por ejemplo, la garantía hipotecaria), una actualización de tasación es una revisión de una tasación previa, ejecutada por la misma entidad tasadora en un período no superior a dos años desde su emisión.

¿Cuánto se tarda en escriturar desde la tasación?

No se puede determinar el tiempo exacto, ya que depende de muchos factores. Algunos de los más relevantes son la aprobación de la hipoteca por parte de la entidad financiera, el cumplimiento de sus condiciones y la búsqueda de notario.

De forma general, pueden pasar semanas o, en casos extremos, hasta meses. No obstante, la entidad bancaria y la notaría pueden facilitar información más detallada sobre los plazos y la documentación a presentar.

¿Cuántas veces se puede tasar una casa?

No existe un límite de tasaciones para una propiedad. Una tasación aporta una foto del valor del inmueble en un momento determinado. Normalmente, se realiza en el momento en que se necesita acreditar un valor (asesoramiento en compraventa, impuestos, herencias…) ya que es un servicio que conlleva un coste. La tasación online es gratuita y puede ser útil para hacer un seguimiento periódico de cómo evoluciona el mercado (al alza, a la baja…).