Diferencias entre valor catastral, valor de referencia del catastro y valor de mercado

Definición de valor catastral

El valor catastral es un dato que se fija de forma objetiva para cada inmueble. Se obtiene tras aplicar los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de Valores del municipio a los datos que Catastro tiene identificados para un inmueble en concreto (superficie, usos, antigüedad…).

La Dirección General del Catastro es el ente responsable de consignar, gestionar y emitir la información referida a la caracterización de los inmuebles y el valor catastral resultante. Es importante que esta información se corresponda con la realidad física del inmueble, ya que afecta al pago de impuestos y determina la base impositiva del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

El valor catastral, junto con otros datos relacionados con inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales, se encuentra recogido en la Sede Electrónica del Catastro. Únicamente puede acceder el titular catastral, a diferencia del valor de referencia, que, como veremos a continuación, está al alcance de cualquier persona que quiera consultarlo.

Definición de valor de referencia de catastro

El valor de referencia del catastro es el mínimo por el que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda. Este valor no siempre se corresponde con la base imponible, puesto que si el valor declarado es superior se deberá tributar por este.

 Se trata de un valor administrativo que nació en enero de 2022 y que determina cada año por la Dirección General del Catastro basándose en los datos catastrales del inmueble y, fundamentalmente, en los precios de las transmisiones de inmuebles comunicados por fedatarios públicos (notarios, otros funcionarios púbicos y secretarios judiciales). Tal y como establece la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude 11/2021, es clave para el cálculo de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD). De igual manera, es la referencia para el cálculo de los impuestos de sucesiones y donaciones (ISD).

El valor de referencia, que no podrá ser superior al valor de mercado, solo existe actualmente para viviendas, garajes y fincas rústicas sin construcciones. Se puede consultar de forma pública en la Sede Electrónica del Catastro, pero solo el titular catastral podrá acceder al certificado de motivación del cálculo del valor de referencia, en el que además de la cifra resultante aparecen todos los parámetros utilizados en la valoración.

Definición de valor de mercado

El valor de mercado es, según la normativa tributaria, el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de carga.

También en la orden ECO 805/2003, que es la normativa que regula, entre otras, la valoración de activos para garantía hipotecaria en España, define el valor de mercado como el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

El valor de mercado depende de las características del inmueble y de circunstancias como

la localización del inmueble, el estado de la propiedad o la situación del mercado inmobiliario. Se trata de un valor determinado por el nivel de oferta y demanda: si hay muchos compradores interesados en una propiedad su valor tenderá a ser mayor que si no hay demanda interesada.

Diferencias entre los tipos de valor

Los conceptos anteriores están relacionados con el valor de una propiedad. Sin embargo, cada uno tiene su definición y un uso específico. Así, es esencial comprender sus diferencias, ya que afectan tanto a la valoración de una propiedad como a las tasas y a los impuestos asociados a ella.

• El valor catastral es una cantidad establecida administrativamente para cada propiedad y se utiliza para calcular ciertos impuestos y tasas: IBI, IIVTNU (plusvalía), IRPF…
• La diferencia entre el valor catastral y el valor de referencia es que este segundo se usa para estimar el valor de mercado de la propiedad a partir de los datos del catastro inmobiliario y que supone la referencia mínima por la que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda (ITP, IAJD).
• La diferencia principal entre el valor de mercado y el valor catastrales la forma en que se calculan. El valor catastral es una cantidad que se fija de forma administrativa según criterios objetivos de evaluación y que marca la referencia para el pago del IBI, plusvalía o IRPF, para el rendimiento del capital inmobiliario en viviendas que no son la habitual cuando están vacías. Por su parte, el valor de mercado es el precio que se paga en el mercado inmobiliario según la situación de oferta y demanda.

FAQ

¿Cómo se calcula el valor de mercado de un inmueble?

La tasación de una vivienda nos ofrece una cifra próxima al valor de mercado de una propiedad. Si se recurre a una agencia inmobiliaria para vender una propiedad, esta fijará o recomendará un precio de venta. Otra forma de hacerlo es mediante un estudio de mercado, en el que se han de tener en cuenta los precios de otras propiedades, el valor del terreno y la conservación del inmueble. En internet existente también herramientas de valoración online que emiten una valor estimado a través de procedimientos estadísticos.

Sin embargo, la manera de hacer un cálculo más preciso y que sirva de justificación ante la administración tributaria o los tribunales de justicia es mediante la emisión de un informe específico del inmueble por un profesional o empresa especializada del sector en el que se verifiquen las características concretas del bien mediante una visita presencial.

Para facilitar la venta, lo adecuado es marcar un precio realista. Si el precio es superior, las probabilidades de vender son menores. Además, si los interesados necesitan pedir una hipoteca para realizar la compra, la financiación que pueden recibir como máximos vendrá determinada por el valor de tasación del inmueble realizado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España (normalmente, el banco concede como máximo el 80% del valor de tasación).

¿Qué pasa si se vende por debajo del valor catastral?

En el cálculo del valor catastral del inmueble, además de los módulos básicos fijados por la ponencia de valores del municipio para la construcción y la zona en la que se ubica el inmueble, se tienen en cuenta los parámetros específicos de inmueble (superficie, usos/tipología, antigüedad, estado de conservación, características especiales, etc)

No hay ningún problema con vender por debajo del valor catastral. El valor catastral no se toma como referencia para el pago de ningún impuesto asociado a la compraventa. El valor de mercado y el catastral no están vinculados y, de hecho, el valor catastral debería ser muy inferior al del precio de mercado.

¿Qué valor se indica en la escritura?

En la escritura de un inmueble se puede hacer referencia a varios valores, dependiendo de la situación. Como referencia, de forma general, se utiliza el precio de transacción, el acordado entre las partes. También se puede hacer mención, siempre que exista, al valor de referencia. Si este valor es superior al precio declarado será este valor de referencia el que se deba de considerar a efectos fiscales.