Gastos e impuestos por la compra de una vivienda de segunda mano: ¿cuáles son?

1. Gastos de tasación

Si para comprar una casa queremos solicitar una hipoteca, debemos contratar una tasación de la vivienda, que acredite ante el banco cuál es su valor y sirva como garantía del crédito. La entidad financiará como máximo entre el 60 % y el 80 % (según sea primera o segunda residencia) del valor que aparezca en el informe realizado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Algunas entidades aplican el porcentaje de financiación al menor valor entre el valor de tasación y el precio de compraventa. 

Este gasto de la tasación debe ser asumido por el comprador de la vivienda (el tomador de la hipoteca) y supone, de media, entre 250 y 500 €, dependiendo de la superficie y la ubicación de la vivienda. 

Aunque en una compraventa la tasación solo es obligatoria en caso de necesitar el respaldo financiero de una hipoteca, es importante destacar que es un documento que puede resultar muy útil durante el proceso de adquisición, ya que aporta seguridad sobre que todo está correcto desde el punto de vista registral o urbanístico, además de que aporta una referencia independiente de valor que puede apoyar una negociación del precio.

2. Gastos de notaría

Es obligatorio obtener un documento público de la escritura de la compraventa de la propiedad, donde conste el cambio de titularidad de la vivienda usada. Los costes de este trámite pueden rondar los 600-800 €, aunque dependen de diferentes factores regulados por la Administración:

• Importe de la compraventa. 
• Número de copias de la escritura que se necesiten.
• Extensión de la escritura. 
• Número de finca.
• Existencia o no de avalistas.

Por poner un ejemplo, en una propiedad con un valor de 250.000 €, los gastos de notaría podrían rondar los 800 €. El notario es garante de la fiabilidad de la operación y realizará de forma inmediata la comunicación para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

3. Gastos de gestoría

Si para financiar la compra de una vivienda de segunda mano se ha solicitado un préstamo hipotecario, entra en juego una gestoría. Por lo general, suele ser la de la propia entidad bancaria y se encarga de realizar la liquidación del impuesto de transmisión y del resto del papeleo. Una estimación media para este servicio podría ser 350 €.

4. Gastos del Registro de la Propiedad

Tras formalizar ante notario la escritura de compraventa, la vivienda se inscribe en el Registro. Las tarifas de los registradores, al igual que las tasas notariales, están reguladas por la Administración.

En consecuencia, el gasto de compra de una vivienda de segunda mano en el Registro de la Propiedad será: 

• Si el valor de la finca no supera los 6.010,12 €: 24,04 €.
• Por un exceso de entre 6.010,13 y 30.050, 61 €: 1,75 € más por cada 1.000 € de coste.
• Entre 30.050,62 y 60.101,21 €: 1,25 € más cada 1.000 € de coste.
• Entre 60.101,22 y 150.253,03 €: 0,75 € más cada 1.000 € de coste.
• Entre 150.253,04 y 601.012,10 €: 0,30 € más cada 1.000 € de coste.
• Si el valor supera los 601.012,10 €: 0,20 € más cada 1.000 € de coste.

El precio final suele estar entre los 400 y los 650 €. Siguiendo con el ejemplo anterior, al comprar una vivienda de 250.000 €, la inscripción en el registro supondría unos 550 €.

5. Impuestos a pagar al comprar una casa

El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) es el que supone un mayor desembolso al adquirir una vivienda de segunda mano. Para calcularlo, hay que atender a las circunstancias de los compradores y a la comunidad autónoma en la que se halla la vivienda, como por ejemplo:

• Menores de 30 años. 
• Familias numerosas.
• Si es la primera vivienda.
• Si la ubicación de la propiedad es un entorno rural.
• Si se trata de una vivienda de protección oficial.
• Otros.

Los gastos de ITP al comprar una casa usada varían entre un 4 y un 10 % de su valor. Para el ejemplo anterior de una casa de 250.000 €, el ITP estaría entre los 10.000 € y los 25.000 €.

El tipo general aplicable al ITP por compra de una vivienda de segunda mano por comunidades autónomas  sería:

Comunidad Autónoma – ITP (%). 

• Andalucía – 8,0%
• Aragón – 8,0%
• Asturias – 8,0%
• Baleares – 8,0%
• Canarias – 6,5%
• Cantabria – 10,0% 
• Castilla-La Mancha – 9,0%
• Castilla y León – 8,0%
• Cataluña – 10,0%
• Ceuta – 6,0%
• Comunidad de Madrid – 6,0%
• Comunidad Valenciana – 10,0%
• Extremadura – 8,0%
• Galicia – 10,0%
• La Rioja – 7,0%
• Melilla – 6,0%
• Murcia – 8,0%
• Navarra – 6,0%
• País Vasco – 4,0% 

No obstante, algunas comunidades tienen impuestos progresivos en los que el tipo se va incrementando según el importe de la compraventa.

¿Qué otros gastos pueden existir al comprar una casa?

Si la vivienda objeto de compra está siendo comercializada por una inmobiliaria, puede que exista un gasto adicional de honorarios si no los asumiera el vendedor por contrato. Esto no es algo estándar y depende tanto del precio de la propiedad como del servicio que presten. 

Cuando se concede una hipoteca, es posible que el banco cobre una pequeña comisión de apertura. 

Otro de los gastos que debemos tener en cuenta es el denominado Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que, por lo general, se divide entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, este último es el que debe abonar el coste del certificado energético de la propiedad, al igual que la plusvalía.

Entonces, ¿cuáles son los gastos totales de comprar una vivienda de segunda mano?

Los gastos dependen en gran medida del valor y de dónde esté ubicada la vivienda. De acuerdo con el ejemplo que estamos siguiendo, de una vivienda usada de 250.000 € en la ciudad de Madrid, una referencia orientativa de gastos adicionales que hay que asumir además del valor del inmueble podría ser:

• Tasación: 420 €. 
  
• Gestoría: 430 €. 
  
• Notaría: 800 €. 
  
• Registro de la Propiedad: 450 €.
  
• Impuestos: 15.000 € ITP.
  

¿Cómo se pagan los gastos derivados de la compra de vivienda?

La tasación se abona por adelantado, antes de iniciar la solicitud de la hipoteca. Si se concede la hipoteca, se realiza al banco una provisión de fondos para los gastos días antes de acudir a notaría. Si se contratan los servicios de una inmobiliaria como intermediario, sus honorarios se abonan el día de la compraventa.