Rehabilitación, aumento del valor y mejora de la eficiencia energética
Los compradores y arrendatarios de vivienda cada vez tendrán más en cuenta el coste energético a la hora de decantarse por un inmueble, tanto a la hora de adquirirlo como de alquilarlo. El Proyecto Piloto de Rehabilitación Energética Integral, realizado por ANERR, es un excelente ejemplo de que labores de rehabilitación y mejora de la eficiencia energética en los inmuebles suponen siempre un aumento de valor.
En este edificio se han mejorado tanto los elementos relacionados con su envolvente (fachadas, cubierta, ventanas,…) como sus instalaciones (calefacción, agua caliente, electricidad,…) con soluciones actuales, consiguiendo un incremento del 25% del valor de mercado del inmueble, a pesar de la evolución negativa del mercado en este periodo, y una mejora de su calificación energética de la peor (G) a la mejor (A), con el consiguiente ahorro energético que ésta supone.
Tinsa Certify inició en 2013 un acuerdo de colaboración con ANERR (Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma) con el objetivo de apoyar las actuaciones de rehabilitación de edificios encaminadas a incrementar su valor y optimizar su eficiencia energética.
En estas primeras actuaciones destaca el proyecto PREI (Proyecto Piloto de Rehabilitación Integral) realizado sobre un edificio compuesto de un local y dos viviendas situado en la calle Doctor Juan Bravo, 19 del barrio de Fuencarral en Madrid. El objetivo de esta iniciativa era la reducción drástica del consumo de energía y la evaluación de las mejoras, realizando tanto los informes de valor de mercado como su certificación energética, antes y después de la actuación.
Para llevar a cabo las modificaciones en la envolvente del edificio se han tenido en cuenta las orientaciones y su incidencia en el consumo energético. Así a la fachada oeste se le ha incorporado aislamiento mientras que la norte se ha convertido en una fachada ventilada con el fin de mejorar las prestaciones térmicas del edificio. También se ha intervenido sobre los forjados y la cubierta, impermeabilizado los huecos de ventanas y puertas y, además, se han sustituido tanto la carpintería exterior como el acristalamiento. Al mismo tiempo se han añadido protecciones solares, persianas y toldos y reducido las infiltraciones, mejorando la estanqueidad del inmueble mediante bandas y sellantes entre carpintería y fachada.
En cuanto a las mejoras realizadas en las instalaciones térmicas, se han retirado las antiguas calderas con radiadores y aires acondicionados convencionales para equipar cada vivienda con diferentes sistemas térmicos con nuevas y diferentes opciones existentes en el mercado, permitiendo así una considerable mejora energética. Con este fin se ha instalado una caldera de condensación con radiadores de baja temperatura, bomba aerotérmica, suelo y techo radiante y bombas de calor, placas solares fotovoltaicas para autogeneración eléctrica y solares térmicas para agua caliente sanitaria.
La instalación eléctrica también se ha modificado por completo y se han incluido detección de presencia, sistemas de regulación de la iluminación y tubos de luz donde no llegaba la iluminación natural. En el garaje se ha colocado un punto de carga para coches eléctricos. Las instalaciones hidráulicas han mejorado su eficiencia mediante el control de consumo y aparatos sanitarios nuevos. Se ha dotado además al inmueble con una instalación domótica para el control de la climatización, medición de consumos, iluminación y monitorización del edificio, que dispone de fibra óptica y vídeo portero.
Después de analizar toda la intervención se aprecian los resultados: por un lado, un incremento significativo del valor de mercado, y por otro, una mejora en la calificación energética gracias a las mejoras realizadas en la envolvente e instalaciones. Tras los trabajos, las viviendas se han revalorizado en torno a un 25%, pasando de 245.376 € al comienzo de las obras en febrero de 2.013, a 306.720 € una vez concluidas un año después. Respecto a la certificación energética, el edificio ha pasado de una calificación energética G (la peor posible) con emisiones de CO2 de 79 kilos por metro cuadrado y año, a una letra A (la mejor), con 5,75 kilos de CO2 por metro cuadrado y año. Esto significa que se ha transformado en un edificio de consumo de energía prácticamente nulo. De este modo, la rehabilitación ha permitido no sólo un importante incremento en el valor de mercado, sino también una mayor eficiencia en el consumo de energía.
En este tipo de actuaciones, se ha tenido en cuenta que dentro de las características de una vivienda hay elementos que influyen en el valor en mayor medida que el resto. Dentro de estos, algunos son inamovibles pero otros pueden ser modificarlos aumentando así su valor y sus posibilidades de venta. Descartando de nuestro análisis los elementos que no es posible alterar, como son la ubicación y la dotación del entorno, que influyen notablemente en su valor y precio, la certificación energética puede mejorar, con una serie reformas, muchas de ellas apenas costosas para el propietario, e incide, cada día más, en el valor del inmueble.
La importancia de la rehabilitación se puede extraer de los datos del Ministerio de Fomento, según los cuales más del 58 % del parque edificado es anterior a 1980, hay 20 millones de viviendas que tienen entre 35 y 55 años y 6 millones más anteriores a 1960. En la mayor parte de los casos son viviendas sin aislamiento y con instalaciones obsoletas. Si bien en nuestro mercado no es todavía un elemento que marque diferencias significativas en cuanto a precio, debido a su reciente implantación, si lo será en un futuro tal como ocurre en otros mercados en los que lleva implantada más tiempo.
Los compradores y arrendatarios de vivienda tendrán cada vez más en cuenta el coste energético a la hora de decantarse por un inmueble, y la elaboración de esta certificación por parte de profesionales con amplia experiencia y capaces de dar al propietario de la vivienda recomendaciones, tanto para mejorar la eficiencia energética como para incrementar su valor, son hoy, y serán todavía más en el futuro, muy importantes, tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler.