El contrato de arras es muy importante porque asegura la compraventa de una vivienda, pero ojo, conviene tener otros dos documentos antes: la tasación y la inspección de la vivienda. Te contamos con detalle qué es y todo lo que implica para que entiendas la recomendación.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras de compraventa de vivienda es un contrato privado por el que se formaliza un compromiso entre las partes, uno de compra y otro de venta. En román paladino, es un documento de reserva de vivienda por el que se fija una señal que garantice la operación. Lo habitual es que esa señal sea el 10% del precio final, y exige compromisos por ambas partes, que vamos a ver enseguida.
Por tanto, este contrato de reserva de vivienda entre particulares es un acuerdo que establece las condiciones de una operación o acto mercantil de carácter inmobiliario. Como documento previo a la firma de un contrato de compraventa, vendedor y comprador ponen de manifiesto su voluntad para realizar la transacción en una fecha límite. Se suele recurrir a un modelo de contrato de arras tipo y en él se pactan una cantidad de dinero como anticipo del precio fijado (el porcentaje mencionado anteriormente) y una indemnización por daños en caso de incumplimiento por parte del vendedor (el doble de la cantidad recibida).
Dentro de los distintos trámites necesarios para vender una casa, es crucial conocer qué es un contrato de arras porque su incumplimiento conlleva consecuencias legales. Además, los notarios lo utilizan como base para la redacción de la escritura pública de compraventa. Por este motivo, en él se reflejan todos los detalles de la operación y los acuerdos alcanzados.
Tipos de contratos de arras
Para redactar un contrato como este, hay que tener en cuenta el tipo de arras que se necesitan. Las diferencias entre los distintos modelos de contratos estriban en las consecuencias en caso de incumplimiento. Así, entre los tipos de contratos de arras podemos distinguir entre confirmatorias, penales y penitenciales.
Contrato de arras confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias consiste en el pago de una cantidad en concepto de anticipo del precio de la compraventa para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de las arras que son las de comprar y vender. Suponen una confirmación por las partes de la existencia del contrato de compraventa y de su compromiso de cumplir con lo pactado en el contrato.
Normalmente se conforman como anticipo del precio total, por lo que se trata de una primera entrega o primer plazo del precio final acordado. La cantidad entregada se imputará al precio final.
En caso de incumplimiento de las arras confirmatorias el perjudicado puede:
- Exigir el cumplimiento de la obligación por la otra parte y solicitar intereses.
- Resolver la obligación (deshacer el vínculo) y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses. Además, si el cumplimiento resulta imposible el perjudicado podrá pedir la resolución de la obligación más tarde.
Contrato de arras penales
El contrato de arras penales consiste en la fijación de una cantidad en concepto de penalización que se aplicará a la parte que incumpla su obligación. Sin embargo, el incumplidor no podrá liberarse de su obligación de celebrar el contrato de compraventa pagando la pena pactada, a menos que las partes lo hayan acordado así expresamente en el contrato. Por otro lado, la parte perjudicada tampoco podrá exigir el cumplimiento de la obligación además del pago de la pena, a menos que se haya pactado expresamente.
Por tanto, en caso de incumplimiento:
- La parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento de la obligación u optar por resolver el contrato o cobrar la penalización Podrá exigir ambas cosas si se pactó así en el contrato.
- La parte incumplidora aún tendrá que hacer frente a sus obligaciones, y no podrá liberarse de la obligación pagando la pena, a menos que se haya pactado así en el contrato.
Contrato de arras penitenciales
El contrato de arras penitenciales o arras de desistimiento son una modalidad de contrato de arras que da la posibilidad de que las partes de un contrato de compraventa desistan libremente del cumplimiento del contrato, sin tener que alegar ninguna causa. Este tipo de arras es el único que está regulado expresamente en el Código Civil en el artículo 1454 que dispone: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Por tanto, si es el comprador quien no quiere llevar a cabo el contrato, perderá todas las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales. Y, por el contrario, si es el vendedor quien decide no continuar con la venta, devolverá el doble de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales
Diferencia entre arras confirmatorias y arras penitenciales
Cuál es la diferencia entre arras confirmatorias y arras penitenciales suele ser una duda frecuente. Por tanto, tras lo indicado anteriormente, la diferencia clave entre las arras confirmatorias y las arras penitenciales radica en las consecuencias legales de su incumplimiento y en la posibilidad de desistir del contrato. Lo vemos de forma gráfica:
| Característica | Arras confirmatorias | Arras penitenciales |
|---|---|---|
| Finalidad | Anticipo y refuerzo del compromiso | Permitir desistimiento mediante compensación |
| Desistimiento libre | No permitido | Permitido con pérdida o devolución del doble |
| Exigencia de cumplimiento | Sí | No |
| Necesidad de pacto expreso | No obligatorio | Sí, debe ser explícito |
| Indemnización | Por daños y perjuicios | Solo la cantidad pactada como arras |
¿Es obligatorio hacer el contrato de arras?
