Gastos de tasación
Si para comprar una casa queremos solicitar una hipoteca, debemos contratar una tasación de la vivienda, que acredite ante el banco cuál es su valor y sirva como garantía del crédito. La entidad financiará como máximo entre el 60 % y el 80 % (según sea primera o segunda residencia) del valor que aparezca en el informe realizado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Algunas entidades aplican el porcentaje de financiación al menor valor entre el valor de tasación y el precio de compraventa.
Este gasto de la tasación debe ser asumido por el comprador de la vivienda (el tomador de la hipoteca) y supone, de media, entre 250 y 500 €, dependiendo de la superficie y la ubicación de la vivienda.
Aunque en una compraventa la tasación solo es obligatoria en caso de necesitar el respaldo financiero de una hipoteca, es importante destacar que es un documento que puede resultar muy útil durante el proceso de adquisición, ya que aporta seguridad sobre que todo está correcto desde el punto de vista registral o urbanístico, además de que aporta una referencia independiente de valor que puede apoyar una negociación del precio.
Gastos de notaría
Es obligatorio obtener un documento público de la escritura de la compraventa de la propiedad, donde conste el cambio de titularidad de la vivienda usada. Los costes de este trámite pueden rondar los 600-800 €, aunque dependen de diferentes factores regulados por la Administración:
- Importe de la compraventa.
- Número de copias de la escritura que se necesiten.
- Extensión de la escritura.
- Número de finca.
- Existencia o no de avalistas.
Por poner un ejemplo, en una propiedad con un valor de 250.000 €, los gastos de notaría podrían rondar los 800 €. El notario es garante de la fiabilidad de la operación y realizará de forma inmediata la comunicación para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Gastos de gestoría
Si para financiar la compra de una vivienda de segunda mano se ha solicitado un préstamo hipotecario, entra en juego una gestoría. Por lo general, suele ser la de la propia entidad bancaria y se encarga de realizar la liquidación del impuesto de transmisión y del resto del papeleo. Una estimación media para este servicio podría ser 350 €.
Gastos del Registro de la Propiedad
Tras formalizar ante notario la escritura de compraventa, la vivienda se inscribe en el Registro. Las tarifas de los registradores, al igual que las tasas notariales, están reguladas por la Administración.
En consecuencia, el gasto de compra de una vivienda de segunda mano en el Registro de la Propiedad será:
- Si el valor de la finca no supera los 6.010,12 €: 24,04 €.
- Por un exceso de entre 6.010,13 y 30.050, 61 €: 1,75 € más por cada 1.000 € de coste.
- Entre 30.050,62 y 60.101,21 €: 1,25 € más cada 1.000 € de coste.
- Entre 60.101,22 y 150.253,03 €: 0,75 € más cada 1.000 € de coste.
- Entre 150.253,04 y 601.012,10 €: 0,30 € más cada 1.000 € de coste.
- Si el valor supera los 601.012,10 €: 0,20 € más cada 1.000 € de coste.
El precio final suele estar entre los 400 y los 650 €. Siguiendo con el ejemplo anterior, al comprar una vivienda de 250.000 €, la inscripción en el registro supondría unos 550 €.
Impuestos a pagar al comprar una casa
El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es el que supone un mayor desembolso al adquirir una vivienda de segunda mano. Lo abona siempre el comprador y su importe depende de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble y de las circunstancias personales del adquirente.
Sobre qué valor se calcula el ITP
El impuesto no se aplica necesariamente sobre el precio escriturado: se calcula sobre el precio de compraventa o el valor de referencia catastral, el que sea mayor. Conviene comprobar ese valor antes de cerrar la operación, porque puede elevar la factura fiscal por encima de lo previsto.
Te explicamos en detalle las diferencias entre valor real, catastral y de referencia.
Reducciones más habituales
Para calcularlo, hay que atender a las circunstancias de los compradores y a la comunidad autónoma en la que se halla la vivienda, como por ejemplo:
- Compradores jóvenes (el límite de edad varía por Comunidad Autónoma).
- Familias numerosas.
- Personas con discapacidad.
- Adquisición de vivienda habitual.
- Viviendas de protección oficial.
- Inmuebles situados en municipios en riesgo de despoblación.
