Así se hace una tasación hipotecaria

Te resumimos en 5 fases el complejo proceso de tasar un inmueble para garantía hipotecaria

3 julio, 2018 Tiempo estimado de lectura: 7 minutos Tasaciones

La tasación hipotecaria es un informe de valoración cuya finalidad es la de servir de garantía para el préstamo hipotecario otorgado por una entidad financiera. El valor de mercado del inmueble fruto de una tasación hipotecaria es independiente del valor por el cual se realiza la operación de compra-venta por lo que es muy importante conocer cómo se hace una valoración hipotecaria de un inmueble según la normativa ECO/805/2003.

El proceso de tasación hipotecaria de un inmueble despierta una gran curiosidad entre compradores y vendedores de un activo inmobiliarios. No en vano, del valor que se refleje en el informe de tasación depende en muchos casos poder obtener la hipoteca que el comprador necesita. Este importante papel exige que la tasación sea realizada por una empresa de tasación homologada por el Banco de España, de acuerdo a un riguroso proceso que implica numerosas mediciones y comprobaciones. Te resumimos en 5 fases el complejo proceso para emitir una tasación para garantía hipotecaria.

Fase 1: 5 comprobaciones obligatorias en una tasación hipotecaria

Según la normativa ECO, por la que se rige la tasación para garantía hipotecaria, hay cinco comprobaciones obligatorias que hay que todo tasador debe realizar. Algunas de ellas se realizan durante la visita presencial del tasador al inmueble, mientras que otras exigirán una consulta posterior a Urbanismo o Catastro.

  • Identificar el inmueble: es importante comprobar que la vivienda que se va a valorar se corresponde con la finca registral que consta en la nota simple.
  • Estado de ocupación: el tasador siempre ha de comprobar y hacer constar si la vivienda está vacía, alquilada u ocupada en precario o ilegalmente. Es importante saber si está ocupada porque, por ejemplo, un contrato de alquiler poco ventajoso puede penalizar el valor de la vivienda respecto a otra semejante libre de ocupantes.
  • Régimen de protección: es imprescindible comprobar si la vivienda tiene algún tipo de protección pública. Las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta fijado por la Administración. En una tasación hipotecaria, la norma establece que el valor será siempre el menor entre el valor de mercado (en el caso de que fuera libre) y el del módulo fijado por la Administración para esa vivienda.
  • Protección urbanística: es muy importante conocer si el inmueble cuenta con algún tipo de protección patrimonial. En caso afirmativo, existen limitaciones en las obras que se pueden realizar en él.
  • Adecuación a normativa urbanística: Adaptación del inmueble a la normativa urbanística. En el caso de que el inmueble se haya construido en contra de la ordenación urbanística existirá riesgo de demolición y no podrá valorarse para finalidad hipotecaria.

Fase 2: Recogida de datos en la inspección ocular del inmueble

tasación hipotecaria
Un tasador inspecciona ocularmente la fachada de una oficina.

Una vez que el tasador acude a visitar la vivienda, debe realizar una inspección rigurosa completa del entorno en el que se ubica (cercanía a medios de transporte, supermercados u hospitales y otros servicios). También analiza la calidad del edificio, su estado de conservación, así como si cuenta con dotaciones comunes y si ha acometido reformas. Junto a la inspección ocular, el tasador realizará las mediciones necesarias para hacer comprobar su superficie y hará las preguntas necesarias para conocer el estado y características de la vivienda.

Fase 3: Búsqueda de testigos

Efectuadas las comprobaciones obligatorias y la recogida de datos, el tasador buscará ejemplos de viviendas comparables en la zona (denominadas testigos). Es decir, viviendas con características lo más parecidas posibles a las de la vivienda a valorar (superficie, reformas y conservación). En el caso de Tinsa, sus más de 1.300 técnico por toda España, les permiten tener ojos especializados en mercados muy concretos (por códigos postales) por todo el territorio nacional, lo que facilita un reconocimiento riguroso de los testigos representativos a tener en cuenta.

Fase 4: Volcado de datos, concordancia y generación de informe de tasación hipotecaria

Una vez recogidos los datos, el tasador regresa a su estudio para volcar toda la información en el programa informático encargado de generar el informe de tasación hipotecaria, una vez comprobado nuevamente que los datos observados coinciden con lo reflejado en el Catastro de la Propiedad.

Fase 5: Emisión de valor del inmueble, envío de informe a Tinsa y supervisión del Departamento de Control

Una vez emitido el valor de la tasación, el tasador envía el informe a Tinsa, donde es supervisado por el departamento de Control y Visado, el mayor de todo el país, formado por más de 60 especialistas con amplia experiencia.

Allí se valida que el informe cuenta con toda la información requerida, que la documentación registral aportada es acorde al inmueble que se ha visitado, que la finalidad aplicada a la valoración coincide con la solicitada por el cliente y que el método de valoración empleado es adecuado al tipo de activo. Una vez realizada estas comprobaciones, así como que el valor emitido en el informe es coherente con la base de datos de precios de la zona, el informe de valoración recibe el visto bueno y es enviado al cliente.

Recuerda que las entidades financieras están obligadas a solicitar una tasación hipotecaria antes de solicitar cualquier operación hipotecaria pero debes saber que además están obligadas a admitir cualquier tasación aportada por el cliente siempre que sea certificada por una empresa homologada que cumpla la norma ECO/805/2003 según la Ley 1/2013 del 14 de mayo como Tinsa. Puedes conocer el coste de tasar tu casa desde aquí.


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