Qué es la permuta inmobiliaria
Bajo este concepto, dos particulares acuerdan el intercambio de sus propiedades inmobiliarias sin que medie una compraventa. Es decir, cada uno entrega su inmueble al otro sin que haya dinero de por medio.
¿Cómo se hace una permuta de inmuebles? Requisitos legales
Te explicamos los documentos legales y procedimientos a realizar para llevar a cabo la permuta de inmuebles.
● Objeto lícito y determinado: las propiedades objeto de la permuta deben estar claramente identificadas, ser bienes lícitos y susceptibles de transmisión. Pueden ser de cualquier tipología: piso por vivienda unifamiliar, chalé por terreno, etc.
● Tasación: es recomendable tasar ambas propiedades para determinar su valor de mercado y, en caso de existir diferencias, pactar una compensación económica. En esta situación, si la compensación económica es superior al valor de la vivienda que se permuta nos encontraríamos ante una compraventa y sólo si el valor de la vivienda es superior al económico estamos ante una permuta.
● Comprobación de cargas: es necesario verificar que las viviendas estén libres de cargas, deudas, hipotecas o gravámenes y acordar cómo se gestionarán estas situaciones si existen.
● Documentación en regla: ambas partes deben aportar la documentación legal de las viviendas, como el título de propiedad, certificado de eficiencia energética, recibos de IBI pagados y otros documentos requeridos.
● Contrato de permuta: se debe redactar un contrato de permuta en el que se especifiquen las condiciones del intercambio, las obligaciones de cada parte y, si procede, la compensación económica.
● Escritura pública ante notario: el contrato de permuta debe formalizarse mediante escritura pública ante notario, lo que otorga validez legal a la operación y permite la transmisión de la propiedad.
● Registro de la Propiedad: aunque no es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad, es muy recomendable para garantizar la seguridad jurídica.
● En caso de que alguna vivienda tenga hipoteca, el banco debe aceptar el cambio de titularidad o la subrogación de la hipoteca (más información al final del post).
● Pago de impuestos y gastos: la permuta está sujeta al pago de impuestos y gastos de notaría (se detallan más adelante).
● Entrega: ambas partes deben entregar las propiedades en las condiciones pactadas y responder por posibles vicios ocultos o problemas legales, igual que en una compraventa.
Ventajas la permuta de viviendas sobre particulares
● No requiere un gran desembolso económico: permite cambiar de casa sin necesidad de aportar grandes cantidades de dinero ni depender de financiación hipotecaria, ya que el intercambio se realiza directamente entre las partes.
● Rapidez en la operación: al no depender de la venta previa de la vivienda propia ni de la concesión de hipoteca, el proceso suele ser más ágil y rápido que una compraventa convencional.
● Ahorro en gastos: los gastos asociados a la permuta suelen ser inferiores a los de la compraventa, ya que se reducen comisiones inmobiliarias.
Riesgos de la permuta de inmuebles
● Complicaciones fiscales: la permuta está sujeta a impuestos que pueden ser elevados y generar sorpresas si no se calculan correctamente.
● Hipotecas y cargas: Si alguna de las viviendas tiene hipoteca u otras cargas, el banco debe autorizar el cambio de titularidad o la subrogación, lo que puede complicar o incluso impedir la permuta.
● Riesgos legales y contractuales: un contrato de permuta de inmuebles mal redactado puede dar lugar a conflictos graves. Es fundamental contar con asesoramiento legal para evitar ambigüedades, errores o incluso estafas.
● Vicios ocultos y evicción: las partes deben responder por vicios ocultos y por la posible pérdida de la propiedad por causas legales (evicción). Si una de las viviendas tiene problemas legales no detectados, la otra parte puede reclamar la devolución o una indemnización.
● Problemas con bienes futuros: en permutas donde se intercambia un bien presente por uno futuro (por ejemplo, un solar por una vivienda a construir), existe el riesgo de que la vivienda prometida no llegue a construirse o no se entregue en las condiciones pactadas.
¿Qué impuestos se pagan en una permuta de inmuebles?
En una permuta de viviendas entre particulares, cada parte debe afrontar varios impuestos, ya que la operación se considera, a efectos fiscales, como una doble transmisión: cada propietario transmite y adquiere un inmueble.
Los principales impuestos a pagar son:
● Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): cada parte paga el ITP por el valor del inmueble que adquiere. La base imponible es el valor de mercado o el valor de referencia catastral, el que sea mayor. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, normalmente entre el 6% y el 10%.
● Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): cada parte paga la plusvalía municipal por la transmisión del terreno urbano que entrega. El cálculo depende del valor catastral y del tiempo de tenencia del inmueble.
● Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): cada permutante debe declarar en la renta la ganancia o pérdida patrimonial generada por la transmisión de su inmueble. Se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión (el mayor entre el valor de mercado y el valor de referencia catastral del bien entregado).
● Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este impuesto también depende de cada comunidad autónoma y oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor del inmueble.
Además de impuestos, existen otros gastos adicionales relacionados con la hipoteca, si alguna de las partes cuenta con ella (subrogación, novación, cancelación o constitución de hipoteca), además de notaría y registro.
Permutar casa con hipoteca: ¿es posible?
Permutar una casa con hipoteca es posible, pero implica una serie de pasos y requisitos adicionales respecto a una permuta entre viviendas libres de cargas. Esto es lo que ocurre y lo que debes tener en cuenta:
● Contar con la aprobación de la entidad bancaria titular del préstamo hipotecario.
● Opciones para gestionar la hipoteca en la permuta:
–Subrogación hipotecaria: el nuevo propietario se subroga en la hipoteca existente, es decir, asume la deuda pendiente.
–Novación hipotecaria: se modifica el contrato hipotecario para cambiar el titular deudor.
–Cancelación y nueva hipoteca: otra opción es cancelar la hipoteca existente y que el nuevo propietario contrate una nueva hipoteca sobre la vivienda.
● Valoración: el valor a efectos de la permuta será el valor de mercado menos la deuda pendiente.
