Rehipotecar una vivienda es una opción cada vez más utilizada por propietarios que necesitan una elevada liquidez, ya sea para comprar otra casa, reunificar deudas, realizar una reforma, montar un negocio o afrontar un gasto elevado, por ejemplo.
Vamos a resolver las dudas más habituales en torno a esta modalidad que conviene diferenciar de otras, como la ampliación de hipoteca, qué requisitos se exigen y por qué la tasación juega un papel clave en todo el proceso.
Qué es rehipotecar una vivienda
Rehipotecar una vivienda significa cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva sobre la misma casa, sumando el capital pendiente por pagar más la cantidad adicional necesaria. Por tanto, supone costes de cancelación y de contratación de un nuevo préstamo mayor.
Diferencia entre rehipotecar y ampliar hipoteca
A diferencia de la rehipoteca, existen otras opciones para refinanciar una hipoteca para, por ejemplo, ampliar el capital, lo que supone realizar una novación de la actual para aumentar el capital prestado. Son menos costes, pero una menor inyección de liquidez.
Requisitos para rehipotecar la vivienda
- Vivienda libre de cargas: implica la cancelación registral de cualquier hipoteca anterior y, por supuesto, no debe pesar ningún embargo sobre ella.
- Titularidad correcta: que la vivienda esté a tu nombre y que la propiedad conste en el Registro de la Propiedad.
- Tasación actual: el banco exigirá una nueva tasación por parte de una sociedad homologada por el Banco de España. A diferencia de una primera vivienda, en lugar de prestar el habitual 80% el porcentaje suele ser inferior, según la entidad, el perfil del solicitante y la finalidad del préstamo.
- Solvencia del solicitante: ingresos estables, endeudamiento asumible (la cuota resultante no debe superar el 30%–35 % de los ingresos netos) y, como es obvio, no se puede figurar en ficheros de morosos.
Cómo rehipotecar mi vivienda
El proceso es similar a una hipoteca convencional, pero con dos operaciones jurídicas (cancelación y contratación del nuevo préstamo).
Pasos para rehipotecar
- Solicitar al banco y estudio de viabilidad: acude al banco donde ya tienes suscrita la hipoteca y pide que analice tu solvencia, ingresos, endeudamiento e historial crediticio; si quieres negociar con otra entidad, directamente te pedirá que canceles la anterior hipoteca y comiences de cero con ellos.
- Comprobar cargas de la vivienda: obtén una nota simple del Registro de la Propiedad para confirmar que está libre de cargas.
- Tasación del inmueble: la tasación determinará el valor de mercado real de la vivienda sobre la que se calculará la financiación posible.
- Firma ante notario e inscripción registral: una vez aprobada la operación por el banco, se cancela la antigua hipoteca en el notario, se firma la nueva y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Se puede hipotecar una vivienda completamente ya pagada?
Sí, se puede hipotecar una vivienda ya pagada. De hecho, es uno de los supuestos más habituales cuando se necesita liquidez adicional y representa una de las formas más ventajosas de acceder a financiación, ya que el banco considerará tu propiedad libre de cargas como una garantía sólida.
Cuando tienes una vivienda sin hipoteca previa, el banco puede ofrecerte condiciones más favorables, incluyendo mejores tipos de interés y mayor porcentaje de financiación sobre el valor de tasación que una rehipoteca.
Hipotecar mi casa para comprar otra
Una de las razones habituales para hipotecar una vivienda es comprar otra. Con esta estrategia se obtiene liquidez sin vender la vivienda actual a través de un préstamo con unas condiciones mejores que las de un préstamo personal.
Dicho de otra forma, se utiliza el patrimonio acumulado en la vivienda habitual para adquirir una segunda propiedad. Esta opción te permite acceder al mercado inmobiliario sin necesidad de haber ahorrado el total de la entrada.
En estos casos, la tasación es especialmente relevante, ya que el valor del inmueble original condiciona directamente el importe disponible para la compra.
Rehipotecar vivienda para reunificar deudas
Otra finalidad frecuente es rehipotecar vivienda para reunificar deudas. Consiste en agrupar créditos al consumo y/o aplazamientos de pagos en tarjetas en una única cuota hipotecaria. Suele ser una solución que buscan personas que se encuentran sobreendeudadas. La principal ventaja es que la cuota total mensual es sustancialmente más baja al agrupar préstamos más caros sobre el más barato. Actualmente, el tipo de interés de un crédito al consumo se sitúa en torno al 8% y cuando se aplaza el pago en una tarjeta de crédito, el coste está por encima del 20%.
Por su parte, el tipo medio de las hipotecas es del 2,8%, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) a octubre 2025, si bien, en el caso de una rehipoteca para reunificar deudas puede ser ligeramente superior.
Conviene tener en cuenta que los plazos para devolver el importe prestado sobre préstamos cortos se alargan lo que puede hacer que el coste total sea mayor, por lo que conviene analizar bien la operación. La clave está en encontrar el equilibrio entre alivio financiero inmediato y coste total de la operación.
Además, esta operación transforma deudas no garantizadas en una deuda respaldada por tu vivienda. Si experimentas dificultades económicas futuras, estarás poniendo en riesgo tu hogar. Por ello, asegúrate de que tu situación financiera es estable y que cuentas con un plan realista de amortización.
Desde el punto de vista de la tasación, el banco necesitará confirmar que el valor del inmueble respalda adecuadamente la nueva deuda asumida.
Rehipotecar vivienda para reformar
Rehipotecar vivienda para reformar es una opción interesante cuando se busca una mejora integral del inmueble pues, además, revaloriza el activo. Algo que, en la actualidad, con el cambio climático puede ser muy útil para abordar mejoras de eficiencia energética: instalación de paneles solares, actualización de sistemas de climatización, aerotermia, cambio de ventanas…
Se pueden aprovechar, además, las deducciones fiscales, en vigor en el ejercicio de 2026, para lo que necesitas dos certificados energéticos.
Para acceder a esta financiación, deberás presentar un proyecto detallado de la reforma, con presupuestos de profesionales y, en algunos casos, licencias municipales correspondientes. El banco evaluará si la inversión es coherente y si efectivamente añadirá valor a la propiedad.
Una tasación profesional permite estimar no solo el valor actual, sino también el potencial de revalorización.
¿Se puede rehipotecar una vivienda de VPO?
En este caso, depende. Rehipotecar una Vivienda de Protección Oficial (VPO) presenta particularidades específicas, ya que estos inmuebles están sujetos a regulaciones especiales que limitan ciertas operaciones financieras, según el régimen de protección y el tiempo transcurrido desde la compra, que varía según la comunidad autónoma.
Ahora bien, existen casos excepcionales, previa autorización administrativa, donde es posible realizar ciertas operaciones financieras sobre VPO aún protegidas, especialmente para reformas o mejoras de accesibilidad.
En este ejemplo, la tasación se ajusta a los precios máximos permitidos de una vivienda VPO.
Una vez descalificada la vivienda (cuando finaliza el periodo de protección), se puede rehipotecar como cualquier propiedad libre.
Gastos de rehipotecar una vivienda
- Comisión de cancelación de la hipoteca actual, si la tuviera.
- Comisión de apertura de la nueva hipoteca, si la tuviera.
- Gastos de cancelación (notaría, registro, gestoría), los de la nueva hipoteca los asume el banco, incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Tasación.
Conclusión si estás pensando en rehipotecar tu vivienda
Contar con una tasación de una sociedad homologada es el primer paso para tomar una decisión informada. Si necesitas conocer el valor de mercado de tu casa para determinar la liquidez adicional que te puede generar una rehipoteca sobre tu vivienda, en Tinsa by Accumin podemos ayudarte con un informe adaptado a tu situación.