Tipos de ITP por Comunidad Autónoma
| Comunidad Autónoma | Tipo General | Observaciones |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 6 % si el valor no supera 150.000 € |
| Aragón | 8 % – 10 % | Progresivo. 8 % hasta 400.000 € |
| Asturias | 8 % – 10 % | Progresivo. 8 % hasta 300.000 € |
| Baleares | 8 % – 13 % | Progresivo. 8 % hasta 400.000 € |
| Canarias | 6,5 % | 5 % en vivienda habitual hasta 200.000 € |
| Cantabria | 9 % | 7 % en vivienda habitual de menos de 200.000 € |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 6 % en primera vivienda habitual hasta 180.000 € |
| Castilla y León | 8 % | 10 % si la base imponible supera 250.000 € |
| Cataluña | 10 % – 13 % | Progresivo. 10 % hasta 600.000 €. 20 % para grandes tenedores |
| Ceuta | 6 % | Bonificación del 50 % de la cuota en transmisiones de inmuebles |
| Comunidad de Madrid | 6 % | Bonificación del 10 % en vivienda habitual hasta 250.000 € |
| Comunidad Valenciana | 9 % | 11 % si el valor supera 1.000.000 € |
| Extremadura | 8 % – 11 % | Progresivo. 8 % hasta 360.000 € |
| Galicia | 8 % | 7 % en vivienda habitual bajo ciertos requisitos |
| La Rioja | 7 % | 4 % en primera vivienda habitual de menores de 40 años |
| Melilla | 6 % | Bonificación del 50 % de la cuota en transmisiones de inmuebles |
| Murcia | 8 % | 3 % en vivienda habitual de menores de 40 años |
| Navarra | 6 % | 5 % en unidades familiares con dos o más hijos |
| País Vasco | 4 % | Tipo aplicable a viviendas y garajes. 7 % general para el resto de inmuebles |
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Además del ITP, la compra de una vivienda de segunda mano puede llevar aparejado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Grava la formalización de determinados documentos notariales inscribibles en el Registro de la Propiedad y lo abona el comprador.
Su tipo oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma, y varias aplican reducciones para compradores jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
En la compraventa de vivienda usada sujeta a ITP, la escritura de compraventa no tributa por la cuota gradual del IAJD, pero sí lo hace la escritura del préstamo hipotecario si se financia la operación. Desde 2018 ese importe corresponde a la entidad bancaria, no al comprador.
¿Qué otros gastos pueden existir al comprar una casa?
Si la vivienda objeto de compra está siendo comercializada por una inmobiliaria, puede que exista un gasto adicional de honorarios si no los asumiera el vendedor por contrato. Esto no es algo estándar y depende tanto del precio de la propiedad como del servicio que presten.
Cuando se concede una hipoteca, es posible que el banco cobre una pequeña comisión de apertura.
Otro de los gastos que debemos tener en cuenta es el denominado Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que, por lo general, se divide entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, este último es el que debe abonar el coste del certificado energético de la propiedad, al igual que la plusvalía.
Entonces, ¿cuáles son los gastos totales de comprar una vivienda de segunda mano?
Los gastos dependen en gran medida del valor y de dónde esté ubicada la vivienda. De acuerdo con el ejemplo que estamos siguiendo, de una vivienda usada de 250.000 € en la ciudad de Madrid, una referencia orientativa de gastos adicionales que hay que asumir además del valor del inmueble podría ser:
- Tasación: 420 €.
- Gestoría: 430 €.
- Notaría: 800 €.
- Registro de la Propiedad: 450 €.
- Impuestos: 15.000 € ITP.
¿Cómo se pagan los gastos derivados de la compra de vivienda?
La tasación se abona por adelantado, antes de iniciar la solicitud de la hipoteca. Si se concede la hipoteca, se realiza al banco una provisión de fondos para los gastos días antes de acudir a notaría. Si se contratan los servicios de una inmobiliaria como intermediario, sus honorarios se abonan el día de la compraventa.
Preguntas Frecuentes
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda de segunda mano?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma, y en su caso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En la vivienda usada no se paga IVA: el IVA solo se aplica a la obra nueva.
¿Qué es el ITP y quién lo paga?
Es el impuesto que grava la transmisión de una vivienda ya existente entre particulares. Lo abona siempre el comprador, en el plazo que establezca su comunidad autónoma desde la firma de la escritura.
¿Qué tiene que pagar el comprador de una vivienda de segunda mano?
Además del precio del inmueble, el ITP, la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y, si solicita hipoteca, la tasación y la gestoría. En conjunto suele suponer entre un 10 % y un 12 % del precio de la vivienda.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
Sobre el precio de compraventa o el valor de referencia catastral, el que resulte mayor. Por eso conviene consultar ese valor antes de cerrar la operación.
¿Se puede incluir el ITP en la hipoteca?
Por lo general no. Los bancos financian un porcentaje del valor de tasación o del precio de compra, y los gastos e impuestos deben aportarse con ahorro propio.
