Especial Costa Española 2015
La vivienda vacacional ha atravesado un duro periodo de ajuste. La restricción de crédito ha frenado la compraventa de viviendas, la nueva construcción y las operaciones de suelo durante los últimos años. Muchas localizaciones se han encontrado con bolsas de viviendas muy difíciles de digerir en un mercado al ralentí, mientras el comprador solvente ha optado por esperar hasta que los inmuebles realizaran una corrección significativa de sus precios.
El ajuste ha registrado distintas intensidades según la zona, pero ocho años después no se puede negar que el mercado ha realizado una importante corrección. Como ejemplo baste decir que en Casares (Málaga), el precio medio (1.105 euros/m2 en el primer trimestre de 2015) se ha reducido un 61,5% desde máximos de 2007. En Ayamonte (Huelva), Mataró (Barcelona) y Canet d’En Berenguer (Valencia), el ajuste se sitúa entre el 60% y el 61%.
Situación general de la costa española en el año 2015
La situación en los mercados de vivienda vacacional es tremendamente heterogénea en la costa española. Junto a un pequeño grupo de municipios que fueron los pioneros en España en mostrar los primeros signos de recuperación hacia finales de 2013, impulsados por la demanda extranjera, encontramos un buen número de poblaciones que todavía se encuentran en fase de ajuste de precios y sin actividad de construcción.
Tan sólo en tres zonas de todo el litoral analizado la red técnica de Tinsa encuentra situaciones que califica como de “en recuperación”:
- Provincia de Málaga:Marbella y Benahavís.
- Provincia de Cádiz:Cádiz capital y Tarifa.
- Islas Baleares:Palma de Mallorca, Andratx, Calviá, en Mallorca, y la isla de Ibiza.
En una fase previa, destacan un grupo de zonas donde se empiezan a percibir indicios de recuperación.
- Andalucía: Sotogrande, Conil, Chiclana y Puerto de Santa María (Cádiz). En la provincia de Málaga, la costa entre el Rincón de la Victoria y Nerja, y la franja delimitada por las localidades de Estepona, Casares y Manilva. En Almería, destaca la localidad de San Juan de los Terreros. Islas Canarias:Zona sur de Tenerife, Morro Jable y Corralejo (Fuerteventura), Gran Canaria y Lanzarote.
- Cataluña:Entre San Feliu de Guixols y Cadaqués (Gerona); sur de la comarca del Maresme (Barcelona) y sur de Tarragona.
- Comunidad Valenciana:Orihuela y Pilar de Horadada (Allicante).
- Murcia:Urbanización La Manga Club.
El resto de las zonas costeras españolas, hasta una treintena de la división realizada en este informe, se encuentra “aún en fase de ajuste” o en una situación “de ajuste, próximo al suelo”.
Stock pendiente de venta
El freno de las compraventas cuando la construcción estaba en su máximo apogeo se tradujo en la generación en la mayoría de los mercados de importantes bolsas de viviendas de obra nueva pendiente de venta (stock). Nuestra red técnica constata que la sobreoferta, aunque abundante, está en descenso en la mayoría de las zonas costeras. En algunas, el proceso de absorción está siendo más lento. Entre las ubicaciones que apenas han reducido el stock en los últimos años destacan:
- Foz (Lugo)
- Caleta de Fuste (Fuerteventura)
- Costa del Garraf (Barcelona)
- Oropesa del Mar, Peñíscola, Alcossebre y Xiles (Castellón)
- Cullera (Valencia sur)
- Pozo Esparto, El Calón y Villaricos (Almería)
El informe pone de manifiesto que la abundancia de stock no tiene por qué ser sinónimo de parálisis del mercado. En Sotogrande (Cádiz), La Manga del Mar Menor (Murcia) y San Juan de los Terreros (Almería), la red técnica califica el stock como “abundante, de difícil digestión” y, al mismo tiempo, son mercados en los que se han detectado signos de recuperación. La conclusión es que hay demanda solvente interesada por calidad o ubicación en un tipo de producto del que no hay stock. También, como es el caso de San Juan de los Terreros, el nuevo producto está encontrando mercado gracias a políticas de venta de precios muy competitivos, especialmente los inmuebles procedentes de activos de las entidades bancarias.
