Espejismo estadístico: ¿el precio de la vivienda sube o baja?
En cuanto el precio de la vivienda en España ha dejado atrás las fuertes caídas y se ha ido aproximando al suelo, se han puesto en evidencia las aparentes discrepancias estadísticas que existen en el mercado inmobiliario. Unos hablan de subidas en los precios, mientras que otros los mantienen en terreno negativo.
Esta misma semana, el Instituto Nacional de Estadística (INE), que se nutre de los datos de los notarios, ha publicado que el precio medio de la vivienda usada registró una subida del 1,7% en 2014. Hace poco más de un mes, el índice Tinsa IMIE, que se apoya en los datos procedentes de sus tasaciones, apuntaba para el último trimestre del año una caída media del 4,5% respecto al nivel de precios del último trimestre de 2013.
A la hora de comparar ambas estadísticas, tomamos únicamente el índice de vivienda usada del INE. Así excluimos de la comparación aquellas viviendas compradas sobre plano que, aunque se entregan ahora, fijaron su precio hace dos años. Un desfase que puede distorsionar la foto del momento que ese está analizando.
Partiendo de esta base, que permite una comparación más homogénea, ambas estadísticas utilizan una metodología muy similar, aunque existen ciertos matices que explican la discrepancia.
Como se observa en el gráfico, las líneas del INE y del índice Tinsa IMIE muestran una tendencia similar, solo que con picos y valles mucho más pronunciados en el caso del primero. Cuando sube, la subida es más acusada en los datos del INE y cuando cae el descenso es también más intenso. Al final de 2014 parece que aumenta la divergencia, pero hay que esperar a la evolución de próximos trimestres para confirmar la tendencia.
El IMIE es un indicador menos volátil. Esto es debido a las tasaciones hipotecarias que le sirven de fuente de información están reguladas por el Banco de España. La normativa que lo rige obliga a limar ciertos desfases coyunturales de precio. La tasación debe tener una visión de medio plazo y para ello exige que la valoración elimine cualquier componente especulativo que se detecte en el precio, tanto al alza como a la baja.
La norma ECO/805/2003 define el valor de mercado como el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta
En un contexto de crisis, no es extraño que parte de las operaciones de venta (las que consideran los notarios en su estadística) se enmarquen en una situación de necesidad por parte del vendedor, que puede haberle llevado a aplicar severas rebajas de precio. La urgencia se sale de ese plazo normal de comercialización al que alude la norma ECO. Si el año pasado la estadística reflejó fuertes rebajas de precio, más o menos coyunturales, no es extraño que ahora la comparación desde una situación algo más normalizada se traduzca en subidas en la estadística del INE.
Tanto la estadística del INE como el índice Tinsa IMIE utilizan la metodología empleada en el cálculo del IPC y los momentos de inflexión de la tendencia corren parejos. Si de aquí a final de año los precios intensificaran su caída, lo esperable es que el descenso en la curva del INE sea más intenso que el mostrado por el IMIE de Tinsa.