Tipos de hipotecas que existen

21 junio, 2023 Economía, Vivienda, Hipotecas

Existen varios tipos de hipotecas que debemos conocer antes de contratar una. La elección que hagamos tendrá consecuencias importantes que pueden manifestarse a largo plazo. Por tanto, para evitar problemas en el futuro, es recomendable informarse sobre qué tipos de hipotecas existen.

Es importante tener en cuenta que para acceder a cualquiera de ellas en España es obligatorio presentar al banco una tasación hipotecaria, ya que en ella se determina el valor de la vivienda a hipotecar y este sirve como garantía del préstamo ante al banco.

Hipotecas fijas

En una hipoteca a tipo fijo, el interés es fijo durante todo el tiempo de vida del préstamo. El banco y el particular acuerdan el porcentaje de manera previa, que se mantendrá invariable al margen de las fluctuaciones del mercado financiero. Esto significa que las cuotas mensuales no van a cambiar.

Es atractiva cuando el tipo de interés nominal está bajo, ya que se mantendrá así a largo plazo. A cambio de la seguridad que tiene el cliente de que va a pagar siempre lo mismo hasta que devuelva todo el crédito, el tipo de interés exigido por el banco suele ser más alto que en las hipotecas a tipo variable. De esta forma, el prestatario asume el riesgo de las fluctuaciones de tipos de interés.

Hipotecas variables

La hipoteca variable cuenta con un interés que va cambiando con el tiempo. El estado del mercado financiero o las políticas de los bancos centrales serán algunos de los factores que influirán en las fluctuaciones, por lo que hay que tener en cuenta que la cuantía de la cuota no es fija y habrá períodos en los que sea mayor o menor.

Cuando se suscribe el préstamo hipotecario, la tasa que se aplicará durante toda la vida del crédito se fija de acuerdo a un índice de referencia (normalmente, el euríbor, que puede variar con el tiempo) más un diferencial fijo (porcentaje adicional) que añade la entidad financiera. Esta tasa se actualiza periódicamente, normalmente cada 6 o 12 meses (revisión semestral o anual). En cada revisión, el nuevo tipo de interés que aplica al préstamo variará en función si el euríbor ha subido o bajado desde la última actualización.

Dado que el riesgo de contratar una hipoteca variable es mayor que el de una fija, se dan algunas ventajas. Por ejemplo, los gastos de tramitación suelen ser menores, al igual que ocurre con la comisión de apertura. También se pueden conseguir ventajas al contratar un seguro para el préstamo.

Además, suelen tener una tasa de interés inicial más baja que las hipotecas fijas, algo que aumenta aparentemente su atractivo. Sin embargo, antes de contratar un producto así, conviene entender sus riesgos. Puede que durante los primeros años la variación al alza o a la baja sea pequeña, pero si en el mercado financiero se acelera la subida de tipos, la cuota mensual se encarecerá al mismo ritmo cuando toque la revisión.

Hipotecas mixtas

La hipoteca mixta o híbrida combina características tanto de las fijas como de las variables. El préstamo se divide en dos períodos. En el primero, el interés se mantiene estático. Por regla general, podemos encontrar periodos de cinco, siete o diez años. En el segundo, el tipo pasa a ser variable, de modo que el interés (y la cuota mensual resultante) fluctuará en función del euríbor.

Pero para comprender su funcionamiento, nada mejor que un ejemplo. Se contrata una hipoteca cuya amortización se realizará a los 30 años. El contrato puede quedar con una cuota fija en la primera década y con un interés variable (euríbor + % diferencial) las dos restantes.

Otros tipos de hipoteca

Las hipotecas fijas, variables o mixtas se diferencian por el interés que ofrecen, pero también las hay destinadas a un público objetivo concreto cuya función es otorgar unas condiciones determinadas que se adaptan a diferentes grupos de personas.

Hipotecas para colectivos

En ocasiones, como estrategia comercial los bancos ofrecen a colectivos específicos condiciones especiales más ventajosas que las hipotecas destinadas al público general . En este sentido, algunas entidades tienen ofertas para funcionarios públicos, el personal militar o los empleados de grandes empresas que han realizado contratos con la entidad. Asimismo, pueden conseguir productos adicionales, como seguros de vida.

Hipotecas para no residentes

Los destinatarios son personas que no residen en España. Normalmente se solicitan para financiar la compra de viviendas vacacionales o de segunda residencia. Es decir, las contratan individuos que vienen al país durante sus vacaciones o por razones de trabajo. Además, los criterios para acceder a los préstamos suelen ser más elevados que en circunstancias normales.

Entonces, ¿qué tipo de hipoteca es mejor?

No hay una respuesta sencilla a la pregunta de qué tipo de hipoteca es mejor. Elegir entre una y otra depende de la situación del prestatario y su tolerancia al riesgo. En caso de buscar seguridad y previsibilidad, la fija es la elección acertada, ya que no existe el riesgo de que la cuota mensual aumente inesperadamente por encima de lo que el prestatario puede asumir.

Si piensas que la tendencia es que el euríbor se abarate y tu situación financiera te permite asumir un posible aumento de las cuotas mensuales, la de tipo variable puede ser la adecuada para aprovechar unos intereses más bajos que la de tipo fija los primeros años, con previsión de que la cuota se vaya abaratando en el futuro. En caso de que el euríbor se mantenga estable a la baja, el pago mensual hará lo mismo. Sin embargo, ocurrirá lo contrario cuando el índice de referencia comience a encarecerse. Así que conviene analizar nuestra situación antes de decidir.

La tercera opción, la mixta, destaca por su versatilidad, ya que permite que aprovechemos la seguridad de tener una cuota mensual fija durante los primeros años. Este punto es muy importante si se prevé que el euríbor va a subir en el corto plazo.

Para realizar estimaciones, es recomendable usar un simulador de hipotecas.

Los diferentes tipos de hipotecas se adaptan a las preferencias de los clientes. Pero es muy importante pensar a fondo cuál se va a elegir. Se va a tomar una decisión que tendrá consecuencias a largo plazo, lo que exige ser precavido e informarse.