Tampoco faltan zonas de costa donde la sobreoferta es calificada como “stock residual”.
- Andalucía:Tarifa, Barbate, Vejer, Rota, Chipiona y Sanlúcar (Cádiz) Cataluña:Costa Brava (Gerona)
- C. Valenciana:Pilar de la Horadada – Torre de la Horadada (Alicante) y Valencia Sur
- Andalucía:Marbella y Cala Panizo (Almería)
- Islas Baleares:Menorca
Mercado de suelo
El mercado de suelo (transacciones de terrenos o solares) es inexistente en la gran mayoría de las zonas costeras, aunque también hay excepciones. En Alicante, concretamente en Denia y Villajoyosa, se ha producido un repunte en los valores de mercado porque, según apuntan los técnicos, el suelo en manos de los bancos está prácticamente agotado.
También se observa reactivación en la zona alicantina entre Campello y Santa Pola, aunque aún no puede decirse que haya un mercado activo. En Torrevieja y Orihuela se está detectando actividad sobre suelos propiedad de Sareb.
Los fondos extranjeros están analizando operaciones tanto en los alrededores de Marbella como en la costa granadina (entre La Herradura y La Rábita), pendientes de concretarse. En Mallorca también se constata una cierta reactivación, centrada en los suelos en las mejores zonas.
También en la costa almeriense, entre Aguadulce y Níjar, y en Tenerife se empieza a estudiar la viabilidad de solares bien ubicados para su compra y construcción a medio plazo. En Pontevedra, se están produciendo movimientos de gestión de suelo en el entorno de Costa Samil y se han cerrado algunas operaciones en los últimos meses en zonas próximas a Costa Canido.
Precios
Un total de 35 poblaciones de las incluidas en el informe han encarecido sus precios entre el primer trimestre de 2014 y el mismo de 2015. En la edición del año pasado, tan solo cuatro registraban crecimientos respecto al mismo trimestre del año anterior.
En el listado destacan Jávea (Alicante) y Cartaya (Huelva), con incrementos interanuales del 11,2% y del 9,8%, respectivamente. Otras ocho localidades muestran subidas de entre el 5% y el 9% (Chiclana, Puerto Lumbreras, Adeje, Punta Umbría, Vilagarcía de Arousa, Sentanyí, Sóller y La Pobla de Farnals).
El mercado se está desarrollando a distintas velocidades. En el extremo opuesto, al menos 29 localidades registraran en el primer trimestre caídas de precios superiores al 10% respecto al año anterior. Pallafruguell, en Gerona, lidera la lista con un descenso interanual del 16,9%. Le siguen Barbate(-15,3%) y Gandía y Ayamonte, ambas con una caída del 14,6% respecto al primer trimestre de 2014.
De las analizadas, Sitges, con 2.694 euros/metro cuadrado, es la localidad con el precio más elevado. Le siguen Calvià, Andratx y Alcúdia. Por el contrario, los precios más asequibles se encuentran en Almazora (804 €/m2), Burriana y Puerto Lumbreras, ambas con 823 €/m2.
Compraventas
Si se excluyen las grandes capitales, las cinco localidades costeras que registraron en 2014 un mayor número de transacciones, según datos del Ministerio de Fomento, fueron Torrevieja, con 4.136 compraventas (3,8%); Marbella, con 3.997 compraventas (28,7%); Orihuela, con 3.527 compraventas ( 20,2%); Mijas, con 2.384 compraventas (14,7%) y Estepona, con 2.113 compraventas ( 26,6%).
Si tomamos las localidades con un nivel de transacciones superior a 200 viviendas al año, los mayores crecimientos interanuales en 2014 respecto a 2013 se dieron, según datos del Ministerio de Fomento, en Mojácar (Almería), Arucas (Gran Canaria), Torremolinos (Málaga) y Almassora (Castellón), con crecimientos del 105%, el 83%, el 71% y el 70%, respectivamente.
