Las compraventas residenciales continúan evolucionando de forma gradual
El cambio de ciclo impulsado por el BCE a través de su política monetaria para moderar la inflación se produce de forma suave gracias a una demanda solvente y a un sector residencial con fundamentos sólidos. Analizamos la evolución de las compraventas residenciales en los primeros nueve meses del año.
Las compraventas residenciales en los primeros 9 meses del año se sitúan en las 471.000 transacciones, según los últimos datos publicados por Notarios. Esto supone una reducción del -13,8% respecto al mismo periodo de 2022 (año récord de compraventas desde 2007). Al comparar con el periodo histórico, el actual volumen acumulado se continúa situando +13,3% por encima del nivel de 2019 (prepandemia) y +34% por encima del promedio del periodo 2014-2019.
En términos de volumen mensual (sin acumular), el número de compraventas en septiembre ha caído -14,9% interanual, en línea con las caídas interanuales más intensas que se han registrado en los volúmenes mensuales de compraventas desde junio. Aun así, este volumen continúa en niveles superiores a los de septiembre de 2019 (+11,4%) y a los del promedio de este mes en el periodo 2014-2019 (+29,3%).
La reducción ha sido de mayor magnitud en las nuevas hipotecas, impactadas más directamente por las subidas de tipos de interés. En términos de volumen mensual, las hipotecas se han reducido a tasas superiores al 20% interanual desde diciembre de 2022. En cuanto al volumen acumulado, en los primeros 9 meses del año las hipotecas se han situado en torno a las 207.500, que supone un -24,7% respecto al mismo periodo de 2022, pero que aún se mantiene 3,7% por encima de los niveles de 2019 y +33,1% sobre los niveles medios del periodo 2014-2019.
De esta forma, catorce meses después de la primera subida de tipos de interés por parte del BCE y tras sucesivos incrementos rápidos y sustanciales, se continúa observando un retorno gradual de la demanda hacia su media histórica, que supone un nivel de actividad saludable. Esto se debe, por un lado, a la buena evolución del indicador de empleo y a la solvencia del balance de los hogares, que han aprovechado su ahorro acumulado tras la pandemia para adquirir vivienda con menor volumen hipotecario en unos casos y para amortizar la deuda preexistente en otros. Esto incluye a la demanda extranjera, que se modera más lentamente que la nacional y que encuentra en España un mercado residencial competitivo. Por otro lado, se debe también a la prudencia de las entidades financieras, que han priorizado el tipo fijo en las hipotecas y que, ante el cambio en la política monetaria, han endurecido sus criterios de concesión de préstamos para limitar situaciones de sobreendeudamiento.
A la solvencia de la demanda, se añade una construcción de obra nueva sujeta a las preventas que se ha mantenido en niveles moderados y ha limitado el crecimiento de la oferta. Los visados acumulados en los primeros 9 meses del año han decrecido -6,4% frente al mismo periodo de 2022 y -10,6% frente a niveles de 2019. Esto sostiene los precios residenciales (con una variación acumulada en 2023 en torno al 5% vs. el 7,3% que crecieron en 2022), que se aproximan paulatinamente a la estabilización a medida que se modera la demanda.
En esta evolución tiene un papel clave el progreso de la inflación y de los tipos de interés, variables sujetas a gran incertidumbre debido al impacto que los conflictos bélicos en Ucrania y Gaza pueden tener en su desarrollo.
Así ‘Así lo hemos contado en la sección ‘El Dato del Día’ en Capital Radio: