Balance semestral del impacto del covid en las capitales
Análisis de la evolución del precio de la vivienda en las capitales, con datos del IMIE 3T 2020
Desde el inicio de la pandemia, la heterogeneidad ha sido la nota predominante en la evolución de los precios de la vivienda en las grandes capitales. Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, explica que el propio desarrollo de la coyuntura sanitaria está marcando diferencias en cuanto a restricciones de movilidad y, por extensión, capacidad de recuperación. Destaca, además, que en estos primeros momentos del cambio de ciclo lo importante es la tendencia y no tanto los porcentajes concretos de variación. “Cuanto más se desciende geográficamente, los mercados son más susceptibles de mostrar acusadas variaciones puntuales de habitual corrección en trimestres sucesivos, hasta consolidar la tendencia. Este efecto se acentúa en contextos como el actual, de menor actividad y, por tanto, con menor muestra de operaciones”, explica. Hoy desde el blog de Tinsa analizamos el balance de las capitales, seis meses después del inicio de la aparición del covid.
Descensos significativos en 42 capitales
Del total de capitales analizadas por Tinsa en la última estadística Tinsa IMIE Mercados Locales Tercer Trimestre 2020, 42 de ellas muestran variaciones interanuales negativas respecto al primer trimestre pre-COVID. Los precios ya están registrando los efectos de la actual coyuntura sobre la demanda y muestran el comienzo de ajustes generalizados en lo que todo apunta al inicio de una nueva tendencia descendente. De hecho, 34 capitales ya muestran en el tercer trimestre precios medios inferiores a lo de un año antes.
| Capitales | Evolución con respecto al 1T 2020 |
|---|---|
| Lleida | 9,7% |
| Toledo | 8,6% |
| Tarragona | 7,0% |
| Soria | 4,3% |
| Santa Cruz de Tenerife | 3,6% |
| Huesca | 2,6% |
| Ciudad Real | 2,3% |
| Salamanca | 1,9% |
| Badajoz | 1,9% |
| Castellón de la Plana | 1,4% |
| Cádiz | 1,0% |
| Alicante | -0,5% |
| Oviedo | -1,6% |
| Guadalajara | -2,4% |
| San Sebastian | -2,5% |
| Las Palmas de Gran Canaria | -2,8% |
| Bilbao | -3,0% |
| Granada | -3,3% |
| Vitoria | -3,6% |
| Ceuta | -3,7% |
| Melilla | -4,0% |
| León | -4,3% |
| Barcelona | -4,3% |
| Jaén | -4,4% |
| Vigo | -4,5% |
| Pontevedra | -4,6% |
| Cáceres | -5,5% |
| Sevilla | -5,6% |
| Segovia | -5,6% |
| Madrid | -5,8% |
| Huelva | -6,1% |
| Albacete | -6,3% |
| Santander | -6,3% |
| Córdoba | -6,4% |
| Valencia | -6,6% |
| Almería | -7,1% |
| Coruña (A) | -7,1% |
| Burgos | -7,6% |
| Zaragoza | -7,9% |
| Málaga | -8,1% |
| Palma de Mallorca | -8,1% |
| Ávila | -8,2% |
| Lugo | -9,1% |
| Cuenca | -9,8% |
| Palencia | -10,5% |
| Pamplona | -11,0% |
| Murcia | -11,2% |
| Girona | -11,6% |
| Logroño | -13,3% |
| Teruel | -13,8% |
| Valladolid | -13,9% |
| Zamora | -14,2% |
| Orense | -24,0% |
Interior peninsular, el más azotado por la pandemia
En este escenario en negativo, las capitales del interior peninsular han sido las que han concentrado los descensos más acusados por la pandemia. Ourense, Zamora y Valladolid han sufrido las caídas más profundas, por encima del 10% desde marzo. No obstante, la afectación se extiende a la gran mayoría de las capitales y las más grandes también se han visto afectadas por el desplome de la demanda, la desconfianza del inversor y el clima de incertidumbre del mercado. Así, Madrid ha caído un 5,8% y Barcelona un 4,3% en los últimos seis meses.
Con los descensos de las ciudades de Zamora y Valladolid, también la comunidad autónoma de Castilla y León ha sufrido un importante ajuste en el último semestre, un 8,1 %, que la sitúa como la tercera región donde más se ha devaluado el precio de la vivienda desde el inicio de la crisis sanitaria, tras Extremadura y Aragón. En Castilla y León, que, al igual que Extremadura y Galicia, se encuentra actualmente en precios mínimos desde 2008, Soria y Salamanca son las únicas capitales que escapan de la tendencia de abaratamiento de los precios en los últimos seis meses.