No, el contrato de arras no es obligatorio para la compra de una vivienda, pero como habrás comprobado, es altamente recomendable por ambas partes:
- Proporciona seguridad jurídica a ambas partes en la transacción.
- Establece un compromiso firme entre comprador y vendedor.
- Protege los intereses de ambas partes al definir las condiciones de la compraventa.
- Sirve como prueba del acuerdo y las intenciones de las partes involucradas.
¿Cómo hacer un contrato de arras?
La redacción del contrato de arras dependerá de cómo se realice la venta de la propiedad. Por ejemplo, si se utiliza como intermediario a una inmobiliaria, esta se encargará de elaborarlo y determinar la forma de pago.
En cambio, si la venta se hace a título particular y sin la colaboración de un intermediario, se tienen dos alternativas:
- Contratar a un gestor para que realice esta tarea.
- Redactarlo uno mismo (en internet se pueden encontrar modelos gratuitos).
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Si no hay intervención de una inmobiliaria, descárgate algún modelo y adáptalo a tus circunstancias. Normalmente encontrarás ejemplos básicos y puede que necesites incorporar cláusulas específicas.
Un contrato de arras debe incluir como mínimo esta información:
- Identidad de las partes. Nombres completos y NIF o CIF de compradores y propietarios.
- Fecha y domicilio. La fecha marcará el resto de los plazos y el domicilio es necesario a efectos de notificaciones.
- Tipo de contrato. Como las consecuencias jurídicas o las penalizaciones por incumplimiento dependen del tipo de contrato de arras que sea, este ha de especificarse.
- Ubicación de la propiedad. Deben indicarse los datos necesarios para la plena identificación del inmueble (dirección, ciudad, provincia, referencia catastral…).
- Precio de venta. El precio pactado para la compraventa de la propiedad.
- Cargas del inmueble. Si la vivienda está o no libre de cargas y ocupación.
- En su caso, el importe de la señal. Recuerda que habitualmente es el 10% del precio de venta.
- Fecha límitepara escriturar. Lo normal es que la venta se realice 90 días tras la firma del contrato de arras.
- En su caso, la cláusula penal o penalizaciones por incumplimiento.
¿Qué duración tiene un contrato de arras?
La duración de un contrato de arras no está fijada por ley, sino que es el plazo pactado entre las partes en el propio contrato de reserva de vivienda. Ahora bien, el plazo más habitual es de entre uno y tres meses (30 a 90 días), ya que este periodo suele ser suficiente para gestionar la hipoteca, en caso de ser necesaria.
¿Se puede prorrogar un contrato de arras?
Si se acerca el vencimiento del plazo y no se han completado las gestiones necesarias, es posible prorrogar el contrato de arras mediante acuerdo escrito y anexo, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
No es recomendable acordar contratos de arras sin fecha límite, ya que la ausencia de un plazo específico puede generar inseguridad jurídica y dificultar la reclamación de su cumplimiento. Por este motivo, se recomienda fijar siempre un plazo y, si tras agotarse resulta necesario más tiempo, recurrir a prórrogas en los contratos de arras formalizadas por ambas partes.
Arras condicionadas a hipoteca
Las llamadas arras condicionadas a hipoteca o también conocidas como contrato de arras con hipoteca pendiente, son acuerdos en los que la validez y cumplimiento del contrato queda supeditado a que el comprador obtenga la financiación hipotecaria necesaria para completar la compraventa. Por tanto, ambos conceptos (arras condicionadas a hipoteca y contrato de arras con hipoteca pendiente) se refieren, en la práctica, a lo mismo: acuerdos en los que la efectividad del contrato depende de lograr esa financiación hipotecaria.
Es una modalidad lógica cuando se requiere financiación bancaria y no se tiene claro si se va a conseguir. De este modo, para que el comprador pueda recuperar las arras en caso de denegación de la hipoteca, es imprescindible que el contrato de arras incluya una cláusula dependiente de financiación. Esta cláusula debe indicar claramente que, si el banco niega el préstamo y el comprador lo acredita documentalmente, se devuelve el importe de las arras sin penalización alguna. En ausencia de esta condición, si el comprador no obtiene la hipoteca estará incumpliendo el contrato y podría perder la cantidad entregada como arras.
