Siete preguntas que deberías hacerte antes de comprar una casa de segunda mano
¿Se pueden ampliar los m2 de terraza de una vivienda? ¿Puedo utilizar para mi uso personal el patio de luces? Son muchas las cuestiones que pasan por la cabeza cuando te planteas comprar una vivienda. Y hay otras que no se te han ocurrido y que sería interesante tenerlas en cuenta. Hoy te ayudamos a salir de dudas con la ayuda de César Escobar, arquitecto MRICS y director de Visado en Tinsa España, e Isabel Melchor, responsable de Administraciones Públicas de Tinsa.
1. Si compro una casa de segunda mano ¿puede hacer obras para ampliar la terraza o ampliar los m2 útiles?
No debemos considerar de antemano que se puedan realizar obras de ampliación de las viviendas. Normalmente, el diseño original de las edificaciones ya ha tenido en cuenta agotar las superficies máximas edificables permitidas por la normativa en esa ubicación. Ante cualquier duda al respecto, siempre se deben realizar consultas a los servicios técnicos municipales de los Ayuntamientos y a la Comunidad de Propietarios para verificar las distintas posibilidades que una vivienda pudiese tener para su ampliación y/o reforma contando con todas las garantías legales.
2. Si compro una vivienda con una terraza cerrada ¿puede el ayuntamiento obligarme a reponer la vivienda a su estado original? ¿Y los vecinos?
Para el cerramiento de la terraza se necesita, por un lado, licencia municipal y por otro, el consentimiento unánime de la junta de propietarios de la comunidad. Así, si la obra se realiza sin la preceptiva licencia municipal, se incurrirá en una infracción urbanística que puede ser sancionada, incluso con la demolición del cerramiento. Sin embargo, el plazo para la apertura del expediente de infracción urbanística prescribe, por lo que si no se abre en el periodo establecido (generalmente 4 años) no podrá sancionarse la infracción cometida.
Por otro lado, el cerramiento de la terraza exige el consentimiento unánime de la comunidad por afectar a la fachada del edifico que es un elemento común. Pero, al igual que con las infracciones urbanísticas, el plazo de la comunidad para pedir la demolición de las obras, por infracción de la Ley de Propiedad Horizontal, también prescribe a los cinco años. Es decir, que si la terraza lleva más de cinco años cerrada, la comunidad no puede reclamar la demolición de las obras.
3. Si una vivienda tiene un patio de luces ¿quién puede usarlo o disfrutarlo?
Los patios de luces o interiores son elementos que pertenecen a la Comunidad de Propietarios. En ocasiones, el acceso se realiza a través de las zonas comunes del edificio, pero en la mayoría de los casos se accede a través de las viviendas de planta baja. El uso y disfrute de estos espacios, de forma genérica, es privativo del propietario de la vivienda correspondiente de la planta baja. Es decir, los puede utilizar libremente siempre que no perjudique los intereses del resto de los vecinos y que no altere los elementos comunes de fachada o instalaciones generales.
Al mismo tiempo, tiene la obligación de mantenerlos siempre correctamente, sin modificar su configuración original, por lo que no podría instalar marquesinas u otro tipo de cerramientos, ni alterar las normas básicas de la Comunidad de Propietarios. La normativa de ‘uso y disfrute’ de estos patios debe constar en el título de propiedad. Eso sí, el propietario debe garantizar el acceso para la realización de obras o mejoras en el edificio.
4. En una casa antigua sin ascensor ¿puedo saber con certeza si podrá incluirse este equipamiento en el futuro?
En primer lugar, debemos consultar con la Comunidad de Propietarios o, en su defecto, con el Administrador correspondiente por si existiese alguna iniciativa vecinal para estudiar la colocación de un posible ascensor.
La instalación de un ascensor requiere, en primer lugar, realizar un estudio técnico que indique su viabilidad y cumplimiento de toda la normativa de aplicación. El siguiente paso es contar con los votos necesarios de la Comunidad de Propietarios para poder llevarlo a término (mayoría 3/5 votos-cuota). Es importante señalar que la instalación del ascensor puede ser obligatoria para la comunidad si es requerida a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, siempre que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo supera, la obra será obligatoria para la comunidad, pero será quien la haya requerido quien tenga que asumir el gasto.
5. ¿Me sirve para algo el certificado energético de la vivienda que quiero comprar?
El certificado de eficiencia energética es un documento oficial, obligatorio para todas las viviendas en comercialización (en venta o en alquiler). Es un documento redactado por un técnico competente, que describe y califica de forma objetiva las características energéticas de un inmueble, lo que te aporta una clara orientación sobre el nivel de gasto que vas a tener que afrontar para disfrutar de la vivienda con unos niveles mínimos de confort. Pero, además, el documento debe recoger algunas propuestas de actuaciones para mejorar el nivel de la calificación actual. Es interesante analizar estas medidas y valorar si el coste de las inversiones propuestas se va a ver compensado por el ahorro energético obtenido a cambio. Descubre cinco motivos más para tener el certificado energético de tu vivienda.
6. ¿La casa vale más si es interior o exterior?
Habitualmente, el mercado valora más las viviendas exteriores con vistas a la vía pública que las viviendas interiores a patio. Sin embargo, es indispensable analizar en cada caso, el tipo y ancho de calle, la actividad comercial y el tráfico peatonal y de vehículos e incluso la altura de las edificaciones colindantes antes de tomar una decisión definitiva. Si se detectasen suficientes factores negativos en la actividad exterior, podría resultar más interesante elegir viviendas con vistas a patio de manzana, en algunas ocasiones muy atractivos y tranquilos, e incluso a patios interiores eligiendo siempre la mayor altura posible de planta para disponer de una mayor luminosidad y soleamiento y menor ruido. No olvides visitar las viviendas en diferentes días y horas para comprobar el impacto de estos factores.
7. ¿Por qué es importante hacia donde está orientada la vivienda?
La orientación es un factor determinante del grado de soleamiento y luminosidad del inmueble. Aunque cada geografía tiene sus peculiaridades climáticas, por lo general la orientación Sur suele proporcionar mucha luz y sol especialmente a mediodía. La orientación Norte ofrecerá una iluminación más uniforme durante todo el día, pero no dispondremos de sol. La orientación Oeste facilitará que haya sol durante las últimas horas del día, mientras que si la vivienda está orientada hacia el Este tendrás sol a primeras horas de la mañana.