27 capitales anotan descensos superiores al 5%
Aparte de las tres capitales mencionadas, Palencia (-10,5%), Pamplona (-11%), Murcia (-11,2%), Girona (-11,6%), Logroño (-13,3%) y Teruel (-13,8%) anotaron caídas de doble dígito. Otras 18 ciudades han visto abaratarse el precio de la vivienda desde marzo por entre un 5% y un 10%, según la estadística Tinsa IMIE del tercer trimestre del año. El ajuste sufrido en el último semestre explica que siete capitales tengan en este momento el menor precio medio desde que comenzara la crisis financiera de 2008. Se trata de Segovia (-5,6%), Lugo (-9,1%), Cuenca (-9,8%), Palencia (-10,5%), Teruel (-13,8%), Zamora (-14,2%) y Ourense (-24%).
Por el contrario, el efecto de la pandemia todavía no ha tenido efecto en las tasaciones de algo más de una decena de capitales, que muestran aumentos de valor medio desde marzo, como ocurre en Cádiz, Castellón, Badajoz, Salamanca, Ciudad Real, Huesca, Santa Cruz de Tenerife, Soria, Tarragona, Toledo y Lleida.
La previsión es que la tendencia que ya se observa en la mayoría del territorio español se extienda también a estos mercados, especialmente a aquellos más dependientes de la demanda extranjera. “La provincia la provincia de Tarragona sí muestra ya un ajuste significativo y el especial debilitamiento de la demanda en el archipiélago canario hace probables descensos próximos”, apunta Rafael Gil, responsable del Servicio de Estudios de Tinsa.
Descensos en las 5 grandes capitales
De las cinco grandes capitales, Zaragoza es la que más se ha ajustado desde el primer trimestre con una caída del 7,9%, seguida por Valencia (-6,6%), mientras en Madrid las casas se han abaratado casi un 6% (-5,8%) desde el primer trimestre 2020, Sevilla (-5,6%) y por último Barcelona, donde el descenso no llega al 5% y se queda en un -4,3%.
Zaragoza, que concentra un porcentaje elevadísimo del mercado residencial de Aragón, ha llevado a la región a una intensa devaluación del precio de la vivienda desde el inicio de la crisis sanitaria. También Teruel figura entre las capitales (y provincias) en las que más se ha depreciado la vivienda desde que llegó la pandemia.
Por su parte, Valencia capital, con un ajuste superior al 5% en los últimos 6 meses, ha mostrado comportamientos muy diferentes entre distritos también en tasa interanual. Entre los mayores ajustes respecto al tercer trimestre de 2019 destaca el distrito de Benimaclet, mientras que L’Olivereta y Benicalap lideran los distritos con tendencia positiva interanual.
La capital de España ha experimentado la contracción de la demanda y lo ha reflejado con un descenso de su valor medio semestral durante el tercer trimestre cercano al 6%. En tasa interanual, el ajuste fue del 3,6%, la primera caída interanual en el precio medio de la vivienda nueva y usada desde el primer trimestre de 2015. Desde Servicio de Estudios de Tinsa comentan que aún no se han constatado diferencias significativas entre distritos del centro y la periferia, más allá de ajustes generalizados en la mayoría de ellos. En tasa interanual, los distritos madrileños que más han visto reducidos sus precios han sido los de Vicálvaro (-11,6%), Arganzuela (-6,7%), Ciudad Lineal (-6,5%), Barajas (-6%) y Centro (-5,4%).
En Sevilla capital, la pandemia ha frenado la tendencia alcista de precios que se observaba desde el primer trimestre de 2017. Desde que se decretó el confinamiento en marzo, el valor de los inmuebles ha caído un 5,6%, según nuestro IMIE. El metro cuadrado en la ciudad se sitúa hoy en 1.644 euros, casi cien menos que el pasado mes de marzo.
Por último, Barcelona, que ya venía con una trayectoria de estabilización, ha abaratado el precio de la vivienda un 4,3% durante la crisis, muy en línea con su caída en tasa interanual, que llegó a un 4,7%. Descendiendo a distritos, destaca el descenso anual del 7,4% en Sants-Montjuic, mientras Sarrià- Sant Gervasi crece un 2,5%, con respecto al mismo período del año pasado.
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