¿Te sientes identificado con alguno de estos ejemplos reales de por qué es recomendable tasar una vivienda antes de comprar? Firmas el contrato de arras por el que pagas una señal de reserva mientras solicitas la hipoteca, y cuando tasan el inmueble descubres que el valor de tasación está por debajo del precio acordado. El banco te presta menos de lo previsto, no tienes capacidad para abonar el resto y te ves obligado a renunciar a la compra, perdiendo la señal entregada.
También puede ocurrir que la vivienda tenga menos metros de los anunciados, que una ampliación no esté inscrita en el Registro o el Catastro porque no cumple con la normativa (lo que puede generar problemas registrales), o que tenga una incidencia urbanística (como una situación de fuera de ordenación).
Son circunstancias que pueden reducir el valor de mercado de la casa, dificultar la financiación o hacer que el comprador se replantee la operación. Precisamente, tasar una vivienda antes de comprar permite detectar estas situaciones cuando todavía existe margen para negociar y antes de asumir un compromiso económico importante.
En este artículo explicamos cuándo es obligatoria la tasación, qué información aporta y cómo utilizarla si el valor obtenido no coincide con el precio pactado.
¿Es obligatorio o recomendable tasar antes de comprar?
Si la vivienda se compra al contado, la ley no obliga a tasarla previamente. Sin embargo, cuando la operación se financia mediante una hipoteca, el inmueble aportado como garantía debe contar con una tasación adecuada antes de la firma del préstamo.
Sin embargo, que no sea obligatoria no significa que no sea recomendable. Antes de comprometer miles de euros, una tasación oficial proporciona una referencia técnica para comprobar si el precio solicitado es razonable, si las características del inmueble coinciden con la información facilitada y si hay alguna posible incidencia registral.
Tal y como se ha expuesto al inicio del artículo, es conveniente tasar antes de firmar las arras por varias razones:
- Sirve para conocer tu capacidad real de financiación del inmueble cuando se necesita una hipoteca.
- El informe de tasación se convierte en una herramienta de negociación del precio con un valor de mercado objetivo e imparcial.
- Permite detectar posibles incidencias urbanísticas o cargas.
Ventajas clave de realizar una tasación previa a la compraventa
Podemos identificar hasta 5 ventajas de realizar una tasación antes de la compraventa:
1. Comprobar si el precio solicitado está alineado con el valor de mercado
El precio de un anuncio no equivale necesariamente al que realmente se están cerrando las operaciones, sino a una expectativa del vendedor. Con una tasación se obtiene un valor de mercado objetivo, independiente e imparcial. Este valor es un punto de partida para negociar el precio de forma realista.
Esto permite detectar situaciones como un precio de venta claramente superior al comportamiento del mercado; identificar una posible oportunidad de compra que merece ser estudiada con mayor detalle o confirmar que el precio pactado resulta razonable.
2. Contrastar la superficie real con el Registro de la Propiedad y el Catastro
Los metros cuadrados son uno de los elementos que más influyen en el precio de una vivienda.
Pero no siempre coinciden los datos del anuncio, la superficie comprobada y la información registral y catastral. La normativa de valoración exige que, entre las comprobaciones mínimas, se visite el inmueble para tomar medidas in situ y contrastar los datos con la documentación pública.
Una discrepancia no significa automáticamente que la vivienda no pueda comprarse, pero sí que conviene conocerla antes de comprometerse. Si el valor del inmueble se calcula multiplicando el valor €/m2 por la superficie y ésta se comprueba que es diferente a la inicialmente planteada, el valor del inmueble se verá afectado y, por tanto, la cantidad financiable en la operación que requiera un préstamo hipotecario.
3. Identificar determinadas incidencias jurídicas o urbanísticas
Una tasación oficial incorpora comprobaciones sobre la identificación del inmueble, su correspondencia con la documentación aportada, su situación urbanística, su ocupación y otros aspectos que pueden afectar al valor.
Por lo tanto, la valoración puede ayudar a poner de manifiesto determinadas incidencias que deberían investigarse antes de comprar.
Es importante tener en cuenta que una tasación tampoco garantiza la inexistencia de vicios ocultos. Si el objetivo es comprobar de forma exhaustiva el estado constructivo, instalaciones, humedades, patologías o posibles defectos no visibles, resulta recomendable complementar la tasación con una inspección técnica completa específica de la vivienda.
4. Calcular mejor las necesidades de financiación
Si el comprador necesita hipoteca, conocer el valor del inmueble antes de comprometerse permite realizar una simulación financiera más realista. Una tasación inferior al precio pactado puede reducir el importe que la entidad esté dispuesta a prestar y obligar al comprador a aportar más ahorros de los previstos.