En conclusión: arras condicionadas a hipoteca y contrato de arras con hipoteca pendiente son lo mismo a efectos legales y de práctica inmobiliaria. Y la devolución de las arras por denegación de hipoteca sólo corresponde si hay una cláusula suspensiva específica en el contrato; de lo contrario, el comprador puede perder las arras depositadas.
Firma de arras: ¿se realiza ante notario?
Pensar que la firma de arras se realiza ante notario es una creencia común, pero al tratarse de un contrato entre particulares no es necesario. Así, la firma de arras puede realizarse en la vivienda objeto de compraventa; si hay una inmobiliaria intermediando, en las oficinas de esta.
¿Cuándo se paga el contrato de arras?
El pago del contrato de arras se realiza en el momento de la firma entre comprador y vendedor, antes de la firma definitiva de la compraventa ante notario. El comprador es quien paga el importe de las arras.
Respecto a la forma de pago, puede hacerse en efectivo, por transferencia bancaria o mediante cheque, según acuerden las partes. Sin embargo, la transferencia bancaria es el método más recomendable, ya que permite dejar constancia documental y reduce el riesgo de problemas o fraude. Debe tenerse en cuenta, además, que el pago en efectivo tiene límites legales de hasta 1.000 € si una de las partes actúa como empresa o profesional autónomo. Entre particulares, no hay límites.
Por tanto:
- ¿Cuándo se paga el contrato de arras? En el momento de la firma del documento.
- ¿Cómo se pagan las arras? El pago puede realizarse por transferencia bancaria, efectivo (dentro de los límites legales) o cheque.
- ¿Quién paga las arras? El comprador.
¿El dinero del contrato de arras se devuelve?
No, como ya se ha indicado, es un dinero a cuenta en concepto de reserva de la casa que se descuenta del precio final. Si por alguna razón el futuro comprador no llegará a escriturar perderá esa señal.
Ahora bien, si hablamos de arras condicionadas a hipoteca, si ésta finalmente no es concedida, el vendedor devolverá las arras. Si no se firma esta cláusula, el vendedor tiene derecho a retenerlas. Por tanto, se devuelven las arras si no te dan la hipoteca únicamente cuando está expresamente pactado ese supuesto en el contrato.
Plazo para escriturar desde el contrato de arras
Como el contrato de arras es un documento privado, el plazo depende del acuerdo entre el comprador y el vendedor. A la hora de fijar el plazo hay que tener en cuenta si el comprador necesita firmar una hipoteca para realizar la compra, si hay algún condicionante que obligue a acelerar o retrasar el plazo habitual (2-3 meses), cuestiones relativas a la mudanza…
Documentos recomendados antes de firmar el contrato de arras
Antes de comprometerte con una señal que puedes perder en la compra de una casa, es muy recomendable que tengas dos documentos: la tasación y un informe de inspección completo de la vivienda. Comprobarás que te pueden servir para negociar el precio a la baja:
Tasación de la vivienda
La tasación sirve para conocer el valor imparcial, objetivo y a precio de mercado del inmueble. Un tasador profesional analiza otros elementos que pueden no ser tenidos en cuenta por parte del vendedor como es el estado de la casa y su conservación, la eficiencia energética, la calidad de los materiales o la orientación de la vivienda, entre otros. Además, en caso de necesitar una hipoteca para financiar la compra, la tasación te servirá para saber si dispones de ahorro suficiente para abordarla.
Recuerda que los bancos suelen conceder como préstamo el 80% del valor de tasación, por lo que el 20% restante tendrá que salir de tu bolsillo. Por todo esto, desde Tinsa recomendamos tasar una vivienda o un piso antes de comprarlo y de proceder con el contrato de arras.
Inspección completa
Con este documento, podrás conocer, además, el estado real de conservación de la casa (tuberías, interruptores, humedades, sifones…). Con este estudio se analizan hasta 170 puntos que pasan desapercibidos por parte del comprador pues o no están a simple vista o son vicios ocultos. Se estima que estos desperfectos ocasionan un coste medio de 10.000 euros.
Así que, antes de firmar arras, solicita una tasación de la vivienda y una inspección completa, podrás negociar mejor el precio de tu futuro hogar y comprar sin sorpresas desagradables. ¿Necesitas que te ayudemos con ambos servicios?
