La servidumbre de paso es especialmente frecuente en zonas rurales, pero también afecta a propiedades urbanas. E incide en valor de una propiedad. Si vas a comprar una propiedad que pudiera estar gravada este derecho real, es importante que sepas qué es y las implicaciones que tiene para no llevarte sorpresas.
¿Qué es servidumbre de paso?
La servidumbre de paso es un derecho real que permite a una persona acceder a su propiedad que no tiene acceso a la vía pública atravesando la finca de un tercero. Ocurre, por ejemplo, cuando una parcela queda sin salida a un camino público. Se trata de una limitación legal que recae sobre un predio sirviente (la finca que soporta el paso) en beneficio de un predio dominante (la finca que necesita el acceso). Este derecho está regulado por el Código Civil y puede establecerse por ley, por el título de propiedad o por prescripción adquisitiva.
Existen dos tipos principales:
- Servidumbre voluntaria, acordada entre las partes mediante contrato.
- Servidumbre forzosa o necesaria, cuando una finca queda sin acceso a la vía pública y el propietario tiene derecho a exigir el paso por las fincas colindantes, previo pago de una indemnización.
¿Quién es el titular de la servidumbre de paso?
Es una duda frecuente, pero lo cierto es que la servidumbre de paso no tiene un titular en el sentido estricto de la palabra, sino que, como derecho, afecta a dos inmuebles y los titulares de este derecho serán las figuras/propietarios mencionados anteriormente:
- El predio sirviente: propietario del terreno por donde pasa la servidumbre
- El predio dominante: dueño de la finca que necesita el paso y se beneficia de él.
De este modo, el propietario del predio dominante tiene el derecho de paso, pero no la propiedad del suelo por donde transcurre. Por su parte, el dueño del predio sirviente mantiene la propiedad del terreno, aunque con la limitación de que debe permitir el tránsito.
Este derecho se transmite automáticamente con la propiedad: si vendes tu finca, el nuevo propietario adquiere tanto el derecho de servidumbre como la obligación de soportarla, según corresponda.
¿Cómo saber si una finca tiene servidumbre de paso?
Hay tres vías principales para comprobarlo:
- Nota simple del Registro de la Propiedad: si la servidumbre está inscrita, aparecerá en la descripción de la finca.
- Escritura: en ocasiones, puede que solo esté constituida por acuerdo privado y recogida en las escrituras, pero no inscrita.
- Inspección sobre el terreno: ocurre en servidumbre antiguas, como caminos consolidados, accesos utilizados históricamente o señalización. No siempre son determinantes, pero pueden indicar la existencia de una servidumbre tácita o, de hecho.
¿Se puede vender una servidumbre de paso?
La servidumbre de paso, como derecho accesorio a la propiedad, no puede venderse de forma independiente. Lo que sí puede venderse es la finca dominante o sirviente, arrastrando consigo la servidumbre.
- Si se vende el predio dominante, el nuevo propietario adquiere el derecho de paso.
- Si se vende el predio sirviente, el comprador deberá respetarlo.
Lo que sí es posible es modificar, ampliar o extinguir una servidumbre mediante acuerdo entre las partes. En todo caso, cualquier modificación debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro para que sea oponible a terceros.
¿Se puede cerrar una servidumbre de paso?
Como se puede intuir, no se puede cerrar una servidumbre de paso ni impedir su acceso. De lo contrario se estarían vulnerando los derechos del titular del predio dominante, quien podría exigir judicialmente el restablecimiento del paso. Ahora bien, es posible colocar una puerta o cancela, pero únicamente si el beneficiario de la servidumbre dispone de llave o sistema para la apertura. Es decir, la puerta debe tener por finalidad proteger la finca, no obstaculizar el derecho de paso.
No obstante, existen situaciones en las que una servidumbre puede extinguirse, como cuando el predio dominante obtiene acceso alternativo a la vía pública, cuando ambas fincas se unen bajo el mismo propietario o cuando transcurren veinte años sin que se utilice la servidumbre. Solo en estos casos cesaría la obligación de mantener el paso abierto.
