Efectivamente, es posible convertir un local en vivienda, aunque hay algunos requisitos legales y técnicos que condicionan las opciones y, por tanto, limitan la viabilidad. Existen especificaciones regulatorias que dependen de la legislación autonómica y local.
Requisitos para convertir un local comercial en vivienda
Los requisitos pueden variar según la ubicación. Podemos distinguir entre dos tipos de requisitos urbanísticos: referidos al cambio de uso y técnicos relativos al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
Normativa urbanística
Cada municipio cuenta con su propia normativa urbanística y ordenanzas municipales en la que se describen las condiciones que son necesarias para realizar el cambio de uso.
Viabilidad cambio de uso
Es necesario solicitar a un técnico que realice un estudio de viabilidad para asegurarse que se podrá realizar el cambio de uso técnicamente, cumpliendo con la normativa urbanística y demás legislación aplicable.
Viabilidad técnica
Se refiere al estudio de la normativa municipal y autonómica si procede, además del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación en el que se deberán tener en cuenta los aspectos técnicos relacionados con la salubridad, ventilación, iluminación, aislamiento acústico y accesibilidad.
Declaración responsable, licencia de obras, y licencia de primera ocupación
Es necesario solicitar los permisos necesarios a los servicios municipales y su tramitación dependerá de la normativa propia del ayuntamiento correspondiente. Es imprescindible la presentación previa de implicar la presentación de un proyecto técnico, así como el abono de las diferentes tasas.
Cédula de habitabilidad/ Licencia de Primera Ocupación
La vivienda resultante debe cumplir con la normativa urbanística y condiciones de habitabilidad vigente una vez realizada la rehabilitación.
Posteriormente el propio Ayuntamiento será el que finalmente, según los diferentes procedimientos en cada caso, conceda y garantice la legalidad del nuevo uso expidiendo la Cédula de habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación o informe favorable previa presentación de la Declaración responsable por parte del promotor.
Cambio de uso en el registro de la propiedad / Catastro
Una vez completado el proceso, será necesario inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad y en el Catastro para que el local sea reconocido legalmente como vivienda.
Requisitos de habitabilidad
Para que un local pueda convertirse en vivienda debe cumplir los estándares mínimos de habitabilidad, que suelen incluir:
- Superficie mínima útil: varía según la CCAA, pero en general:
- Vivienda: entre un mínimo de 26-40 m2 útiles.
- Estudio: 25-28 m2 útiles.
- Dormitorio: 6-8 m² individual; 10-12 m² doble.
- Cocina: mínimo 5 m² (debe tener salida de humos).
- Baño completo: mínimo 3-4 m²
- Altura mínima: 2,20-2,50 metros desde el suelo hasta el techo
- Iluminación y ventilación natural. Todas las estancias habitables (salón, dormitorios) deben tener ventana al exterior.
- Estancias diferenciadas (salón, dormitorio, baño).
- Accesibilidad: entrada desde la vía pública.
- Instalaciones obligatorias:
- Agua corriente: acometida de agua potable independiente.
- Electricidad: instalación eléctrica con potencia.
- Saneamiento: conexión a red de alcantarillado público.
- Calefacción: sistema fijo, no portátil.
- Gas (si procede): instalación con boletín de gas natural o butano
- Aislamiento térmico y acústico: según el Código Técnico de la Edificación (CTE).
Requisitos específicos según la ubicación del local
- Si el local está en planta baja: es más fácil cumplir requisitos de ventilación e iluminación, pero algunos planes urbanísticos municipales no permiten viviendas en planta baja de zonas comerciales y hay más riesgo de humedad desde el suelo.
- Si el local está en sótano o semisótano: generalmente no está permitido como vivienda habitual, salvo que al menos el 50% de la altura de la estancia queda por encima del nivel de la calle. Tiene problemas de ventilación, iluminación y humedad difíciles de resolver.
- Si el local está en un edificio protegido o casco histórico: se necesita autorización, conservación obligatoria de elementos estructurales y estéticos originales, proyecto técnico supervisado por arquitecto especialista en patrimonio.
Si el local tiene terraza o patio privativo: tiene grandes ventajas ya que cumple con los requisitos de ventilación e iluminación y puede computar como espacio habitable.
Si quiero cambiar el uso de un local comercial a vivienda, ¿debo pedir permiso a la comunidad?
Es una comprobación que se debe realizar, ya que se trata de un inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal y este tipo de decisiones, que pueden afectar al resto del edificio y a sus elementos comunes, requieren del consentimiento de la comunidad de propietarios. Por lo que, antes de comprobar todos los requerimientos normativos anteriores, lo primero es tener la aprobación de la comunidad de vecinos.
Se deberán estudiar los estatutos de la Comunidad de Propietarios, si existiesen para comprobar las posibles limitaciones a realizar de cambios o intensificación de usos.
¿Puede la comunidad negarse a convertir un local en vivienda?
Efectivamente, sí puede oponerse al cambio de uso pese a que en la Ley de Propiedad Horizontal (la que rige en comunidades de propietarios) se establece que cualquier propietario puede convertir un local comercial en vivienda sin el consentimiento de la comunidad. Entre las razones que puede llevar a la comunidad a oponerse están:
- Que se prohíba expresamente en los estatutos de la comunidad.
- Alteración de elementos comunes.
- Invalidación de derechos de paso.
- Modificación de cuotas de participación.
¿Cuánto se tarda en realizar el cambio de uso de local a vivienda?
El cambio de uso de local a vivienda no es un trámite rápido. En la práctica, el plazo total suele situarse entre 6 y 12 meses, aunque puede alargarse si surgen incidencias técnicas o administrativas. El tiempo depende del ayuntamiento, de la complejidad de la obra y del estado inicial del local. Los pasos a dar serían:
- Estudio de viabilidad
- Redacción de proyecto técnico
- Tramitación de licencia
- Ejecución de obra
- Tramitación final (licencia primera ocupación, cédula, escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad y actualización catastral)
Precio de cambiar licencia de uso de local a vivienda
Al margen del coste de la obra y de los honorarios de los técnicos redactores de proyectos y dirección de obra, el precio de cambiar la licencia de uso de un local comercial a vivienda varía según una serie de factores, como su ubicación, tamaño, tipología del inmueble o normativa local.
Según los expertos:
- Tasas de las licencias y otros trámites administrativos pueden oscilar en el entorno de los 1.200 euros y 1.500 euros.
- Tasa de la cédula de habitabilidad (alrededor de 200 euros).
- Licencia de primera ocupación (unos 250 euros).
- Certificado energético (varía en función de la superficie) y honorarios del notario y otros trámites burocráticos. El precio medio para un piso de hasta 250 m2 varía entre los 90 y 110 euros.
¿Se puede convertir una oficina en vivienda?
De nuevo, sí es posible convertir una oficina en vivienda, pero también está sujeto a ciertas regulaciones y requisitos legales. Al igual que en el caso de convertir un local comercial en vivienda, algunos aspectos que debes tener en cuenta es la normativa urbanística mencionada anteriormente, así como las licencias de obras, cambio de uso y de primera ocupación, cumplimiento de la habitabilidad, con la correspondiente cédula de habitabilidad.
Para dar soluciones a la escasez de oferta de vivienda, algunas comunidades, como es el caso de Madrid, están actualizando su marco normativo para convertir oficinas en desuso en viviendas de alquiler asequible.
¿Y un almacén en vivienda?
Sí, también es posible convertir un almacén en vivienda, pero al igual que en los casos anteriores, esta transformación está sujeta a la normativa y requisitos específicos mencionados anteriormente, según el municipio.
