¿Cuál es la diferencia entre superficie construida y superficie útil?
Los conceptos de superficie útil y construida están relacionados con la medición de los inmuebles y su espacio habitable. Desde hace unos años, muchos compradores quieren adquirir viviendas con jardines o amplias zonas comunes y también con terrazas y patios privados. De igual manera, buscan interiores con mayor superficie construida y útil. Los distintos agentes que comercializan inmuebles tanto para la venta como para el alquiler ofrecen el dato de superficie refiriéndose a estos conceptos, veamos a continuación en qué se diferencian.
¿Qué es la superficie útil?
La superficie útil hace referencia al espacio disponible dentro del propio inmueble, es decir, los metros útiles que se pueden pisar. Aquí no se incluyen los elementos estructurales, como los pilares, tabiques, muros perimetrales, o tuberías u otros conductos de instalaciones. Sin embargo, el espacio ocupado por los muebles o armarios empotrados si están contemplados.
En la suma de la superficie útil se incluye la mitad de la superficie del suelo de balcones, terrazas o tendederos si están cubiertos. Si no lo estuviesen, no computarán como parte de la superficie útil. En los casos con techos inclinados o abuhardillados tampoco se incluye como superficie útil, la superficie de suelo cuya distancia entre techo y suelo sea inferior a 150 cm.
¿Qué es la superficie construida?
La superficie construida de una vivienda es distinta de la útil. En este caso, se incluye el perímetro de la casa, por lo que se tienen en cuenta tanto su espacio interior como exterior, además del que ocupan las canalizaciones, los pilares o los muros.
¿Qué otros tipos de superficies existen?
Puedes encontrarte con tres tipos de superficies consensuadas. Así, a la superficie útil y la construida podemos añadir un tercer tipo, que es la superficie construida con reparto o con inclusión de la parte proporcional de las zonas comunes. Esta se da en inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal.
Su característica principal es que a la superficie construida tenemos que sumar la parte de los elementos comunes del edificio que le corresponden en función de su cuota de participación. Cuando hablamos del reparto de zonas comunes nos referimos a portal, escaleras, descansillos, cuarto de contadores, basuras etc.
¿Qué diferencia hay entre superficie útil y superficie construida?
La diferencia entre superficie útil y construida más importante está relacionada con tomar o no en cuenta los elementos estructurales e instalaciones. Mientras el primer concepto se centra en el espacio que se puede pisar, la clave del segundo es sumar el resto de los elementos constructivos hasta tener la superficie total de la propiedad.
En ocasiones existen discrepancias entre la realidad comprobable (medible) físicamente y la que figura en otros registros administrativos. La superficie reflejada en el catastro corresponde a la construida, y en el caso de inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal se incluye además la parte proporcional de elementos comunes que le corresponden.
El último factor para diferenciar entre superficie útil y construida tiene que ver con cómo se obtienen los metros cuadrados útiles. Para calcular la zona construida, se tienen en cuenta todos los metros que se comprenden dentro del perímetro que forman los muros. En cambio, en la zona útil se valora cada estancia de manera individual.
¿Cuándo se usa la superficie útil?
Este tipo de superficie se utiliza para indicar el espacio habitable disponible, por ejemplo, a la hora establecer las mediciones para amueblar una casa.
En las viviendas de protección pública, normalmente es la superficie útil la que consta en la cédula de calificación a efecto de cálculo del valor máximo legal.
¿Cuándo se usa la superficie construida?
Sus usos más habituales son:
- Elaborar escrituras.
- Solicitar licencias.
- Realizar una tasación.
- Tributar (impuestos de bienes inmuebles)
- Determinar las cuotas de la comunidad de propietarios.
Entonces, ¿la tasación de una vivienda tiene en cuenta los metros útiles o los construidos?
En la tasación de una vivienda que se realice para la concesión de un préstamo hipotecario, se utiliza la superficie comprobada por el tasador quien verifica entre otras, la correspondencia de la realidad física medida con la descripción que figura en el registro de la propiedad y en el catastro.
La adopción de la superficie útil o construida (con parte proporcional de elementos comunes en el caso de inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal) dependerá del mercado local en el que se ubique la vivienda.
En aquellos mercados en los que las ofertas se refieran habitualmente a metros cuadrados útiles, ésta será la utilizada en la valoración para la aplicación del método de comparación y habitualmente es la superficie útil la que consta en la cédula de calificación para el cálculo del valor máximo legal en viviendas protegidas.
Si el mercado se refiere habitualmente a superficie construida, será la que se utilice en la valoración.
FAQ
¿Qué se cuenta como superficie construida?
Es todo lo que queda dentro del contorno de una vivienda, contando con los muros del perímetro.
¿Cuánto computan las terrazas de uso privativo?
Los elementos privativos exteriores como balcones, porches o terrazas siempre que estén cubiertos, se consideran superficie útil al 50 salvo si la superficie de dichos espacios exteriores cubiertos supera en más de un 15% la superficie total de la vivienda, en cuyo caso y a efectos de valoración con el objetivo de solicitar un préstamo hipotecario, no se computará como superficie útil de la vivienda ningún metro cuadrado de dichas superficies, contabilizándose de forma independiente a la superficie de la vivienda.
¿Cómo saber si mi terraza es de uso privativo?
Una terraza es de uso privativo si así se indica en las escrituras de la propiedad.
¿El hueco del ascensor es superficie útil?
No.
¿Los trasteros son superficie útil?
Los anejos como las plazas de garaje y los trasteros se consideran elementos independientes. Por tanto, cada uno de ellos tiene su propia superficie útil y construida.
¿Los armarios empotrados son superficie útil?
Los armarios empotrados se consideran superficie útil.
¿La superficie útil es necesaria para la cédula de habitabilidad?
Habitualmente las normas urbanísticas establecen una superficie útil mínima para usos residenciales. La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones mínimas requeridas por la normativa de aplicación en cada territorio, para ser habitada.
Imagen principal procedente de Pexel, de Max Rahubovskiy.