Cuando Carmen y Javier heredaron la casa de sus abuelos les invadieron los recuerdos de tantos maravillosos veranos en el pueblo. Cada uno soñaba en cómo sería volver a ella con sus actuales vidas: Carmen, con su pareja; Javier, con su familia de dos hijos.
Pero…, teniendo dos circunstancias personales completamente distintas y con sus necesidades particulares: “¿Cómo compartir la vivienda?”, se preguntaban. La respuesta surgió sola: “¿Y si la dividimos y nos quedamos cada uno con una parte?”.
Sin embargo, segregar o dividir una vivienda no es tan sencillo como repartir simplemente espacios. Se necesita conocimiento técnico, legal y urbanístico. Además, es recomendable una tasación que valore el inmueble para hacer un reparto objetivo y justo para ambas partes y evitar, así, conflictos familiares. Asimismo, con la tasación los beneficiarios serán conscientes de si compensa aceptar la herencia. Conviene recordar que, en muchas ocasiones, se renuncia a los legados por los impuestos y/o cargas que se heredan, valga la redundancia.
Cómo dividir una casa ya construida
Dividir una casa ya construida implica crear dos unidades independientes, tanto física como jurídicamente. Según la configuración de la casa, existen tres tipos principales de división:
1. División horizontal
Es la más habitual en casas de varias plantas. Permite dividir el inmueble en varios elementos privativos (por ejemplo, planta baja y planta alta), con sus elementos comunes (suelo, fachada, etc.) y su cuota de participación en los elementos comunes que tiene el dueño de los elementos privativos. Esto se traduce en varias unidades registrales como si fueran pisos de una comunidad. Cada unidad puede tener su propia entrada,títulos, suministros y recibos de IBI. Es necesario redactar un título de división horizontal, que debe ser aprobado por notario y registrado.
2. División vertical
Consiste en dividir la casa en dos porciones que se reparten verticalmente (por ejemplo, derecha e izquierda). Es más común en adosados o chalés pareados. Suele requerir obras más complejas, una segregación del terreno o la constitución de una división horizontal tumbada en la que el elemento común por excelencia es el suelo y las edificaciones son los elementos privativos a los que se les atribuye una cuota de participación en los elementos comunes.
3. Segregación de parcelas
Cuando la vivienda se encuentra en una parcela grande, se puede dividir el terreno en dos y construir dos viviendas independientes. Esta opción depende mucho de la normativa urbanística local y del tamaño mínimo exigido por el planeamiento.
En el caso de Carmen y Javier, como la casa de los abuelos es de dos plantas, la estructura de la casa permitió una división horizontal bastante clara: una planta para cada uno.
Superficie mínima para segregar una vivienda
Uno de los aspectos más importantes es el tamaño mínimo exigido por el ayuntamiento correspondiente para dividir una propiedad. No existe un criterio único sobre la superficie mínima para segregar una vivienda: cada municipio establece sus propios límites en sus normas urbanísticas. Así que, lo primero es consultar en el consistorio.
Requisitos para segregar una vivienda
Pasos y documentos que se necesitan para dividir legalmente una casa:
- Informe técnico y plano de división: elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico.
- Licencia municipal: para segregar, modificar o legalizar la vivienda dividida.
- Escritura pública de división: otorgada ante notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y Catastro: para que las dos partes tengan entidad jurídica propia.
- Adecuación de instalaciones: cada unidad debe tener sus propios suministros (agua, luz, gas).
¿Cuánto cuesta dividir una casa en dos?
El precio de dividir una casa en dos puede variar considerablemente según el tipo de división y las condiciones de la vivienda. Los gastos que hay que tener en cuenta son:
El precio de dividir una casa en dos puede variar considerablemente según el tipo de división y las condiciones de la vivienda. Los gastos que hay que tener en cuenta son:
- Tasación.
- Proyecto técnico y gestión urbanística.
- Obras de adecuación.
- Gastos notariales y registrales.
- Tasas municipales: variables según el ayuntamiento.
- Impuestos:
- ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) al recibir la herencia y que depende de cada comunidad autónoma.
- AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que oscila entre el 0,5% y 1,5% del valor de la parte segregada según, de nuevo, la CCAA.
- Plusvalía municipal, en el caso de que uno de los herederos transmita su parte al otro o la venda.
- IRPF, siempre que haya una transmisión y, por tanto, una ganancia patrimonial hay que tributar por esta.
Aspectos legales y normativos a considerar
Antes de tomar decisiones, hay que revisar varios aspectos legales clave:
- Normativa urbanística local: no todas las viviendas son divisibles legalmente y, como se indicaba, hay que comprobar la superficie mínima.
- Protección patrimonial o régimen especial: en edificios protegidos o históricos hay más restricciones.
- Condición de copropiedad: si hay varios herederos, es necesario el acuerdo de todos o un procedimiento de extinción de condominio.
- Contar con asesoría técnica y jurídica es imprescindible para evitar futuros problemas.
Dividir una casa puede parecer complicado, pero con el acompañamiento adecuado —tasador, arquitecto, abogado— es la mejor forma de mantener el patrimonio familiar y la armonía familiar.
¿Te encuentras en una situación similar? En Tinsa by Accumin podemos ayudarte a valorar la vivienda y dar los primeros pasos sobre la viabilidad de dividirla.
