Cada trimestre Tinsa by Accumin analiza la evolución de los precios de la vivienda y el esfuerzo de compra en un grupo de 84 municipios que, sin ser capital de provincia, pueden considerarse mercados inmobiliarios relevantes por su volumen de población y su actividad de compraventas. El análisis de estos municipios revela que el 52% registra incrementos interanuales superiores al 10 % nominal en el primer trimestre del año, con especial intensidad en el área metropolitana de Madrid y municipios costeros de Málaga, Valencia, La Coruña, Alicante, Cádiz y Santa Cruz de Tenerife. Y un 67% de ellos presenta tasas de esfuerzo teórico de compra* por encima del 35 % considerado razonable
Las variaciones interanuales se sitúan en un rango entre +37,8 % y -0,3 % en términos nominales y entre +34,8 % y -2,5 % en términos reales (descontando la inflación). Los incrementos son generalizados y un total de 45 de los 84 municipios aumenta por encima del 10% nominal. En términos reales, los municipios que superan el 10 % son 36.
Los municipios que han registrado mayores aumentos de precio, por encima del 20 % nominal, han sido Torrejón de Ardoz y Parla en Madrid, Marbella en Málaga, Sagunto en Valencia, Santiago de Compostela en La Coruña, Benidorm en Alicante, Coslada y Fuenlabrada en Madrid y Talavera de la reina en Toledo. Se trata de municipios costeros con un fuerte peso del turismo y de zonas del área metropolitana y periférica de Madrid.
Evolución trimestral
El 98 % de los municipios presenta aumentos trimestrales nominales en los precios, lo que refleja un dinamismo generalizado, que es especialmente intenso en el área metropolitana de Madrid, en municipios costeros de Málaga, Cádiz, Alicante, Tarragona, Cantabria y Las Palmas.
Las variaciones trimestrales se sitúan en un rango entre -0,9% y +11% nominal. El 27 % de los municipios estudiados registra variaciones superiores al 4 %.
Los aumentos trimestrales más intensos se registran en Torrejón de Ardoz, Coslada, Marbella, Chiclana de la Frontera, Linares, Elche y Reus por encima del 6 %. Las contracciones son excepcionales y en el entorno del 0%.
Nivel de precios
El 63 % de los municipios estudiados registran precios medios por encima de la media nacional, con municipios del área metropolitana de Madrid, Barcelona, así como Marbella y Vizcaya en las primeras posiciones.
La media nacional se sitúa en 1.987 €/m2. Los municipios analizados presentan un rango de precios de vivienda entre los 4.705 €/m2 de Sant Cugat del Vallès(Madrid) y los 802 €/m2 de Alcoy (Alicante).
Los precios más elevados, por encima de los 3.000 €/m2, se sitúan en municipios de las áreas metropolitanas de las capitales de Barcelona y Madrid, y en los municipios de Marbella (Málaga) y Getxo (Vizcaya).
Nivel de precios en el municipio respecto a su capital
Un total de ocho municipios costeros registran precios superiores a los de la capital de la provincia a la que pertenecen, con valores entre un 0,3 % y un 41 % superior. Se trata de Benidorm, Marbella, Getxo, Gijón, Sant Cugat del Vallès, Vigo, Pozuelo de Alarcón y Orihuela.
El restante 90 % de los municipios estudiados presentan precios medios por debajo de los niveles de la capital de sus respectivas provincias, llegando a distanciarse hasta -68 %.
Aún por debajo, pero aproximándose al valor de sus capitales destacan Majadahonda (Madrid), Alcobendas (Madrid), Torrevieja (Alicante), Roquetas de Mar (Almería), Santiago de Compostela (La Coruña) y San Cristóbal de La Laguna (Santa Cruz de Tenerife) entre un -4,5 y un -10 % de distancia al precio de la capital.
Precio de municipios respecto a provincia
El 37 % de los municipios presentan precios por encima del valor medio de sus respectivas provincias, distanciándose en un amplio rango, entre +70 % por encima y -57 % por debajo.
El precio residencial en 31 municipios estudiados se sitúa por encima del valor de su provincia, con Sant Cugat del Vallès en primera posición (70 % sobre el valor de Barcelona provincia), seguido de Benidorm (48 % sobre la provincia de Alicante) y Santiago de Compostela (44 % sobre la provincia de La Coruña). Los siguientes municipios son Castelldefels (43 % sobre Barcelona), Marbella (41 % sobre Málaga provincia), Sant Just Desvern (31 % sobre Barcelona) y Pozuelo de Alarcón (31 % sobre Madrid).
Acceso a la vivienda
El 67 % de los municipios estudiados (un total de 56) presentan tasas de esfuerzo teórico de compra* por encima del 35 % considerado razonable. De ellos, 25 municipios que suponen el 30% del total analizado, alcanzan el 45% considerado crítico. Municipios costeros de Málaga, Alicante y Cádiz presentan las tasas de esfuerzo más inaccesibles junto con área metropolitana de Madrid y Barcelona.
Los 25 municipios con esfuerzos superiores al 45 % crítico se localizan en ubicaciones costeras del arco mediterráneo y costa de Cádiz. En las posiciones superiores se encuentran Marbella (63 %), Benidorm (59 %), Hospitalet de Llobregat (56 %), Castelldefels (55 %), Sant Adrià de Besòs (53 %), Torrevieja (50 %), Cornellà de Llobregat (50 %) y Vélez-Málaga (50 %).
En el rango de esfuerzo 35 % – 45 %, por encima de lo razonable, pero por debajo de lo crítico, se encuentran 31 municipios ubicados principalmente en el área metropolitana de Madrid y Barcelona, municipios costeros de Cádiz, de Vizcaya y Guipúzcoa y en Dos Hermanas en Sevilla.
*La ratio de esfuerzo de compra es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional. El presente resultado es provisional, dado que incorpora una estimación de la renta disponible de los hogares a partir del último dato publicado por el INE y, por tanto, puede registrar variaciones al incorporarse el dato definitivo real.
