Hipoteca denegada después de tasar: ¿qué hacer?

“Me han denegado la hipoteca, ¿cómo es posible si aprobaron mi perfil crediticio?”, me decía con frustración e impotencia María, propietaria de una floristería y cuyo marido trabaja en una eléctrica. Poco después le llegó la respuesta: la tasación de la vivienda se quedó por debajo de lo que necesitaba para financiar la compra. Y, para más inri, había firmado ya el contrato de arras, lo que supuso la pérdida de 12.000 euros abonados como señal.

Este es un caso más habitual de lo que parece. Pero además de una valoración por debajo del precio de compra, existen otros motivos para denegar la hipoteca como edad o perfil financiero del solicitante, características particulares de la vivienda o relación del préstamo y el valor del inmueble. Te explicamos en detalle las circunstancias más habituales que pueden echar al traste la operación y qué hacer.

¿Cuándo te pueden denegar una hipoteca?

Generalmente, hay tres momentos clave en los que una hipoteca puede ser rechazada:

1. Estudio preliminar: antes de iniciar formalmente el proceso, el banco hace un estudio preliminar de la situación financiera del solicitante para analizar la viabilidad de la concesión de la hipoteca. Si no encaja con sus políticas de riesgo, la operación no continúa.
2. Análisis de la documentación: una vez entregados los documentos que demuestran los ingresos (nóminas, declaración de la renta, trimestrales del IVA, arrendamientos, etc.), la vida laboral, el CIRBE (registro de deudas), entre otros, el banco puede detectar niveles de riesgo y decidir no seguir adelante.
3. Tasación de la vivienda: como el ejemplo citado al comienzo de este post, incluso con el visto bueno financiero, si el valor de tasación del inmueble es inferior al esperado, pueden no darse las condiciones necesarias para que la operación salga adelante.

¿Por qué te pueden denegar una hipoteca? Motivos

Los motivos por los que una hipoteca puede ser rechazada son variados y pueden depender tanto del perfil del solicitante, como de la situación del inmueble o de la operación financiera en su conjunto.

Principales causas relacionadas con el solicitante

• Ingresos insuficientes: si tus ingresos no cubren la cuota hipotecaria sin comprometer tu estabilidad financiera, el banco puede rechazar la solicitud.
• Endeudamiento excesivo: si ya tienes otros préstamos o pagos fijos que suponen más del 35-40% de tus ingresos netos, la operación es muy probable que se rechace pues, en términos generales, se recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos.
• Historial crediticio negativo: estar en ficheros de morosos (como ASNEF) o haber tenido impagos anteriores afecta directamente.
• Inestabilidad laboral: contratos temporales, escasa antigüedad o sectores que la entidad financiera considera de alto riesgo pueden ser considerados poco fiables.
• Edad o situación personal: en personas muy jóvenes o mayores, o con cargas familiares elevadas, el banco puede percibir mayor riesgo.

Motivos relacionados con la operación

• Relación préstamo-valor elevada: lo habitual es que el banco conceda el 80% del valor de tasación. Por encima de esa proporción (LTV) entran en juego las políticas específicas de riesgo de cada entidad. Si se requiere más hipoteca y no se cuentan con ahorros suficientes y la entidad no aumenta el LTV, no se aprobará la operación.

• Garantías insuficientes: si la vivienda no tiene buen estado de conservación o existen cargas, puede considerarse una mala garantía. No hay que olvidar que el inmueble sirve de aval al banco en caso de embargo.

Razones vinculadas a la vivienda

• Tasación baja: si el valor tasado es inferior al precio de compra, el banco toma como referencia para la financiación el valor más bajo de los dos, lo que puede obligarte a aportar más dinero del previsto. Y si no puedes, tendrás que renunciar a la operación.
• Inmueble con limitaciones urbanísticas o registrales: viviendas sin cédula de habitabilidad, ubicadas en suelos no urbanizables o con problemas legales también pueden ser rechazadas.
• Viviendas singulares o con difícil venta: locales transformados en vivienda, casas en zonas rurales, etc. presentan más riesgo para el banco.

¿Puede un banco rechazar una hipoteca después de la valoración?

Sí, un banco puede denegar una hipoteca después de haber realizado la tasación del inmueble, tal y como hemos indicado. De hecho, es más común de lo que parece. Y es que la tasación no garantiza la aprobación definitiva del préstamo, sino que es uno de los requisitos para valorar si la operación es viable, tanto en términos de garantía como en la cantidad a financiar. Por ello, es muy aconsejable realizar la tasación antes de firmar el contrato de arras. Así, el potencial comprador sabrá antes de comprometerse con una señal si podrá afrontar financieramente la compra.

Hay que entender que cuando se hace la tasación, el banco analiza:

• Si el valor del inmueble justifica el importe solicitado.
• Si la documentación del inmueble (escrituras, estado registral, etc.) está en regla.
• Si el tipo de propiedad y su ubicación cumplen con sus criterios de riesgo.
• Si la tasación refleja algún problema que pueda afectar al valor futuro del activo (condicionantes y advertencias en la tasación, incidencias urbanísticas, etc.).

Es más, podría ocurrir que, incluso con una tasación favorable, el banco reevalúe el perfil del cliente y considere que la operación no encaja con su política de riesgo actual. Por ejemplo, si hay cambios en los tipos de interés o en el contexto económico general que pueden afectar a las condiciones de concesión del crédito.

Por ello, aunque hayas pasado ya varias etapas del proceso y hayas pagado la tasación, hasta que el banco no emite la aprobación definitiva por escrito (la llamada oferta vinculante), no hay garantía real de concesión.

¿Qué hacer si te deniegan la hipoteca tras la tasación?

Llegados a este punto, tienes varias opciones:

• Pide explicaciones al banco: te ayudará a entender los motivos del rechazo y si hay posibilidad de revisar la operación.
• Valora otros bancos: cada entidad tiene criterios distintos. Una hipoteca rechazada por uno puede ser aprobada por otro. En este punto, la tasación te servirá para negociar las diferentes entidades.
• Negocia el precio de compra si la tasación ha salido muy por debajo del precio acordado.
• Aporta más capital propio para compensar la menor financiación concedida.

Como conclusión, antes de firmar arras es interesante poder tener la seguridad de que puedes afrontar la compra contratando una tasación previa y, más a más, analiza el estado real de la vivienda con un informe de inspección completa. Con él, sabrás si hay desperfectos que se escapan a la vista o vicios ocultos que pueden hacer que, finalmente, no te interese comprar la vivienda o que puedas negociar un mejor precio de compra.