Qué es una hipoteca inversa, en qué consiste y ventajas

 ¿Qué es una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario al que pueden optar los mayores de 65 años que tengan una vivienda en propiedad. De este modo, el beneficiario puede obtener una renta mensual con la garantía de su vivienda, lo que puede resultar muy interesante para complementar su pensión.

Una de las características más destacables de lo que es la hipoteca inversa es que quien decide contratarla no perderá la propiedad. Por tanto, la podrá seguir utilizando hasta su fallecimiento. Podrá también alquilarla. Si lo desea, el beneficiario puede cancelar la hipoteca, por ejemplo, para vender la vivienda.

Una entidad financiera ofrece la posibilidad de convertir en dinero el valor patrimonial de una vivienda habitual. Sin embargo, en esta ocasión, la deuda no se reduce con el paso del tiempo, sino que va aumentando a medida que el banco va haciendo prestaciones periódicas.

Esta operación financiera puede concretarse a través de tres fórmulas diferentes:

• Vitalicia: en la que se percibe una renta hasta el final de la vida del beneficiario. La renta que el banco paga es inferior a la de otras modalidades para evitar acabar pagando más de lo que vale la vivienda.
• Temporal: en la que se negocia el periodo de tiempo en el que se perciben estos ingresos. Se divide la cuantía a financiar por una estimación de número de años.

La mayoría de bancos permite también contratar un seguro de rentas vitalicias diferido. Es una forma de que el beneficiario se garantice seguir cobrando una renta mensual si sobrevive más años de los que sirvieron de referencia para calcular la hipoteca inversa, a partir de los cuales el banco ya no abona ninguna cantidad. Este tipo de seguro suele contratarse en un pago único en el momento de contratar la hipoteca inversa.

• De disposición única: en la que el beneficiario obtiene una cantidad única en el momento de la firma, basada en el valor de tasación.

¿Cómo funciona?

Tras solicitar una hipoteca inversa y su aprobación por el banco, no es el cliente quien efectúa un pago mensual a la entidad financiera. Al contrario, es quien percibe una renta mensual.

Sin embargo, tras el fallecimiento del propietario, serán sus herederos los que tendrán que liquidar la deuda con la entidad más los intereses generados. ¿Cómo se debe proceder entonces?

• Pagando la deuda y quedándose con la vivienda.
• Vendiendo la casa para pagar la deuda y los intereses asociados.
• Hipotecándose para poder afrontar esta deuda.

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

Para acceder a una hipoteca inversa, debemos cumplir los siguientes requisitos:

• Tener una vivienda en propiedad y, si es posible, libre de cargas. En caso de que no esté libre de cargas, la hipoteca inversa se amplía para hacer frente a este pago.
• Ser mayor de 65 años o tener una discapacidad reconocida de un grado igual o superior al 33 %.
• El importe del crédito concedido nunca superará el valor de la tasación hipotecaria La tasación debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada.
• Es aconsejable que esta operación se realice sobre la vivienda habitual y, así, evitar el pago del impuesto de actos jurídicos documentados. No obstante, también es válida para una segunda residencia.

A pesar de que este tipo de productos financieros está destinado a mayores de 65, cuando se tienen más de 70 años las entidades pueden limitar la concesión. Por ejemplo, un banco puede decidir que no concede una hipoteca inversa a una persona con más de 77 años.

Por otro lado, esta operación no es incompatible con alquilar la propiedad. Es más, podría estar arrendada en el momento de solicitar la contratación de una hipoteca inversa.

Ventajas de la hipoteca inversa

• Permite sacar un rendimiento a la propiedad sin necesidad de venderla o alquilarla.
• Los herederos podrán recuperar la vivienda al fallecer los titulares de la hipoteca inversa tras abonar la deuda contraída.
• Exención fiscal del impuesto de actos jurídicos y documentados.
• No se exige aval, porque la vivienda es la garantía.

Cómo se cancela una hipoteca inversa

Lo que debemos saber acerca de la cancelación de una hipoteca inversa es que, en la mayoría de las entidades, no está asociada a comisiones. Además, puede cancelarse en cualquier momento, por ejemplo, para vender la casa, previa devolución de la cantidad percibida hasta ese día.

En este sentido, debemos tener en cuenta que el importe adeudado es la suma de las cantidades percibidas, los gastos iniciales abonados por la entidad y los intereses generados hasta la cancelación.

FAQ

¿Quién asume los gastos de formalización de una hipoteca inversa?

Desde la publicación y entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, está más claro quién debe hacerse cargo de cada gasto de la hipoteca. La gran mayoría de los gastos los asume el banco (impuestos y actos jurídicos documentados, gestoría y registro).

¿Se hereda la hipoteca inversa?

La titularidad de la propiedad la mantiene el cliente de la hipoteca inversa hasta su fallecimiento, pero sus herederos heredan también la deuda suscrita con la entidad financiera.

¿Las hipotecas inversas tienen beneficios fiscales?

Hasta el plazo fijado, las mensualidades recibidas por la hipoteca inversa no tributan en el IRPF (impuesto sobre la renta de las personas físicas). El motivo es que se considera esta operación como una disposición de crédito y no una renta como tal.

¿Cómo se devuelve el dinero de la hipoteca inversa?

Los herederos tendrán un plazo de un año desde el fallecimiento del último propietario de la vivienda para cancelar la deuda. Tendrán que abonar la cantidad recibida por el fallecido más los intereses generados. Si no se dispone del dinero para ello, siempre se puede contratar una hipoteca.

La entidad que haya suscrito dicho producto financiero en ningún caso podrá cobrar comisiones o gastos por la cancelación de esta deuda a los herederos.

¿Qué interés tiene una hipoteca inversa?

Al igual que sucede con otros productos financieros, cada entidad tiene sus propias ofertas comerciales. Pero, en líneas generales, los intereses se calculan mes a mes sobre el principal sumando los intereses anteriores acumulados.

Por ejemplo, si hablamos de una hipoteca inversa con un crédito de 80 000 euros a un interés del 6,5 % el primer año, los intereses generados son 5.358 euros.

¿Quién paga la hipoteca inversa?

La paga la entidad bancaria al propietario de la vivienda. No obstante, estos productos financieros tienen una comisión de apertura del 1,5 % que se descuenta de la disposición inicial. Asimismo, el titular o propietario deberá pagar la tasación del perito y al consultor independiente.

Foto de portada de Kindel Media.