Especial Costa Española 2014
Estudio sobre la situación actual de la vivienda en la costa española
Este informe aborda la situación actual de la vivienda en la costa española. El clima y las playas de nuestro país han favorecido el desarrollo de un extenso parque de segunda residencia a lo largo del litoral, que ha acabado convirtiéndose en un submercado de gran relevancia dentro del sector inmobiliario.
La vivienda vacacional atiende las necesidades de una población no permanente, ya sean españoles o extranjeros, que demandan una residencia para pasar temporadas de ocio o incluso para instalarse definitivamente. El documento no dirige su análisis a los alojamientos reglados (hoteles, apartamentos turísticos, campings..) que dan servicio a una demanda puntual y que engloban el denominado turismo comercial. Este informe pretende explicar las características y la evolución de los bienes (viviendas) que sirven de punto de partida para la actividad económica vinculada al turismo residencial.
La demanda de vivienda en la costa proviene, por lo general, del mercado nacional. Los compradores suelen ser son originarios de la misma comunidad autónoma en la que se ubica el inmueble o de provincias limítrofes. El desarrollo económico de la sociedad española en los últimos años ha favorecido la compra de una segunda vivienda a un segmento importante de la población.
La demanda extranjera que pasa largas temporadas en España o que decide trasladar definitivamente su residencia a nuestro país ha ganado protagonismo durante la crisis. Estos últimos suelen ser jubilados del norte de Europa que gracias al diferencial de renta que obtienen por el desfase entre el coste de la vida en España y en los países más ricos de la Unión Europea pueden acceder a una vivienda de calidad y mantener un estilo de vida bastante parecido al turístico. Esos inmuebles, que son adquiridos en un primer momento como segunda residencia, pasan con el tiempo a constituirse en el hogar permanente. Pasan entonces a ser contabilizadas como primera residencia.
Los rusos y los ciudadanos de países del centro y Este de Europa han destacado como nuevos actores del mercado de vivienda vacacional, muy ligados a un producto de alta gama, principalmente en la costa catalana y malagueña. Los extranjeros residentes protagonizaron más del 35% de las operaciones de compraventa en las provincia de Alicante, Gerona, Islas Baleares, Santa Cruz de Tenerife, y Málaga durante 2013. En el primer trimestre de 2014, Tarragona, con un 51% del total de operaciones, Santa Cruz de Tenerife (44%) y Málaga (38%) han sido los enclaves más atractivos para los extranjeros residentes. Aquellos que no están empadronados en España representan una cuota mucho menor que, según datos del Ministerio de Fomento, no superan, en el mejor de los casos, el 6% de las operaciones.
La crisis ha golpeado con fuerza el litoral
La información contenida en este estudio sobre el mercado de las islas y el litoral de la península se nutre del conocimiento de un grupo de casi 60 tasadores de la red de Tinsa, profesionales con años de experiencia en el estudio y valoración de la oferta inmobiliaria local. Cada uno de los técnicos designados ha descrito las características de la oferta en una franja del litoral, la procedencia de la demanda, cuál es el periodo medio de comercialización, si se han reactivado las obras paralizadas y si hay noticias de proyectos de nueva construcción.
Los apuntes sobre cuestiones urbanísticas, infraestructuras o proyectos de ocio que pueden influir a corto o medio plazo en el desarrollo inmobiliario de cada zona completan el análisis cualitativo que acompaña la foto puramente estadística: la de la evolución de los precios que aportan las tasaciones de Tinsa.
Según el informe Tinsa IMIE correspondiente a mayo de 2014, la costa mediterránea acumula una caída del 47,7% desde los precios máximos alcanzados en 2007. Las Islas Canarias destacan como la zona que mejor ha sorteado la crisis en estos seis años. Málaga y algunos enclaves de la costa levantina y catalana han comenzado a dar las primeras señales claras de estabilización en precios en el arranque de 2014 respecto a los valores de un año antes.
La crisis ha golpeado con fuerza el litoral: ha dejado obras a medio terminar y ha frenado ambiciosos planes urbanísticos y proyectos de ocio. Aunque el escenario general tiende a la parálisis en lo referente a obra nueva, algunas zonas, como el litoral alicantino, están registrando evoluciones positivas en las cifras de visados de obra nueva.
El estudio también muestra que los plazos de venta superan con creces los doce meses en el grueso de las ubicaciones, aunque poco a poco empiezan a acortarse, animados en la mayoría de los casos por las agresivas rebajas de precios de las entidades financieras, tenedoras involuntarias de buena parte del “stock” pendiente de venta.