Ejemplos de servidumbres de paso en fincas urbanas
Como indicábamos, pueden darse servidumbres de paso en espacios urbanos:
- Vivienda ubicada en el interior de una manzana que necesita atravesar otra propiedad para acceder a la calle pública.
- Patios de luces compartidos donde los vecinos deben pasar por zonas comunes de otros propietarios.
- Garajes o plazas de aparcamiento que solo pueden accederse atravesando el patio o jardín de otra vivienda.
- En urbanizaciones privadas es habitual que existan servidumbres para el acceso a determinadas parcelas a través de caminos que atraviesan otras propiedades de la misma comunidad.
- Caminos privados que permiten llegar a locales interiores o a zona para contadores de instalaciones energéticas.
Ejemplos de servidumbre de paso en una casa o vivienda
En estos casos pueden ser:
- Caminos que permiten llegar a una casa situada al fondo de una parcela.
- Pasos para vehículos.
- Corredores laterales que permiten acceder a otras zonas.
- Accesos peatonales consolidados históricamente.
- Viviendas adosadas donde el acceso al garaje atraviesa parte de la propiedad contigua.
- Propietario que necesite pasar por el portal o escalera de otra para acceder a su puerta.
- En inmuebles con patios interiores compartidos, puede existir servidumbre para acceder a trasteros o tendederos.
Impacto de la servidumbre de paso en la tasación de una propiedad
Desde la perspectiva de valoración, la servidumbre de paso tiene especial impacto en el valor de la propiedad que se ve obligada a ceder parte del terreno para el paso de un tercero. No solo es destinar esa porción al tránsito, sino las limitaciones que pueden conllevar en el desarrollo urbanístico de la finca o la pérdida de privacidad.
Factores que influyen en la tasación de una propiedad con servidumbre de paso
- Ubicación. Como en cualquier valoración, la ubicación es el factor principal. En este caso, además, el trazado del paso. Una servidumbre que atraviesa zonas periféricas o no edificables de una parcela tendrá un impacto menor que aquella que cruza áreas con potencial edificatorio o jardines principales. Por ejemplo, en una vivienda unifamiliar, una servidumbre que atraviesa el frente de la propiedad puede depreciar el valor más que si discurre por un lateral menos visible.
- Tamaño: la anchura del trazado también es determinante. No es lo mismo una servidumbre peatonal de un metro de ancho que una servidumbre de paso rodado de cuatro metros que permite el tránsito de vehículos pesados. Esta última no solo ocupa más superficie, sino que genera contaminación y mayor impacto sonoro, visual y de privacidad.
- Limitaciones constructivas: en suelos urbanos, las servidumbres de paso pueden impedir edificaciones, alterar la superficie o condicionar futuras segregaciones.
- Uso: la intensidad de uso también influye. Una servidumbre que da acceso a una única vivienda ocasiona molestias limitadas, pero si sirve a una comunidad de propietarios o a una explotación agrícola con tráfico frecuente, el impacto sobre la habitabilidad y el valor se multiplica.
- Temporalidad: la frecuencia de uso de la servidumbre es otro aspecto crucial. Las servidumbres perpetuas tienen un impacto mayor que aquellas constituidas por tiempo determinado, como puede ser durante obras de infraestructuras públicas.
- Privacidad: permitir el tránsito por parte de terceros, ya sean peatones o vehículos, supone, sin duda, pérdida de privacidad y disfrute que limita el valor.
- Percepción del mercado: un aspecto que puede subestimarse es el impacto psicológico y de percepción en el mercado, pues, aunque la servidumbre sea mínima, su mera existencia genera rechazo en muchos compradores potenciales, reduciendo la demanda y presionando los precios a la baja.
Si quieres comprar una propiedad afectada por una servidumbre, conoce antes su valor de tasación para evitarte sorpresas y/o negociar mejor el precio de adquisición.
