Tasaciones de coliving ¿cómo es la valoración de sus activos?

Las dificultades de acceso a la compra de un inmueble y los elevados precios del alquiler están poniendo en valor las viviendas compartidas como una alternativa de residencia más económica. Antes de entrar de lleno en las particularidades que tiene el proceso de tasación de un coliving, te contamos qué se esconde detrás de este concepto anglosajón que fusiona los conceptos vivir y comunidad. Su origen lo encontramos en EEUU allá por el año 2000.

 Coliving, qué es

El coliving es una forma de vivir en la que sus residentes comparten espacios de vida y experiencias. Podríamos decir que es similar al concepto de coworking, pero aplicado a la vivienda. Esta puede ser un piso o una habitación y se comparten áreas comunes como salas de fitness, de recreo, trabajo, cocina o lavandería. Por tanto, el coliving proporciona no solo un lugar para vivir, sino también una red social y oportunidades de colaboración entre los residentes.

Está dirigido principalmente a jóvenes profesionales, emprendedores, estudiantes universitarios, mayores o personas que buscan una experiencia de vivienda más social y colaborativa. 

Modalidades o tipos de coliving

Dentro de las modalidades de coliving, muchas ofrecen contratos de arrendamiento que son más flexibles y con menores plazos mínimos que un alquiler tradicional, lo que permite a los residentes adaptarse a sus necesidades y resulta muy atractivo en caso de movilidad geográfica.

Coliving para trabajadores

Esta tipología proporciona una oportunidad única de networking para que diferentes perfiles conozcan a personas con intereses similares. Al vivir en un entorno donde comparten áreas comunes y participan en actividades sociales, los residentes pueden establecer relaciones más valiosas más allá de lo personal. Y todo ello sin “salir de casa” y con la comodidad de los servicios que proporciona un hotel a nivel de limpieza, facilitando la vida diaria. 

Coliving sénior

Dada la mayor longevidad se están creando complejos dirigidos a personas mayores, especialmente, recién jubilados, donde vivir con otras personas de su misma edad e intereses con las comodidades mencionadas en el anterior párrafo. Ahora bien, los espacios comunes en los proyectos de coliving sénior suelen estar diseñados teniendo en cuenta las necesidades y preferencias de este colectivo. Así, pueden incluir gimnasios adaptados, servicios de atención médica o seguridad, entre otros.

Coliving para estudiantes

Ofrece una forma de alojamiento que combina la privacidad de la habitación individual con la socialización y las comodidades de los espacios comunes compartidos como cocinas, salas de estar y de juego, áreas de estudio, etc. En el coliving para estudiantes se organizan actividades sociales, eventos y oportunidades de interacción para que los estudiantes se conozcan entre sí.

Valoración coliving

Ahora que ya sabes qué es esta modalidad residencial y los tipos, te contamos todo sobre coliving y tasaciones que, según la finalidad de la valoración del coliving podemos encontrar:

Tasación coliving

Esta valoración del coliving es aquella demanda por fondos de inversión, private equity o promotoras interesadas en invertir en este segmento y que necesitan determinar el valor potencial de la propiedad para evaluar la viabilidad financiera del proyecto.

Tasación hipotecaria de coliving

Si es necesario financiar la compra del inmueble a través de un préstamo hipotecario es obligatorio disponer de una tasación del coliving para fijar el valor de la propiedad que sirve de garantía para el préstamo.

Valoración para seguros 

Los propietarios del coliving pueden requerir tasaciones para asegurar adecuadamente sus activos y determinar el monto de cobertura necesario en caso de daños o pérdidas.

Valoración para fines fiscales

En caso de alguna discrepancia tributaria, se puede solicitar una valoración del coliving con fines fiscales para calcular las cargas impositivas y contrastarlas con las que pueda plantear una Administración Pública. 

Factores que influyen en la tasación de un coliving

A la hora de calcular la tasación, se suelen considerar una variedad de factores más allá del tamaño. El fundamental es la ubicación del inmueble y su cercanía a infraestructuras de comunicación y otra tipología de servicios (centros educativos y sanitarios, comercios, ocio). Asimismo, son importantes las características de las unidades habitacionales y las áreas comunes, el estado de conservación y antigüedad, uso, demanda del mercado local, ingresos potenciales del alquiler y la calidad de la gestión o la eficiencia energética del inmueble. 

Pasos para tasar activos de coliving

Pasos clave que se suelen seguir en el proceso de tasación de activos de coliving:

Recopilación de información 

El primer paso es la visita del tasador al inmueble para recopilar información sobre el edificio, incluyendo todos los factores que influyen en la tasación mencionados. 

Análisis del mercado

Asimismo, realiza un análisis del mercado inmobiliario local y del mercado específico del coliving para determinar la demanda, la oferta, las tendencias, los precios comparativos y otros factores que puedan afectar el valor de la propiedad.

Informe de tasación

Con todo lo anterior, el tasador presenta un informe con el valor estimado de la propiedad a la sociedad de tasación, que cruza este dato con otros en su poder de fuentes propias o externas para dar mayor objetividad al resultado.

Flujos de caja

Además, un aspecto importante que analiza la sociedad de tasación en la valoración de activos de coliving es proyectar los ingresos potenciales derivados del alquiler de las unidades habitacionales y otras fuentes de ingresos, como los servicios adicionales ofrecidos a los residentes. Esto puede incluir el análisis de los contratos de arrendamiento existentes, las tasas de ocupación históricas y estimadas y las tendencias del mercado de alquiler.

Análisis de costes 

Además, en la tasación de activos de coliving se analizan los costes operativos asociados con la propiedad, como los gastos de mantenimiento, impuestos, seguros, servicios públicos, gestión de la propiedad y otros gastos relacionados. Esto ayuda a determinar el flujo de efectivo neto generado por la propiedad.