Apeo y deslinde: qué son, tipos y regulación

Significado de apeo y de deslinde

El apeo es un trámite de la administración pública que se realiza para delimitar un inmueble del que existe duda en cuanto a sus límites. Es un proceso en el que se establecen las medidas y los linderos precisos de un terreno para determinar su extensión y ubicación exacta sin prejuzgar el derecho real que afecta al terreno en cuestión. 

El código civil, en su artículo 384, indica que los propietarios o poseedores de derechos reales tienen derecho a deslindar su propiedad, previa citación de los dueños de las fincas colindantes.

Por otro lado, el deslinde es un procedimiento que tiene lugar cuando no se han fijado los límites que separan un predio (terreno o parcela de tierra) de otro u otros. Pero también cuando existen motivos fundados para creer que los límites establecidos no son exactos. Con él, se busca establecer los linderos entre dos o más predios colindantes, bien sea a solicitud de los particulares o por iniciativa administrativa.

Esto quiere decir que, mientras que el apeo es la delimitación de las medidas de la zona ya deslindada, el deslinde es el límite entre dos o mas predios colindantes. Ambos procedimientos garantizan la claridad y certeza en la propiedad de los terrenos.

Tipos de deslindes

Los diferentes tipos de deslindes conllevan distintos trámites. Veamos cada uno de ellos.

Deslinde administrativo

Mediante un deslinde administrativo, las administraciones públicas establecen los límites de los bienes inmuebles sin necesidad de recurrir a la intervención judicial. Este proceso tiene como objetivo fijar con precisión los linderos de una zona o propiedad, garantizando la delimitación de los terrenos. Así se encuentra previsto en la Ley 33/2003, de 23 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

Durante el proceso de deslinde administrativo, se llevan a cabo diversas actuaciones, como la recopilación de información, la realización de mediciones y la notificación a los propietarios colindantes. El objetivo principal es determinar con exactitud los datos del inmueble en cuestión, incluyendo su situación, pertenencia, aprovechamiento, cabida y límites.

No obstante, las decisiones tomadas en este proceso pueden ser impugnadas en vía contencioso-administrativa si se considera que se ha infringido el procedimiento establecido.

Deslinde amistoso

El deslinde amistoso es el que se lleva a cabo entre particulares mediante un acuerdo mutuo. En él, los propietarios colindantes de dos terrenos que no tienen definidos claramente sus linderos deciden realizar la delimitación de sus fincas de manera consensuada. Este tipo de deslinde se basa en la voluntad de las partes involucradas y evita recurrir a la vía judicial para resolver las disputas sobre los linderos de los terrenos.

Para ello pueden contar con la ayuda de un topógrafo y aportar los datos catastrales de las propiedades y escrituras correspondientes. Tras analizar la documentación aportada, se puede elaborar el acta de deslinde y, si las partes están conformes, el acuerdo se formaliza ante notario.

Deslinde judicial

Aunque la vía amistosa es la más deseada para solucionar disputas, no siempre es posible. Es en estos casos cuando se suele recurrir a la vía judicial, donde pueden darse dos procedimientos:

Deslinde de jurisdicción voluntaria

El propietario que tiene derecho real puede presentar un escrito ante el secretario judicial de Primera Instancia donde se halle la finca. En este documento se debe identificar a los titulares de los terrenos en conflicto, sus datos catastrales y las certificaciones registrales.

Cuando sea admitida la solicitud, se notifica el inicio del procedimiento a los afectados que, una vez transcurridos los tiempos previstos en la legislación vigente, culminará en un acta que asiente lo acordado. En cambio, si no existe acuerdo, se señala que el acto finaliza sin avenencia para, después, dictar decreto con resultado donde se incluye el acta y se archivan las actuaciones. De igual manera, se remite al Catastro el testimonio del acta y del decreto cuando deban realizarse modificaciones.

Procedimiento contencioso

En los linderos en los que no se produce avenencia, se precisa la intervención de un juez para definir los límites mediante sentencia. Algo que se realiza en un juicio declarativo.

¿Quién puede realizarlos?

El deslinde y amojonamiento es un trámite de carácter técnico y jurídico que lo realiza la Administración Pública. Aun así, como hemos comentado, los propietarios que lo deseen pueden deslindar su propiedad de mutuo acuerdo o mediante un deslinde judicial.

Asimismo, un topógrafo o agrimensor será el profesional encargado de llevar a cabo las mediciones del fijado de los límites de las propiedades involucradas.

Ventajas del deslinde de fincas

Entre las ventajas del deslinde y amojonamiento podemos destacar que, gracias a esta acción, se puede conocer el alcance de una propiedad. En consecuencia, es de dominio público.

De esta manera, se pueden prevenir futuros conflictos debido a la falta de demarcación, pudiendo cercar la propiedad con tranquilidad. Además, no es posible hacer, sin un previo deslinde, una división material o quitar el amojonamiento realizado en la legalidad.

FAQ

¿Para qué sirve un deslinde de fincas?

En derecho inmobiliario, este trámite tiene una gran importancia, ya que establece de forma precisa los límites de una propiedad. A la hora de transferir el dominio en una operación inmobiliaria, evitará problemas futuros, pues se esclarecerá la superficie exacta de una propiedad.

¿Cuándo se hace un deslinde?

Cuando hay una disputa sobre los límites de una finca o cuando se necesita delimitar un terreno para realizar una transacción de corte inmobiliario.

 ¿Qué se necesita para hacer un deslinde?

Se necesitará a un topógrafo y el plano catastral tanto de la finca a deslindar como de las colindantes con las que entra en conflicto. Seguidamente, se realizarán trabajos de levantamiento, declaración de puntos comunes con otros propietarios y, por último, se formulará un replanteo.

¿Cuándo prescribe un deslinde?

Los procedimientos sobre derechos relacionados con terrenos incluidos en el dominio público deslindado prescriben en un plazo de 5 años. Este periodo de tiempo se computa desde la aprobación del deslinde, dilucidado ante la jurisdicción civil.

¿Cómo se llama el documento qué determina los límites de una propiedad?

Acta de deslinde.

¿Qué es el amojonamiento?

El “amojonamiento” es el acto de colocar marcadores, como estacas o piedras, para definir claramente los límites de un terreno. Se hace para evitar disputas y asegurarse de que todos conozcan exactamente dónde termina una propiedad y forma parte del proceso de deslinde.