Reclamar gastos hipoteca: todavía estás a tiempo si la suscribiste antes de verano de 2019

6 febrero, 2024 Hipotecas

Cuando a mediados de 2023 Jesús recibió un mensaje de un despacho de abogados solicitando su número de cuenta para abonar una cantidad en relación a una causa sin especificar, pensó que era uno de tantos correos fraudulentos. Habían pasado más de cinco años desde que había interpuesto un pleito para reclamar los gastos de la hipoteca que en 2016 había suscrito, y ya se le había olvidado por completo. El juzgado falló a su favor y la devolución ascendió a 2.360 euros.

Este es un caso verídico que, en la actualidad, afecta a ocho millones de consumidores. Si suscribiste una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y aún no has reclamado los gastos hipotecarios, todavía estás a tiempo. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha ampliado el límite temporal para los afectados por cláusulas abusivas firmadas antes de la mencionada fecha, en la que entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y que determinó que los costes financieros de los préstamos para la vivienda del notario, gestoría y registro deben ser asumidos por el banco, con excepción de la tasación, servicio que el prestatario puede libremente contratar al margen del prestamista.

De este modo, aunque suscribieses tu hipoteca hace dos décadas, puedes reclamar los gastos, siempre y cuando no tuvieras conocimiento por vía judicial de su condición de abusiva y, por tanto, declaración de nulidad. De ser así, el derecho a reclamar los gastos prescribe en 10 años a partir de esa notificación.

Una buena noticia pues, en principio, el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca expiraba el pasado día 23 enero (las organizaciones de consumidores habían reclamado una ampliación de tres meses por el parón durante los confinamientos).

Devolución del dinero de las hipotecas: importe.

Los gastos hipotecarios varían en función de la Comunidad Autónoma, la entidad financiera y el año de la constitución del préstamo. Lo habitual es que los costes financieros asociados a la compraventa mediante préstamo representen el 10% de la transacción total. Ahora bien, eso no significa que se devuelva ese porcentaje, sino una parte que, en el siguiente punto, desglosamos, pues hay impuestos y otros conceptos al margen de la hipoteca que no son reclamables.

De este modo, para una hipoteca media (145.500 euros, según el INE) el importe de la devolución del dinero abonado en concepto de gastos de gestión de la misma asciende a 1.500 euros, según el simulador del comparador Help My Cash.

Gastos hipotecarios que se pueden reclamar

Hay hasta cinco gastos hipotecarios reclamables:

¿Se pueden reclamar los gastos de notaría de la hipoteca?

Es imprescindible contar con la figura del notario, pues es quien da fe de la transacción. Sus honorarios corresponden a la formalización de la escritura, número de copias de esta y la certificación del contrato hipotecario. Este coste suele oscilar entre el 0,1% y 0,5% de la responsabilidad hipotecaria (esto es la suma de todos los gastos garantizados del préstamo: capital, intereses de demora, costas judiciales, entre otros). Sobre los gastos notariales, sólo se pueden reclamar el 50%.

¿Es posible la devolución de los gastos del registro de la hipoteca?

Este gasto es en concepto de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad y normalmente no supera el 0,2% de la responsabilidad hipotecaria. Se puede reclamar todo el importe.

¿Y de los gastos de gestoría de la hipoteca?

Son los honorarios del gestor por el paso anterior y la liquidación de impuestos. De media rondan los 400 euros, según el mencionado comparador. La gestoría es determinada por el banco y, al ser profesionales libres, sus tarifas no están reguladas y pueden variar de unas a otras. También es reclamable el 100% del coste.

¿Puedo solicitar la devolución del importe de la tasación de la hipoteca?

La tasación del inmueble es obligatoria cuando se suscribe una hipoteca, pues sirve de garantía del importe del préstamo concedido. Habitualmente, el banco facilita este servicio, pero, a diferencia de la gestoría, en este caso el prestatario tiene libre elección de sociedad tasadora. De media, el importe asciende a 300 euros, pero depende del tamaño del inmueble y del banco quien, a la postre, actúa como intermediario. El gasto de tasación se puede reclamar en su totalidad. Aquí puedes solicitar el duplicado de factura de tasación para vivienda que será necesario para reclamar los gastos.

¿Qué ocurre en caso de comisión de apertura?

También se pueden reclamar los gastos de apertura de la hipoteca, si es que la hubo.

¿Se puede reclamar el impuesto AJD de la hipoteca?

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados constituye normalmente entre el 0,5 % y el 1,5 % de la responsabilidad hipotecaria y es competencia de cada comunidad autónoma determinar su valor. Después de varias sentencias, unas haciendo reclamable el impuesto y otras descartándolo, finalmente un gasto que corresponde al hipotecado.

¿Puedo reclamar gastos de una hipoteca subrogada?

Los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca, es decir, el traspaso de la misma a otra entidad financiera no se pueden reclamar.

¿Y reclamar los gastos de novación de hipoteca?

En el escenario de un cambio de las condiciones de un contrato hipotecario (novación), como es la modificación de tipo de interés (de variable a fijo, por ejemplo), imperan el mismo criterio de las cláusulas abusivas, por lo que si así se determinan, se podrán reclamar los gastos hipotecarios. Ahora bien, como en la subrogación, el coste de la novación propiamente dicha no es objeto de reclamación.

¿Hay posibilidad de reclamar los gastos del seguro de vida de las hipotecas?

En el caso del seguro de vida asociado a la hipoteca, se debe analizar caso por caso. En principio, si el banco obligó a su contratación con una determinada entidad y es declarado abusivo, se puede reclamar. Diferente es el escenario de su contratación para mejorar las condiciones de la hipoteca, que es a voluntad del hipotecado.
Así que, si suscribiste un préstamo para la vivienda antes del 16 de junio de 2019 e ignoras la condición de abusivos de los gastos hipotecarios, reclámalos. Ten paciencia, a Jesús le llevó más de un lustro hasta que el juzgado le dio la razón. reclamar gastos hipoteca


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