Real Estate en 2023: Hipotecas más caras, menos venta de viviendas y ajuste de valoraciones en inversión

José Antonio Hernández Calvín, presidente de Tinsa España, destacó durante su intervención de bienvenida de la jornada como grandes interrogantes que marcarán la evolución el sector si se logrará el objetivo de situar la inflación en el 2%, si el BCE frenará la subida de tipos incluso aunque no se consiga y en qué medida la ralentización económica afectará al poder adquisitivo de las familias y su capacidad de pago.

“En el mercado residencial no veremos los porcentajes de crecimiento en el precio de la vivienda que hemos visto en años anteriores”, afirmó Hernández Calvín. “En segunda mano vemos una estabilización de precios, tal vez con algún ajuste puntual, y un mejor comportamiento en obra nueva, ya que la demanda sigue activa y la oferta es insuficiente”.

Destacamos a continuación algunas de las conclusiones y análisis apuntados durante la jornada:

RESIDENCIAL

Carolina Roca, socia y directora general del Grupo Roca y presidenta de Asprima

En 2023 podríamos ver un descenso del 20% en compraventa de viviendas. “Tengamos en cuenta que partimos de un 2022 de récord, con 660.000 viviendas transaccionadas. Ese descenso del 20% nos sitúa en 500.000 unidades, que es un escenario sano y muy razonable de actividad”.

Roca asegura que la vivienda asequible ha desaparecido del mercado, se construye sobre todo segmento medio-alto. Al promotor no le salen los números porque los plazos del urbanismo elevan el coste del suelo hasta extremos inasumibles. “Es un proceso largo, difícil de cambiar, por eso es importante que las Administraciones Púbicas encuentren los mecanismos para poner suelo asequible a disposición del sector privado”, apunta.

Junto a la disponibilidad de suelo asequible, otras palancas clave que, según Carolina Roca, es necesario activar para mejorar la accesibilidad son: reducir la burocracia autonómica y local; adecuar el reglamento de vivienda protegida y que las ordenanzas con fórmulas novedosas, como las aprobadas en Madrid para reducir los plazos de concesión de licencias, se extiendan a otras plazas y, muy importante, trabajar en el plano laboral para atraer mano de obra joven al sector evitando la inflación de los costes de construcción por escasez de personal.

Jorge Morán, vicepresidente de La Finca y, vicepresidente Castellana Properties

La demanda de vivienda premium ha crecido en los últimos años, porque la gente quiere una vivienda con mejores características porque pasa más tiempo en ella y también por el interés de compradores extranjeros de América y, cada vez más, europeos.

“El ciclo que se avecina no es el mejor, pero el segmento de lujo se va a comportar muy bien porque la oferta es limitada. La cuestión es cuánto tiempo estarán los tipos de interés altos: ahora hay alternativas al Real Estate con rentabilidades interesantes que van a hacer la competencia”, afirma.

Morán cree que el marco regulatorio en España es mejorable, pero suficiente. “Lo que hace falta es que las leyes que hay se ejecuten de manera eficiente y no sean cambiantes. Existe una gran competencia entre los mercados geográficos, la gente se mueve y no tener un marco atractivo te puede perjudicar”.

En su opinión, España tiene como asignatura pendiente la especialización por nichos de producto residencial y trabajar la creación de marca. “No se ha invertido en trabajar marcas premium: el mercado de lujo se está moviendo más por localización que por marca”.

Juan Carlos Delrieu, Director de Estrategia y Sostenibilidad de la Asociación Española de Banca (AEB)

“En un escenario de desaceleración económica, los tipos podrían llegar hasta el 3,5% y el Euribor al 4%, lo que provocará también una desaceleración de la actividad residencial, aunque será tímida, sin ajustes bruscos. Es difícil que los tipos suban por encima del 4%. No es una situación favorable, pero tampoco es un drama: siguen siendo tipos razonablemente bajos para lo que han estado en otros momentos”, asegura Delrieu.

En 2023 la traslación del nivel del Euribor a la oferta hipotecaria no será tan lenta como hemos visto en 2022, estará más alineada con la política del BCE, así que aumentará el coste de las hipotecas.

Entre las amenazas, Delrieu señala una posible ralentización de la demanda extranjera y que el deterioro del poder adquisitivo de las familias retraiga la decisión de compra. En positivo, los hogares disfrutan de una posición de solvencia saneada, su deuda se ha reducido de forma significativa desde 2014 y el ahorro supera el nivel natural de las últimas décadas.

La coyuntura es adversa y siguen sin resolverse problemas estructurales como la mala gestión del suelo o la falta de mano de obra, pero el sector es atractivo para la banca porque no se han producido desequilibrios que llevan a la formación de burbujas, ha habido una buena gestión del crédito y la sostenibilidad y la rehabilitación abren un camino muy interesante. “Las viviendas que no sean sostenibles no creo que dejen de recibir financiación, pero será más cara”, afirma.

Juan Manuel Acosta, Managing Director Southern Europe de Greystar

La subida de tipos ha sido dramática en su velocidad y mete mucha presión a cualquier iniciativa de desarrollo de vivienda asequible, ya que hablamos de financiación al 5% o 6%. “Hemos perdido una oportunidad histórica de desarrollar un parque de viviendas de alquiler con tipos al 0% y con fondos de pensiones con objetivos de rentabilidad del 2%, que ahora ya son del 6%”, afirma.

La inseguridad jurídica y los problemas regulatorios son un tema delicado para captar inversión, pero, señala Acosta, España tampoco es la peor de la clase: Reino Unido, Alemania y Francia están lidiando con problemas regulatorios. “El inversor tiene que acostumbrarse al contexto y el capital tiene ganas de escuchar. Lo malo es cuando cada 6 meses vas con una historia diferente. La volatilidad en este plano tiene que ser razonable”.

Las residencias de estudiantes son, según Acosta, uno de los segmentos que mejor van a capear la situación, porque disfrutan de un retorno regulatorio más favorable, con tarifas indexadas a la inflación.

FINANCIACIÓN Y VALORACIÓN DE ACTIVOS

Roberto Cibeira, CEO de Pontegadea

Pontegadea es un inversor de perfil conservador porque ya tenemos mucha exposición de riesgo con nuestro 60% de las acciones de Inditex. En los años 2015/16, con la bajada de tipos de interés, la búsqueda de búsqueda de activos muy bien ubicados, con buena generación de cash flow, se topó con la llegada y competencia de otros actores (fondos de inversión) que empujaron los precios hacia arriba. Pontegadea decidió salir a otros mercados y entrar en otros tipos de activos, como las infraestructuras de telecomunicaciones.

Cibeira afirma que lo preocupantes de este escenario de elevada inflación es que en Europa está muy relacionado con un problema estructural: la dependencia energética, que es algo que no puede solucionar el BCE con subidas de tipos y llevará unos años solucionar. “Habrá que estar pendientes de hasta dónde llegan el BCE y la renta fija: si alcanza el 4% o 5%, sí puede haber un cambio en los flujos de inversión”, apunta.

“No estamos viendo en el mercado español los ajustes de valor que sí se están produciendo ya en otros lugares, como Estados Unidos, donde se producen bajadas de hasta el 30% durante el periodo de negociación. Seguimos mirando el mercado español y, si se producen descuentos interesantes, no descartamos volver a invertir”.

Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties

Ismael Clemente afirma que se va a producir un ajuste de valoración importante en los activos de inversión. Y será un repricing rápido, en 18-24 meses. “N o tiene por qué ser un problema: los mercados calculan el cash flow y le ponen un precio. Lo malo es, como hemos visto casos, intentar que justificar una valoración más elevada para tus activos con argumentos que no se sostienen. Yo prefiero que valga 8 un activo y sea creíble para el mercado a que valga 10 y no sea creíble”.

Es difícil saber cuál será la intensidad neta del ajuste, ya que va a depender de la inflación y su efecto en las rentas. “En términos brutos, el ajuste estará en torno a 100 puntos básicos. Lo que cotizan al 3,5% se irán al 4,5%. Los activos con mayor yield son los que porcentualmente sufrirán menos”.

Hermann F. Montenegro, CEO de AXA IM Real Assets Ibérica & Italy

El peso del inmobiliario en las carteras de los inversores ha cambiado mucho en los últimos años. Ha pasado de representar entre el 2% y le 4% en grandes carteras institucionales a estar en el 10% – 12%. Además, frente a los activos tradicionales se ha entrado en otros segmentos, como el logístico, el living con nuevos formatos, como residencias de estudiantes, o las infraestructuras. Además, los criterios ESG están impactando en las carteras, porque el riesgo de obsolescencia obliga a invertir…

Europa va retrasada en el ajuste de valor de los activos, a diferencia de otros mercados donde se ven ajustes del 20%-30%. “Algunos institucionales están sobreexpuestos en Real Estate por la caída de valor de renta fija en sus carteras y se van a ver obligados a rotar activos. También aquellos con inmuebles que no se ajustan a sus criterios de ESG. Veremos activos muy buenos que han generado plusvalías latentes y saldrán al mercado algo reajustados en precio, y también otros que necesitan inversión y tendrán un ajuste mayor”, explica Montenegro.

