El valor medio de la vivienda en España se incrementó un 4 % en tasa interanual
Arrancamos 2024 mirando por encima del hombro cómo acabó 2023. Y lo hizo con la menor tasa de aumento interanual de precios en un trimestre desde el tercer trimestre de 2021, confirmando el proceso de estabilización que se inició en el mercado residencial hace ya un año. La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales, que se basa en las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa por todo el país, revela que el valor medio en el cuarto trimestre del año fue 1.767 €/m2, un 4 % más que en el último trimestre de 2022. Este dato es el menor registrado en un trimestral en los últimos dos años y representativo de que el proceso de estabilización de precios en el mercado residencial se está realizando de forma gradual, sin que se prevean ajustes bruscos, habida cuenta de la situación de escasez de oferta que sufren buena parte de los enclaves con mayor empuje de demanda.
Si tenemos en cuenta el crecimiento interanual en cada uno de los cuatro trimestres que conforman el ejercicio, la variación media en el año 2023 ha sido de un 5,1%.
Vamos a poner la lupa sobre el comportamiento en las capitales de provincia. Como siempre, los datos revelan un comportamiento muy heterogéneo dentro de que todas ellas registran crecimientos en el precio de la vivienda respecto al año precedente, con la única excepción de Palencia, donde el precio es un 3,1% inferior al de hace un año. Según la estadística de Tinsa, la mayoría de las capitales se ha encarecido entre un 3 % y un 6 % interanual, entre ellas Madrid (+6,1 % de variación interanual en el cuarto trimestre) y Barcelona (+3,5% interanual).
Las zonas de costa son las que acumulan los mayores crecimientos respecto al mismo periodo del año anterior. Destacan en esta tendencia Valencia (10,6 %), Almería (9,6 %), Santa Cruz de Tenerife (9,1%) y Málaga (9%).
En cualquier caso, el Servicio de Estudios de Tinsa apunta que también en estos mercados más dinámicos se observan síntomas de desaceleración. Esta se estaría produciendo aquí a un ritmo más lento que la media nacional, por el impulso que supone en la costa una mayor demanda de segunda residencia para uso vacacional propio, que se corresponde con un perfil de comprador con alto poder adquisitivo y por tanto menos sensible al impacto de la inflación y los tipos de interés en la decisión de compra.
Entre las capitales que en el último trimestre del año han destacado por el dinamismo de sus precios encontramos también una del interior peninsular: Guadalajara, que es la capital donde más ha aumentado el precio respecto a la referencia de un año antes. Concretamente, un 16,8%. Un dato llamativo, sin duda. Desde el Servicio de Estudios de Tinsa explican que Guadalajara muestra un comportamiento retardado con respecto a la media nacional. Mantuvo los precios residenciales moderados durante el periodo post-pandemia y ha comenzado a reflejar crecimientos relevantes en 2023, especialmente en estos dos últimos trimestres. Es un comportamiento que se observa también en otras geografías próximas a Madrid.
En la ciudad de Guadalajara, la vivienda nueva y usada se encareció más de un 4% entre el tercer y el cuarto trimestre, un ritmo muy similar al de Valencia. Por comparar, tanto Barcelona como Madrid tuvieron un impulso trimestral mucho más moderado: un 1,4% entre el tercer y cuarto trimestre, en ambos casos. En la mayoría de las capitales españolas el aumento de precios en tasa trimestral estuvo entre el 0% y el 2%. En el lado de los descensos, tan solo Ourense y Salamanca registraron ligeras caídas trimestrales: un 1,4% en el caso de la ciudad gallega y un -1,3% en Salamanca.
Dentro de la clásica heterogeneidad local, podemos hablar de una tendencia bastante general de variaciones moderadas en el valor de la vivienda en las capitales en el cierre de 2023: entre el 0% y el 2% en tasa trimestral, que, en una perspectiva interanual, se traducen en una banda mayoritaria de crecimientos entre el 3% y el 6%, cuando hace un año estaban entre el 4% y el 8%.
Se trata de un aterrizaje que, con toda la prevención que merece un contexto en el que no faltan incertidumbres, parece que podríamos denominar de aterrizaje suave. Se apoya en el mantenimiento de los niveles de empleo, clave para que no se deteriore la solvencia de la demanda, y en la canalización de ahorros hacia la vivienda, que ha permitido reducir la dependencia del crédito hipotecario en las compraventas que, pese al ajuste, siguen por encima del nivel de transacciones de 2019.
Así lo analizamos el jueves 11 de enero en Capital Radio.