En tiempos de eventos climáticos extremos, el valor de reemplazamiento (o coste de reemplazamiento o de reposición) es clave para determinar la valoración de un inmueble dañado tras un siniestro, puesto que si se le resta el valor del terreno (el suelo por su propia naturaleza no se destruye) sirve a la aseguradora como base para calcular la indemnización que corresponde.
¿Qué es el valor de reemplazamiento de un inmueble?
El valor de reemplazamiento es el coste necesario para reemplazar un inmueble (vivienda, local comercial, oficina, nave industrial…) a fecha de hoy por otro nuevo de sus mismas características. Es decir, responde a cuánto costaría volver a construir ese inmueble hoy con coste de materiales y mano de obra actuales.
Valor de reemplazamiento vs método del coste en una tasación
Conviene no confundir el resultado con el procedimiento de cálculo. El valor de reemplazamiento es un valor técnico que se calcula por aplicación del método del coste (uno de los métodos técnicos utilizados en valoración).
El valor es el resultado obtenido, mientras que el método es el procedimiento para su obtención. Veamos a continuación cómo obtener este valor.
Valor de reemplazamiento: diferencia entre bruto y neto
Cuando hablamos de valor de reemplazamiento es imprescindible diferenciar entre dos conceptos: bruto (o a nuevo) y neto (o actual).
Valor de reemplazamiento bruto o a nuevo de un inmueble
Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, a fecha de hoy, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.
Estas inversiones son:
- El valor del terreno en el que se encuentra el edificio.
- El coste de la edificación es el coste de la construcción por contrata (costes de ejecución material + gastos generales y beneficio industrial del constructor).
- Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento, honorarios técnicos por proyectos y dirección de obra, costes de licencias y tasas de la construcción, importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica, gastos de administración del promotor, impuestos no recuperables para la Declaración de Obra nueva, los debidos a otros estudios necesarios…
Pongamos un ejemplo:
Imaginemos el caso de una vivienda unifamiliar en uso normal, de 150 m² construidos sobre una parcela o terreno de 500 m² con año de construcción en 1996 (30 años de antigüedad) y con un estado de conservación bueno acorde a su edad. Cuál sería su valor de reemplazamiento bruto (VRB) o a nuevo hoy si:
- Valor del terreno hoy es 100.000 €.
- Coste de construcción de contrata hoy es 1.200 €/m² construido.
- Gastos necesarios hoy (estimemos para el ejemplo que el importe de licencias municipales, impuestos de construcción, honorarios de arquitectos/aparejadores, y seguros suponen un 20% del coste de construcción de contrata).
VRB = 100.000 + (1.200 x 150) + (1.200 x 150 x 0,20) = 100.000 + 180.000 + 36.000 = 316.000 €
Valor de reemplazamiento neto o actual
Es el resultado de deducir la depreciación física y funcional del inmueble a fecha de hoy, al valor de reemplazamiento bruto definido en el párrafo anterior.
Introduce por tanto un matiz clave: la depreciación, es decir, la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto derivado de:
- Su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes. Es la que se denomina depreciación física.
- Su defectuosa adaptación a la función a la que se destina (pérdidas producidas por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.). Es la denominada depreciación funcional.
En el ejemplo anterior, ¿cuál sería el valor de reemplazamiento neto (VRN)?
Debemos calcular por tanto su depreciación (para este ejemplo únicamente la correspondiente a la depreciación física). Existen diversas técnicas para obtenerla, una de ellas es la amortización lineal que tiene en cuenta la antigüedad del inmueble respecto a su vida útil (plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina) y se aplica sobre el VRB excluyendo el valor del terreno. Si estimamos que la vida útil habitual es de 100 años para una vivienda, tendríamos:
- Edad: 30 años
- Vida útil para edificios de uso residencial: 100 años
- Depreciación física 30% = (180.000 + 36.000) x 0,30 = 64.800 €
Por tanto, el VRN a día de hoy sería = VRB – Depreciación = 316.000 – 64.800 = 251.200 €
Valor del seguro
Si solicitas una hipoteca para la compra de una vivienda, es obligatorio disponer de un seguro de incendios y otros daños al continente (con excepción del robo). En estos casos la normativa establece como regla general para la determinación de la suma asegurada (valor del seguro) que ésta deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor el suelo, ya que este es un bien no asegurable por naturaleza (permanece), y como límite no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto el valor del terreno en el que se encuentra. Del mismo modo la normativa establece que dicho valor figure expresamente en el informe de tasación necesario para esta finalidad.
En el ámbito asegurador, esta cantidad se conoce como valor de reconstrucción: dinero necesario para volver a construir una edificación igual a la asegurada, pero con materiales y mano de obra actual.
En definitiva, el valor de reemplazamiento de un inmueble ofrece una referencia técnica, objetiva y actualizada en la valoración de toda clase de inmuebles en proyecto, en construcción / rehabilitación o terminados. De hecho, si solicitas una hipoteca, el valor de reemplazamiento neto puede intervenir como valor directo, como valor de contraste o como límite máximo, para el valor de tasación dependiendo de la tipología y estado de construcción o situación de ocupación (alquilado, ocupado por propietario o vacío):
- Si tu inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación el valor de tasación será directamente el valor de reemplazamiento neto. Existe un matiz en el caso que se tratara de una obra paralizada en la que no se prevé su reanudación a corto plazo ya que en esta situación el valor de tasación correspondería al menor de dos valores siendo uno de ellos el de reemplazamiento neto.
- En inmuebles ligados a una actividad económica el valor de tasación corresponderá al menor de tres valores entre los que se encuentra el valor de reemplazamiento neto.
- En inmuebles terminados (salvo en aquellos acogidos a un sistema de protección pública o ligados a una actividad económica) la normativa establece como valores preferentes para determinar el valor de tasación el de comparación y/o el de actualización de rentas, pero fija el valor de reemplazamiento neto como límite máximo en aquellos casos en los que no sea posible calcularse.
Por tanto, el valor de reemplazamiento neto es determinante al pedir una hipoteca ya que como hemos visto la normativa exige que actúe como valor directo o como límite dependiendo del inmueble y su situación, mientras que el valor de reemplazamiento bruto una vez descontado el valor del terreno, determina el límite mínimo para fijar la suma asegurada en el seguro obligatorio.
Si necesitas ayuda, llámanos.
Imagen de portada de Sean Pollock, de Unsplahs.
