Cómo saber el valor catastral de una vivienda paso a paso

4 diciembre, 2023 Tinsa, Valor, Vivienda

El valor catastral de una vivienda es un valor que se toma como referencia para el pago de determinados impuestos asociados a la propiedad o venta de un inmueble, como es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el IIVTNU (antiguamente conocido como plusvalía) o IRPF.

¿Qué es el valor catastral?

Es importante no confundir el ‘valor catastral’ con el ‘valor de referencia catastral’, que también emite el Catastro. Ambos tienen una finalidad fiscal, pero se aplican a diferentes impuestos. 

Valor de referencia catastral: Creado en enero de 2022, es un valor individualizado que designa la Administración a cada inmueble a partir del valor de las compraventas de los inmuebles urbanos y rústicos que se producen en cada una de las zonas homogéneas en las que divide el territorio. 

Es el valor mínimo por el que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda, y sirve de base imponible para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

El valor catastral, por su parte, es un dato que se fija de forma administrativa según criterios objetivos de evaluación para cada inmueble y que se utiliza de base imponible en impuestos como el IBI, el IIVTNU y el IRPF. 

Ninguno de estos dos valores es equiparable al valor de tasación para garantía hipotecaria, que es la referencia clave cuando alguien afronta la compra de un inmueble y necesita financiación ajena. Mientras que el valor catastral y el valor de referencia tienen una finalidad fiscal, el valor recogido en una tasación para garantía hipotecaria sirve de referencia al banco para conceder una hipoteca. Está basado en el valor de mercado y debe ser establecido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España tras la visita al interior del inmueble.

 

¿Cómo se calcula el valor catastral de un inmueble?

Para calcular el valor catastral se aplican los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de Valores del municipio a los datos que Catastro tiene identificados para un inmueble en concreto (superficie, usos, antigüedad…). Se tienen en cuenta elementos como los factores de minoración, la localización del inmueble y las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo. Pero también el coste de la construcción y del suelo, así como el valor histórico o artístico del inmueble.

Este valor catastral, estipulado por Hacienda, no puede superar el precio de mercado. Suele venir indicado en el mismo documento en que figura la cuantía a pagar en el IBI. Teóricamente, el valor catastral se puede obtener dividiendo el IBI de la vivienda entre el gravamen que aplica el ayuntamiento. Pero, en la práctica, pueden existir bonificaciones (por familia numerosa, por instalación de medidas de eficiencia energética, etc) que distorsionan el resultado.

 

¿Puedo modificar los datos del catastro?

En el Catastro inmobiliario se registran datos como el nombre del titular de la vivienda, la superficie construida, el uso del inmueble o elementos que forman parte de él, clase de cultivo o aprovechamiento, la situación urbanística, la antigüedad o el estado de conservación. 

En caso de que algo cambie, no sólo puedes modificar los datos, sino que debes hacerlo para evitar una posible sanción, ya que constituye una infracción tributaria (la Administración puede iniciar un procedimiento de regularización catastral) y es la forma de asegurar la concordancia entre la descripción catastral de los bienes con la realidad. 

¿Qué tipo de cambios hay que notificar?:

  • Nuevo propietario.
  • Variaciones en la cuota de participación de los propietarios.
  • Reforma, ampliación o construcción de nuevas partes del inmueble.
  • Demolición total o parcial de construcciones existentes. 
  • Segregación, división, agregación y agrupación de los inmuebles.
  • Constitución del régimen de división horizontal para los bienes inmuebles.
  • Modificación del uso de inmuebles o locales que formen parte de edificaciones.

En algunos casos, la normativa exime de la obligación de declarar estas modificaciones. Concretamente, cuando el acto o negocio se formalice en escritura pública, se haya solicitado su inscripción en el Registro de la Propiedad o en el caso de actuaciones para las que se haya obtenido la correspondiente licencia o autorización municipal.

Para solicitar dicha modificación hay que presentar una declaración catastral o una solicitud, preferentemente mediante la Sede Electrónica del catastro. También se puede acudir a la gerencia territorial o el ayuntamiento correspondiente. 

 

¿Cómo conocer el valor catastral de tu vivienda?

Hay cierta información de tu vivienda que es de acceso público, es decir, que puede ser consultada por cualquier persona. Es el caso de la referencia catastral, la localización, la superficie, el uso, antigüedad, etc. Sin embargo, el valor catastral, que se encuentra recogido en la Sede Electrónica del Catastro , es considerado un dato protegido (igual que el nombre de los titulares) y solo puede ser consultado por el titular catastral. En este caso puedes acceder a él por distintas vías:

A través del recibo del IBI

Tan solo hay que consultar el recibo del IBI, impuesto cobrado por los ayuntamientos a cada inmueble de forma anual.

A través de una llamada de teléfono a la oficina del catastro

Si dispones de la referencia catastral, la oficina del catastro, previa identificación, puede facilitar este dato a los propietarios.

Sede Electrónica de Catastro

Es la manera más sencilla, efectiva y fiable para conocer esta información si eres el titular catastral. Solo hay que acceder a la web y solicitar de forma gratuita una certificación descriptiva y gráfica.

Personándose en las oficinas del catastro o del ayuntamiento

Es posible acudir a las dependencias municipales o a las oficinas del Catastro y, previa identificación como titular de la vivienda, los funcionarios pueden proporcionar esa información.

¿Puedo saber el valor catastral de una vivienda sin ser propietario?

No se puede solicitar esta información a la Dirección General del Catastro si no eres el titular. 

¿Cómo se lee la referencia catastral?

La referencia catastral de un inmueble se compone de 20 caracteres (números y letras), que tienen un significado específico. Para un inmueble urbano, los primeros siete caracteres identifican la ubicación; los siete siguientes identifican la hoja del plano catastral; los cuatro siguientes indican el inmueble dentro de la finca, y los dos últimos son dígitos de control.

En el caso de los inmuebles rústicos, los dos primeros caracteres identifican la provincia, los tres siguientes el municipio, el siguiente es el sector o la zona de concentración parcelaria, los siguientes tres dígitos identifican el polígono y los siguientes cinco la parcela dentro del polígono. Los cuatro últimos números identifican el inmueble dentro de la parcela y los dos últimos son dígitos de control.

 

Factores que influyen en el valor catastral

  • Ubicación y circunstancias urbanísticas 
  • Superficies, tipología y usos.
  • Calidad y características de la construcción, estado de conservación, antigüedad y singularidades del inmueble.

 

FAQ

¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor de referencia?

Ambos valores se utilizan como bases imponibles a efectos fiscales. El valor catastral se utiliza principalmente para el cálculo del IBI y el IIVTNU, mientras que el valor de referencia aplica a impuestos como el ITP; AJD y el ISD.

Ambos valores los calcula la Dirección General del Catastro con base en la información consignada en su base de datos y están integrados por el valor del suelo y de las construcciones. La diferencia es que mientras que el valor catastral se fija en función de la ponencia de valores del municipio que se actualiza con una frecuencia aproximada de 10 años, el valor de referencia es un valor que se establece con carácter anual.

Otra diferencia importante es que el valor de referencia se utiliza en impuestos cuya base imponible es el valor de mercado, por lo que este valor de referencia debe ser inferior y muy similar al valor de mercado. Sin embargo, el valor catastral está muy por debajo. Aunque en el momento de la publicación de la Ponencia de valores del municipio se basa en el valor de mercado, su cuantía se obtiene multiplicando este valor por 0,5. Es decir, la mitad. Posteriormente durante el periodo de vigencia de la Ponencia su evolución se desvincula del valor de mercado, cumpliendo siempre la premisa de ser inferior a este.

 ¿Cuándo se revisa el valor catastral?

Se fija un nuevo valor catastral cuando se aprueba una nueva Ponencia de valores en el municipio en el que se ubica el bien. Estas Ponencias se suelen revisar con una frecuencia media de 10 años, que es el plazo recomendado.

Posteriormente, y sin necesidad de revisar la ponencia de valores, el valor catastral se puede actualizar anualmente en función del coeficiente que se fije en la Ley de presupuestos Generales del Estado. El coeficiente varía en función del año de publicación de la ponencia y solo será de aplicación si el Ayuntamiento en el que se ubica el inmueble solicita acogerse a él.

 ¿Puedo reclamar el valor catastral?

Sí, se debe reclamar el valor catastral si se comprueba que el valor catastral es superior al valor de mercado. En ese caso, es necesario hacer en primer lugar un análisis o auditoría de los parámetros que utiliza el Catastro en la valoración para comprobar si coinciden con la realidad del inmueble y reclamar, en su caso, la corrección de aquellos que no se ajusten.

¿A quién debo reclamar el valor catastral?

Las reclamaciones se deben presentar ante la gerencia del catastro correspondiente.

¿Cuánto puede subir el valor catastral?

El valor catastral puede variar en función de diversos factores, principalmente por los cambios en las características del inmueble o porque el municipio se haya acogido a la actualización anual de acuerdo con los coeficientes de la Ley de Presupuestos Generales del Estado o porque se revise la Ponencia de valores del municipio (aproximadamente ocurre cada 10 años). No es posible determinar de forma generalizada cuánto puede variar, al alza o a la baja.


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