Qué es la división horizontal de una vivienda, en qué consiste, tipos y proyecto

28 noviembre, 2023 Arquitectura, Vivienda

Entender qué es una división horizontal requiere conocer primero el concepto de propiedad horizontal. Se trata de una propiedad especial que se constituye sobre edificios divididos en pisos o locales, que son susceptibles de tener un aprovechamiento independiente. El titular o propietario de cada uno de ellos:

tiene un derecho exclusivo de propiedad sobre ese local o vivienda
tiene un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, como ascensor, escaleras, fachada, cubierta, etc.

¿Qué es la división horizontal?

La división horizontal es el acto jurídico por el que se atribuye el título de finca registral independiente a cada elemento privativo (vivienda o local) de un edificio. En este título se describe la superficie y linderos y los elementos comunes del inmueble. Además, se determina la cuota que corresponde a cada elemento privativo dentro del edificio y en relación a sus elementos comunes. Es una medida que se suele utilizar, entre otras cosas, para atribuir los gastos de comunidad.

¿En qué situaciónes se lleva a cabo la división horizontal de un edificio?

La situación más común es la de la construcción de un nuevo edificio dividido en pisos para vender de forma separada. En este caso, la constitución del régimen de propiedad horizontal se lleva a efecto por la promotora de forma simultánea a la construcción material del propio edificio.

También puede ocurrir que el dueño de un inmueble entero, ya construido, enajene los diferentes pisos o, al menos, algunos de ellos, llevando a cabo previa o simultáneamente, la constitución del régimen de propiedad horizontal.

Otro supuesto relativamente frecuente es realizar una división horizontal sobre un inmueble que antes era copropiedad de varios dueños. Así ocurre cuando varias personas heredan un bien inmueble que pertenecía por entero a la persona fallecida. Para poder repartirse la propiedad necesitan realizar una división horizontal.

En todos estos casos debe existir una escritura de división horizontal legitimada ante notario e inscrita en el Registro de la Propiedad.

¿Es obligatorio realizarla?

Las diferentes escrituras de división horizontal sirven para poder vender cada una de las partes de un inmueble por separado. En consecuencia, siempre que se desee vender alguna de esas partes es necesario realizarla. Si lo que se pretende es utilizar por separado o alquilar esas partes, no es necesario.

Tipos de división horizontal

División horizontal tumbada. Es aquella en la que la separación entre los elementos privativos se da por planos perpendiculares al suelo, no paralelos a éste. El principal elemento común en esta propiedad es el SUELO, sobre el que se levantan los elementos privativos (chalets, chaletes adosados, etc).
División horizontal de un conjunto inmobiliario. Se produce cuando los propietarios de fincas jurídicamente independientes, pero que comparten servicios o elementos comunes, necesitan regular todas estas relaciones jurídicas constituyendo un conjunto inmobiliario. Por ejemplo, una urbanización.

División horizontal de una obra declarada en construcción. Es la que se origina cuando la construcción de la edificación está inacabada. La división horizontal realizada dependerá de que la obra se concluya conforme al proyecto.

Proyecto de división horizontal

Entre los documentos necesarios para llevar a cabo una división horizontal, casi siempre se encuentra un proyecto técnico y lo normal es que el título constitutivo (documento jurídico) conste en escritura pública.

Precio de división horizontal

Para calcular el precio de este trámite hay que tener en cuenta:

Escrituras de división horizontal. Se otorgan ante notario y su precio depende del valor del inmueble a dividir y el número de folios de las escrituras. En el caso de un edificio medio, el coste ronda los 1.000 euros.

Registro de la propiedad. De nuevo, su coste depende del valor del edificio. En un edificio medio, en torno a 500 euros.

Impuesto sobre actos jurídicos y documentados (AJD). Aquí, además del valor, también entra en juego la comunidad autónoma en la que se realiza el trámite. Es el mayor coste que hay que afrontar.

Certificado técnico. Los honorarios del técnico dependen de la superficie del edificio. Para un edificio medio, ronda los 500 euros.

Normativa de la división horizontal

El Art 396 del Código Civil y La Ley 49/1960 del 21 de julio son las que regulan la división horizontal, aunque se ha modificado en numerosas ocasiones. La más reciente data del año 2019. Esta norma no especifica toda la casuística que puede darse. Por este motivo, en más de una ocasión hay que recurrir a la jurisprudencia o a la ley del suelo para saber si un inmueble se puede dividir.

¿Quién puede declarar la división horizontal?

Pueden otorgarla:

1º El promotor o propietario único del edificio destinado a ser vendido por pisos.

2º El promotor y los adquirentes si ya se ha vendido alguno de los pisos o locales, aunque hubiese sido en documento privado (así lo ha reconocido la jurisprudencia).

3º Todos los propietarios de los distintos pisos o locales mediante negocio jurídico.

4º El causante (fallecido) o donante, que en el testamento o la donación establece todos los requisitos y circunstancias necesarios para ello.

Requisitos para la modificación de la división horizontal

Autorización administrativa.
Petición a la Junta y aprobación por las ⅗ partes constitutivas de la comunidad.
Consentimiento de los titulares afectados.
Fijación de unas nuevas cuotas de participación.