La mayor actividad en compraventas de obra nueva, excluyendo capitales, se registró en Manilva (193%), Marbella (101%), Orihuela (93%) y Calafell (66%), según datos de dicho organismo.
El comprador extranjero ha aumentado su protagonismo en la crisis. Al tiempo que el adquiriente español redujo significativamente su actividad el ajuste de precios atrajo a residente de países con situación económica más estable y a aquellos de poder adquisitivo elevado. En la mayoría de los casos, el comprador extranjero paga sus adquisiciones al contado.
Los enclaves de la costa con claro protagonismo del comprador extranjero (concentran, según estimaciones de la red técnica de Tinsa, al menos un 60% de las operaciones) son:
- Sotogrande (Reino Unido y Gibraltar)
- Denia – Villajoyosa (Reino Unido, Europa Central y países nórdicos. Rusos en descenso)
- Guardamar del Segura (Rusia, Suecia y Bélgica)
- Orihuela (Reino Unido, Suecia, Rusia, Bélgica y China)
- Urbanización La Manga Club (Reino Unido)
- Torremolinos – Mijas (Reino Unido).
- Marbella – Manilva (Reino Unido, Irlanda, Noruega, Suecia, Francia, Bélgica, Suiza, Norte de África y golfo Pérsico)
- Mallorca (Alemania, Reino Unido y países nórdicos)
- Menorca (Francia y Bélgica)
- Tenerife (Rusia y Norte de Europa)
- Fuerteventura (Italia, Reino Unido – en descenso-, Francia, Alemania y Bélgica)
- Lanzarote (Reino Unido, Irlanda, Alemania, Italia y Francia)
- Costa Brava norte (Francia, Bélgica, Inglaterra, Suiza y de países de Europa oriental)
- Mataró – Tossa de Mar (Rusia y Alemania)
Los técnicos apuntan en diversas localizaciones que se empieza a observar una recuperación de la demanda nacional.
Actividad promotora
La falta de crédito, la debilidad de la demanda y el stock pendiente de venta paralizaron la construcción de nuevas viviendas. Pasados los primeros años de la crisis, algunas de esas promociones, mayoritariamente en manos de la banca, se reactivaron. En Ibiza, por ejemplo, se estima que han arrancado aproximadamente un centenar de viviendas, que equivalen a la mitad de las que estaban paralizadas. Las obras de terminación de plurifamiliares son adquiridas por promotores nacionales. Las promociones de vivienda unifamiliar de lujo son desarrolladas tanto por promotores nacionales como extranjeros.
Si hablamos de nuevos proyectos, la sequía es absoluta en gran parte de las zonas, con excepciones. Entre los mercados donde ya han vuelto las grúas destacan:
- Alicante: Orihuela, Guardamar del Segura, Torrevieja, Torre de la Horadada, L’ Alfàs del Pí, Dénia, Villajoyosa, Altea, Calpe, Benissa, entre otras
- Valencia: Oliva
- Murcia:San Juan de los Terreros
- Málaga:Mijas, Marbella, Estepona y Benahavís
- Cádiz:Tarifa, Puerto de Santa María, Rota y San Roque
Suelen ser productos de calidades altas y excelentes ubicaciones (primera línea de playa), pensadas para un comprador extranjero. Los promotores son nacionales en muchos casos, aunque no faltan inmobiliarias extranjeras ni fondos que compran las promociones a un banco o están pensando hacerlo.
Este tipo de movimiento se está produciendo principalmente en Andalucía y Comunidad Valenciana. El análisis de los visados de obra nueva publicado por la Subdirección General de Estadísticas del Ministerio de Fomento revela que Orihuela, con 702 unidades en 2014 (-1,4% interanual), lideró junto a Torrevieja, con 398 unidades (52%), la clasificación de concesión de licencias en la provincia de Alicante, una de las que más tempranamente comenzó a registrar nueva actividad de promoción. Si excluimos las capitales, el ranking de mayor número de visados concedidos en 2014 está formado por Orihuela, Lorca (440 unidades, -4,8% interanual), Getxo (435 unidades, 625%), Torrevieja, Pilar de la Horadada (248 unidades, -4,6%) y Elche (185 unidades, 153%).