El primer semestre del año será bastante plano de activad, para mejorar en el segundo semestre.

Cristina García-Peri, Socia fundadora de Azora

Cristina García-Peri se manifiesta “optimista con cautela” ante 2023. La rentabilidad de la renta fija ya es una alternativa y el Real Estate tiene que competir con ella. La caída de los mercados cotizados ha hecho que ese inversor que quiere tener un 10-12% de exposición en inmobiliario ya lo haya alcanzado y es difícil que vaya a seguir invirtiendo.

“Todos vamos a sufrir caídas de valor, pero el entorno de mercado será más saludable. Se había llegado a un nivel de precios donde ya no veíamos un retorno claro”, afirma.

“Los que entendemos del sector, gestionamos y aportamos valor, veremos oportunidades. Aunque se produzca un repricing, el desequilibrio de oferta y demanda es patente, como en residencial y logística. Se ajustará el valor, pero es innegable que hay necesidad de capacidad”.

Según García-Peri, ya desde el año pasado se observa que la financiación tradicional bancaria estaba siendo más restrictiva: entraban en lo muy seguro, pero están reticentes a activos en transición (reposicionamiento o desarrollo).

“No hay consenso sobre si habrá un aterrizaje suave, dependerá de la agresividad de la política de tipos de interés… Si se destruye empleo habrá morosidad y los bancos serán más conservadores en la financiación. También habrá que estar atentos a cómo puede afectar la recesión económica a las ocupaciones de los activos y las tasas de esfuerzo de los inquilinos”, afirma.

SOSTENIBILIDAD

Vanessa Gelado, Senior Managing Director and Country Head de Hines España

“Hasta ahora las políticas de ESG eran la “zanahoria”: invertías para obtener mejores rentas y mejores inquilinos. Pero la “zanahoria” está a punto de convertirá en “palo”: si no lo tienes en cuenta tu activo no valdrá lo que debería. Habrá que hacer un importante descuento porque requerirá inversión en capex para situarlo en el nivel que necesita”.

Gelado destaca que los criterios ESG tienen que trasladarse de manera transversal a toda la organización. “Cada persona que entra tiene establecidos sus objetivos ESG, cada uno en su área. Es necesaria la implicación de todos para avanzar en este terreno”.

Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de Vía Ágora

El incremento del precio de la energía ha favorecido que los ciudadanos tengan ya muy en cuenta la eficiencia y gasto energético en sus decisiones de compra de vivienda.

“Las empresas debemos dar ejemplo, desde usar otros materiales y otras formas de construir que reduzcan el impacto en medio ambiente hasta avanzar en temas de gobernanza, favoreciendo la incorporación de mujeres en los consejos”, apunta.

Gómez-Pintado señala que mejorar en sostenibilidad es un proceso caro, que requiere hacer mucha innovación e investigación para que tenga el menor impacto posible en la accesibilidad de la vivienda.

Raúl González. CEO EMEA de Grupo Barceló

“Desde un punto de vista egoísta o hacemos desarrollo sostenible en el sector turístico o dejaremos de tener turistas”, afirma Raúl González, que reclama un marco regulatorio que  apueste por premiar al que lo hace bien en lugar de tener una perspectiva únicamente sancionadora.

“En Barceló hemos generado una serie de indicadores ODS, porque es bueno comparar: si el de al lado lo hace mejor que tú, te estimula. También trabajamos mucho la concienciación de la plantilla y de los clientes”, señala. Entre los pasos dados para avanzar en este terreno, González destaca el uso de materiales de construcción que perduren en el tiempo, instalación de detectores de presencia para luces, grifos con presión de aire para reducir cantidad de agua o sistemas que impiden el uso del aire acondicionado si el balcón está abierto. “Educamos a los clientes utilizando dispensadores de jabón y champú a granel en las habitaciones en lugar de dejar piezas individuales que se quedan a medio usar, y lo mismo en el desayuno, con los cereales y otros productos”.

Juan José Brugera, presidente de Colonial

“Es un camino que hay seguir por responsabilidad con los stakeholders, pero también porque existe una gran presión: la normativa va avanzando con criterios más exigentes, especialmente para las empresas cotizadas”.