5. Cálculo de impuestos
La tasación no determina por sí sola los impuestos que deberá pagar el comprador, pero puede ayudarle a conocer mejor el valor de mercado del inmueble y a compararlo con el precio pactado y el valor de referencia de Catastro, que es el que Hacienda usa para el cálculo de impuestos.
Por ejemplo, en una vivienda de segunda mano, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), será, con carácter general, la mayor entre el valor de referencia, el precio de compraventa y el valor declarado. Por tanto, una tasación inferior no permite automáticamente tributar por una cantidad menor.
Si el valor de referencia resulta muy superior al precio y al valor obtenido en la tasación, el informe puede servir como documentación técnica de apoyo para solicitar la rectificación de la autoliquidación e impugnar ese valor. No obstante, su aportación no garantiza que la reclamación sea estimada.
Estrategia de negociación: ¿qué hacer si la tasación no coincide con el precio pactado?
Una diferencia entre precio de compra y valor de tasación no significa necesariamente que la operación deba cancelarse. Lo importante es entender qué representa esa diferencia y qué capacidad de negociación proporciona.
Hay tres escenarios habituales:
- Tasación próxima al precio: la valoración respalda razonablemente la operación.
- Tasación por debajo del precio: existe un argumento objetivo para renegociar y, si hay hipoteca, puede aparecer además un problema de financiación.
- Tasación por encima del precio: puede indicar que el precio pactado está por debajo del valor estimado, aunque no garantiza por sí solo que se haya encontrado una «ganga», también puede esconder algún problema oculto.
Tasación por debajo del precio de compra: ¿cómo renegociar o actuar?
Supongamos un precio de inicio de 350.000 €, pero la tasación determina un valor de 310.000 €. La diferencia es de 40.000 €. El informe se convierte, así, en una herramienta de negociación.
El comprador puede presentar al vendedor esa valoración independiente y plantear una reducción del precio, especialmente si los argumentos técnicos del informe muestran que el precio inicialmente solicitado se encuentra claramente por encima de los valores observados en inmuebles comparables.
Tasación por encima del precio de compra: oportunidad
Si el valor de tasación supera el precio acordado, puede ser una señal de que se está comprando a un buen precio. Aunque no suele ser lo habitual, porque el banco suele tomar como referencia el menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación oficial para calcular el importe máximo de la hipoteca, puede haber casos en que la entidad conceda el 80% del valor de tasación, lo que implica financiar la vivienda con más margen e, incluso, cubrir eventuales reformas que quisiera realizar.
Diferencia entre valoración comercial online y tasación oficial
Buscar una estimación del valor de una vivienda en Internet puede ser un buen primer paso para obtener una estimación de valor del inmueble, pero no debe confundirse con una tasación oficial, obligatoria para obtener una hipoteca.
Valoración online o AVM
Las herramientas digitales de valoración utilizan datos estadísticos y modelos automatizados para estimar el precio probable de un inmueble a partir de variables como:
- Ubicación.
- Superficie.
- Número de habitaciones.
- Antigüedad.
- Características del edificio.
- Comportamiento del mercado local.
Son útiles para obtener una primera aproximación, comparar zonas y detectar diferencias muy grandes entre el precio anunciado y las estimaciones disponibles.
Una valoración online ofrece una primera orientación, pero no incluye una visita al inmueble ni comprueba de forma individualizada su estado, superficie o correspondencia con la documentación. Por eso, no sustituye a una tasación oficial cuando se necesita solicitar una hipoteca o tomar una decisión de compra con mayor seguridad.
Tasación oficial conforme a la normativa
En cambio, el banco exigirá una tasación oficial sujeta a la Orden ECO/805/2003 para solicitar una hipoteca. En la valoración convencional, el técnico realiza una inspección ocular del inmueble y comprueba que sus características físicas coincidan con la documentación utilizada. El informe incorpora además información sobre el inmueble, documentación, entorno, superficie, situación urbanística, análisis de mercado, valores técnicos, condicionantes y advertencias. Su validez es de seis meses desde su fecha de emisión y puede utilizarse para negociar con diferentes entidades financieras.
Por qué hacer tu tasación previa a la compra con Tinsa by Accumin
En Tinsa by Accumin, empresa número uno en el ranking de la Asociación Española de Análisis de Valor, contamos con cobertura nacional y nuestras tasaciones son aceptadas por todos los bancos.
Junto a la tasación, ofrecemos otro servicio único en el mercado: la inspección completa del inmueble para detectar vicios ocultos u otras incidencias que a simple vista no se ven, y que también resulta muy útil para negociar el precio.
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