Valor mínimo fiscal o atribuible: qué es y cómo calcularlo

El valor mínimo a efectos fiscales (basado en el valor de mercado) es el que históricamente se ha tomado en cuenta para el pago de los impuestos autonómicos y estatales asociados a la transmisión de inmuebles, como son el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD), el impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) y el IRPF ganancias patrimoniales. 

Como veremos a continuación, en la gran mayoría de los casos, dependiendo del tipo de inmueble, el valor mínimo a efectos fiscales fue sustituido a partir de 2022 por el valor de referencia que establece el Catastro.

¿Qué es el valor mínimo a efectos fiscales y cuándo aplica?

Antes de 2022, la Ley establecía que la base imponible para el pago de ITP/AJD, ISD e IRPF ganancias patrimoniales era el valor real. Correspondía a cada Comunidad Autónoma establecer cuál era el valor mínimo por debajo del cual se consideraba improbable realizar una operación de compraventa del inmueble. Cuando el valor declarado por el contribuyente era inferior a ese valor mínimo establecido, la Administración iniciaba un procedimiento de comprobación de valores. 

A partir de enero de 2022, se unifica el criterio de cuantificación de este valor mínimo con la aparición del valor de referencia, un valor fijado por la Dirección General del Catastro con carácter anual de aplicación en todo el territorio nacional, salvo País Vasco y Navarra. 

Este valor es de aplicación a inmuebles de uso residencial, almacén-estacionamiento (trasteros y garajes) y a fincas rústicas sin construcciones. La valoración para el cálculo de la base imponible del resto de inmuebles se rige por el mismo procedimiento que cada Comunidad utilizaba con anterioridad a enero de 2022 para determinar el valor mínimo a efectos fiscales. 

Cuando el inmueble se encuentra dentro del ámbito de aplicación del valor de referencia de Catastro (uso residencial, garajes, trasteros o fincas rústicas) será el valor de referencia el utilizado como valor mínimo a efectos fiscales para el pago de ITP/AJD, ISD e IRPF ganancias patrimoniales. En el resto de tipologías de inmuebles (naves, locales, oficinas, fincas con construcción…), el valor mínimo a efectos fiscales lo seguirán calculando las Comunidades Autónomas con los criterios habituales utilizados con anterioridad a 2022.

El valor de referencia de Catastro o el valor mínimo a efectos fiscales, según corresponda en función del tipo de inmueble, es la base imponible mínima que la Administración entiende que el propietario debe declarar para el pago del impuesto sobre el inmueble. Si el precio de compraventa del inmueble es superior al valor mínimo o al valor de referencia establecido, será el precio de compraventa el que habrá que declarar a efectos fiscales. En el caso de herencias y donaciones se podrá declarar el valor de mercado si se considera que es superior al valor mínimo o al valor de referencia fijados. 

Si el precio de una transmisión está por debajo del valor mínimo escriturable, la Administración podría exigir una liquidación complementaria.

Cómo se calcula el valor mínimo a efectos fiscales

Para calcular el valor mínimo fiscal en los casos en los que no existe valor de referencia no existe un método único. Cada Comunidad Autónoma utiliza su propia metodología. Lo único que tienen en común es que utilizan los datos del inmueble consignados por Catastro (superficie, uso, antigüedad, estado de conservación, etc), de ahí la relevancia de que el contribuyente se asegure de que estos datos coincidan con la realidad inmobiliaria. 

Lo mejor para conocer este valor mínimo a efectos fiscales es acceder a la web de la Consejería de Economía y Hacienda de cada Comunidad Autónoma y comprobar cuál es el criterio. En algunas Comunidades incluso se puede solicitar vía web una valoración previa. Es el caso de la Comunidad de Madrid, Castilla La Mancha, Castilla y León, Extremadura, Comunidad Valenciana, Islas Baleares o Galicia, por ejemplo. 

Cuando no existe valor de referencia y solo se dispone de un valor mínimo a efectos fiscales, en la liquidación del impuesto se debe poner el precio declarado en la compraventa (ITP) o el valor de mercado (ISD). Si esta base imponible declarada es inferior al valor mínimo calculado por la administración, esta iniciará un proceso de comprobación de valores en el que es muy relevante aportar una valoración pericial contradictoria que justifique el valor de mercado del inmueble. 

FAQ

¿Qué pasa si vendo por debajo del valor fiscal?

A efectos legales, el derecho civil contempla que se pueda hacer efectivo cualquier acuerdo entre dos partes para la compraventa de un inmueble, incluso por debajo del valor catastral. Sin embargo, es necesario declarar la compraventa a efectos fiscales como mínimo por el valor de referencia, en el caso de que exista, para evitar sanciones de la Administración. En el caso de que no exista valor de referencia, considerar una base imponible por debajo del valor mínimo fiscal puede dar paso a la apertura de un procedimiento de comprobación de valores por parte de la Administración. 

En ambos casos, aunque los procedimientos son diferentes, el contribuyente puede presentar alegaciones y/o pruebas técnicas para justificar que el valor declarado se corresponde con el valor de mercado del bien inmueble.

¿Qué sucede si se escritura por un valor inferior al mínimo fiscal?

No pasa nada si en la escrituración se declara un valor inferior al mínimo fiscal o del valor de referencia en caso de que lo tenga. Lo importante es que a la hora de pagar los impuestos por la transmisión de ese inmueble (ITP/AJD, ISD o IRPF) el contribuyente tendrá que tener en cuenta en la declaración el valor mínimo a efectos fiscales que le corresponda (o valor de referencia si lo tiene).

¿Qué pasa si compro una vivienda por debajo del valor de referencia?

En la compraventa no hay ningún problema, pero hay que tener en cuenta que a efectos fiscales la ley obliga a tributar como mínimo por el valor de referencia. Aunque posteriormente se pueden iniciar las reclamaciones oportunas (para demostrar a través de una tasación independiente que el valor de compra es valor de mercado), esto nos va a suponer inicialmente un mayor gasto a nivel impositivo.

¿Qué pasa si vendo mi casa por encima del valor catastral?

No pasa nada e incluso es lo razonable, puesto que el valor catastral debería ser siempre inferior al valor de mercado.