Diferencias entre tasación, valoración y peritaje

Tasación y valoración son dos términos que están presentes en prácticamente todas las operaciones del mercado inmobiliario. Veamos pues, cuál es la diferencia entre ellos y cuál es su relación con el peritaje, también asociado a situaciones en las que se necesita una opinión experta.

Definición de tasación

En sentido amplio, la palabra tasación se refiere a la acción de fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía (RAE).

En el ámbito de la valoración inmobiliaria, es habitual referirse al “valor de tasación” cuando se trata de bienes inmuebles que van a ser garantía hipotecaria de un crédito o préstamo, ya que dicho valor debe ajustarse a lo regulado en la Orden Ministerial ECO 805/2003, en la que se hace referencia expresa al término “tasación” (valor de tasación, informe y certificado de tasación).

Los valores de tasación calculados para las finalidades que contempla directamente la mencionada Orden (además de la garantía hipotecaria, se incluye la valoración del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y de las entidades aseguradoras) solo pueden ser emitidas por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España y sujeta a su supervisión.

En la práctica, solemos asociar el término “tasación” a “oficialidad”, porque las valoraciones asociadas a la Orden ECO, principalmente la garantía hipotecaria, están muy presentes en la sociedad. Sin embargo, también existen otras normativas donde se habla de “valoración” de bienes inmuebles en lugar de “tasación” y en estos casos los valores determinados siguiendo sus requerimientos son igualmente “oficiales” (véase por ejemplo el valor de expropiación según la Ley de Suelo, el valor catastral según Real Decreto Legislativo 1020/1993 y otras).

Definición de valoración

Una valoración es la acción y efecto de señalar el precio de algo, si nos ceñimos a la definición que aparece en el diccionario. Un concepto idéntico al de tasación. Utilizar uno u otro es, básicamente, una cuestión de matiz y de contexto.

En informes de valoración de inmuebles con finalidades contempladas o realizadas de acuerdo a la normativa ECO se tenderá a hablar de “tasación” y en otros contextos regulados o no, lo habitual es emplear el concepto genérico de “valoración” (asesoramiento, valoración contable…). Valoración es también la palabra empleada en normativa internacional.

En este concepto más amplio de determinación de valor fuera del entorno regulado se enmarcan también servicios particulares, como las valoraciones online, que asignan un valor a través de procedimientos estadísticos sin intervención humana y sin realizar comprobaciones in situ del inmueble. Como explicábamos en este artículo, existen numerosas herramientas en el mercado que ofrecen este servicio de valoración online, incluso gratuitamente. Es importante conocer qué ofrecen (una aproximación al valor) y cuáles son sus limitaciones. En ningún caso es un método aceptado para finalidades reguladas, como la valoración para garantía hipotecaria, que exige una tasación con visita al interior del inmueble realizada por técnicos habilitados de una sociedad de tasación homologada.

Definición de peritaje

Todos conocemos situaciones en las que para determinar el valor de algo ha intervenido un perito (o, dicho de otro modo, se realiza un peritaje). El término perito es un concepto global, no solo referido al ámbito inmobiliario, que denomina a un experto en una materia específica. El peritaje sería el análisis resultante. Tiene una orientación muy técnica y habitualmente está asociado a valoraciones en un contexto judicial (un árbitro nombrado por un tribunal o un profesional que actúa como perito de parte). También es una figura habitual en el mundo de los seguros.

Entre los tipos de peritaje, el más conocido es el peritaje judicial: en los procesos judiciales se suele recurrir a un perito judicial porque se necesita una opinión experta. Puede intervenir también en casos de perjuicio económico para establecer la cuantía del daño causado, o en investigaciones de accidentes, a la hora de identificar las causas y las responsabilidades.

En esta labor de emitir un valor desde una perspectiva experta, los profesionales de la valoración o tasadores pueden actuar como peritos en procedimientos judiciales en los que se requiere una valoración objetiva y profesional.

Diferencias entre tasación, valoración y peritaje

En el contexto de la valoración inmobiliaria estos tres términos se suelen utilizar como sinónimos, pero hay pequeños matices que los diferencian y que explican cuándo pedir una tasación, una valoración o un peritaje:

• Habitualmente nos referimos a tasación cuando estamos en el ámbito de aplicación de la Orden ECO u otras normativas que remiten a su metodología.
• La valoracióndesigna la estimación de valor desde una perspectiva más global.
• El peritaje hace referencia a la acción que realiza un perito, experto en un sector concreto, no necesariamente inmobiliario, que emite un juicio profesional basado en sus conocimientos.

¿Cuáles son los métodos de valoración de un inmueble?

Existen varios métodos técnicos de valoración de un inmueble. Los más conocidos son:

• De comparación: Basado en el principio de sustitución según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características, sustitutivos de aquel. Consiste en estudiar el mercado de inmuebles similares en la misma zona obteniendo información sobre transacciones u ofertas que reflejen la situación de dicho mercado identificando parámetros que permitan comparar y homogeneizar sus características por ejemplo, los metros cuadrados construidos y de parcela, antigüedad, estado de conservación, instalaciones, calidad constructiva etc.

• De coste o reposición: Se calculan las inversiones que serían necesarias para volver a construir un inmueble similar al que es objeto de valoración pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

• De actualización de rentas: Basado en el principio de anticipación según el cual el valor de un inmueble susceptible de producir rentas es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Se utiliza en inmuebles ligados a una actividad económica (hotel, colegio etc), arrendados (con un contrato de alquiler), o aquellos con mercados destinados al alquiler (oficinas, locales etc).

• Residual: Basado en el principio de mayor y mejor uso y del valor residual según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de factores. Así el valor del suelo de una vivienda unifamiliar sería la diferencia del valor total de la vivienda menos los costes y gastos asociados a la construcción y menos el beneficio del promotor.