¿Cómo hacer la tasación hipotecaria más transparente?
La tasación hipotecaria está regulada por la Orden ECO 805/2003, una normativa muy estricta que regula estos informes generados por las sociedades de tasación. La Asociación Española del Valor (AEV), fundada a finales de 2012, ha propuesto la elaboración de unos estándares técnicos para homogeneizar los procedimientos internos de valoración y dar un paso más en favor de la transparencia y el rigor en el sector. José Vicente Rubio, director de Formación de Tinsa, nos explica en qué consisten los nuevos estándares.
¿Cómo se realizaban las valoraciones inmobiliarias antes de la creación de estos estándares?
Conceptualmente, el procedimiento de valoración es igual que hasta ahora pero con un mayor grado de profundidad en la información utilizada. Los nuevos estándares introducen mayor concreción respecto a la información de mercado utilizada y en cuanto a los factores que intervienen en la metodología del valor residual. Dicha metodología es la que se emplea habitualmente en valoraciones de suelo e inmuebles para rehabilitar.
¿Cómo se han creado estos estándares?
Estos estándares son el resultado de un proceso de autorregulación desarrollado por las sociedades de tasación integradas en la Asociación de Análisis del Valor AEV. El conjunto de sociedades asociadas en la AEV, que representan más del 90% de la actividad de valoración en España, han colaborado en desarrollo de procedimientos más transparentes y rigurosos que los exigidos por las distintas normativas de valoración.
¿Qué contemplan cada uno de los estándares?
El primero se refiere al contenido de la información de mercado, elemento básico de cualquier valoración. Abarca temas como las fuentes de información a utilizar, identificación del inmueble, tipología del inmueble, tipo de superficie utilizada del inmueble, reformas sufridas, anejos comercializados conjuntamente con el inmueble principal, precios de oferta, comprobaciones realizadas, ajustes etc. Aunque estos temas ya estaban contemplados en la normativa de valoración hipotecaria ECO la autorregulación profundiza exhaustivamente en los datos que debe contener la información de mercado.
El segundo estándar se refiere al método del valor residual empleado básicamente en la valoración de terrenos. La metodología residual es compleja y el estándar pretende acotar el márgen de discrecionalidad que necesariamente tiene el método. También pretende establecer una medición de la incertidumbre del resultado. Es decir dependiendo del estado objetivo del suelo, del proceso pendiente de desarrollo para convertirlo en solar y de las condiciones del mercado local se establece una especie de “rating” de incertidumbre del resultado. Determinado tipo de terrenos tienen menor grado de incertidumbre en cuanto a su destino normal, ser edificado, que otros en los que, además de necesitar desarrollo administrativo precisan de obras de urbanización en mercados inmobiliarios deprimidos. El estándar pretende introducir una medición de la incertidumbre del resultado de la valoración imputable a circunstancias objetivas.
¿Qué ventajas aporta su uso en la valoración?
Fundamentalmente tres: rigurosidad, transparencia y homogeneidad. Respecto a la rigurosidad el estándar de información de mercado es mucho más exigente en cuanto a la información a utilizar en las valoraciones. Mejora la transparencia porque es un estándar obligatorio para todas las sociedades integradas en la AEV y dicho estándar es público. La tercera ventaja implica que los resultados de valoraciones complejas en las que el grado de incertidumbre es necesariamente alto tenderán a tener resultados más homogéneos, entre las sociedades de tasación asociadas a la AEV y se tendrá una idea del grado de incertidumbre del resultado.