Cuánto se tarda en comprar una casa: plazos con y sin hipoteca

Ya lo hemos señalado en otras ocasiones: la compra de una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, más allá del precio, hay un factor que a menudo se pasa por alto: el tiempo que requiere todo el proceso. No tenerlo en cuenta puede llevar, en algunos casos, a tomar decisiones precipitadas, cuando la operación se convierte en algo urgente, bien por cuestiones personales, bien por la presión del incremento de los precios.

Conocer los plazos de cada fase te permitirá planificar mejor tu compra, reducir la incertidumbre y evitar retrasos innecesarios. En este artículo te explicamos paso a paso cuánto tiempo necesitarás desde que comienzas a buscar tu casa hasta que finalmente la escrituras y la inscribes en el Registro de la Propiedad, tanto si necesitas una hipoteca como si pagas al contando.

Contexto actual del mercado inmobiliario

La compra de vivienda en España lleva varios años mostrando un importante dinamismo en un contexto de escasez de oferta y de incremento continuado de los precios. Según datos de Tinsa by Accumin, el esfuerzo de compra se ha mantenido en niveles razonables. 

Actualmente, los españoles tienen que dedicar un 34,5% de su renta disponible a pagar el primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de tasación de una vivienda media.  La tensión de los precios es mayor en grandes capitales y en focos turísticos. Así, el esfuerzo de compra alcanza el 56% de la renta disponible en la ciudad de Madrid, el 55% en Málaga o el 53% en Barcelona.

El abaratamiento de la financiación al trasladarse al coste hipotecario el descenso de tipos de interés, por un lado, y el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares al moderarse las tasas de inflación, por otro, han contribuido a mantener el esfuerzo de compra en niveles razonables, ya que han compensado en cierta medida la subida de los precios de la vivienda. Sin embargo, todo apunta a que las tasas de esfuerzo podrían incrementarse a medio plazo dado el intenso incremento de precios que está registrando la vivienda y que el abaratamiento de las hipotecas ha entrado en una fase de estabilización.

En esta situación, son muchas las personas que se plantean adelantar sus decisiones de compra y se extiende la sensación de que las viviendas desaparecen al poco de ser puestas en venta. 

Según datos de Accumin Intelligence, en España, el tiempo de medio de publicación de una vivienda en los portales inmobiliarios, es decir, cuánto tiempo transcurre desde que se activa el anuncio de venta hasta que se retira porque se ha realizado la venta es de 18 semanas, una menos que un año antes. En las capitales la rotación es mayor. En la ciudad de Madrid el tiempo medio de permanencia de un anuncio de venta es de 9 semanas, dos menos que hace un año; 11 semanas en Valencia y Pamplona, 12 en Barcelona y Guadalajara y 13 semanas en Málaga. 

¿Qué ocurre entre medias de esos plazos de tiempo?

Fases de la compra de una vivienda: plazos orientativos

1. Búsqueda y selección de la casa: 1 a 4 meses

La primera fase es la más variable ya que depende de: 

• Claridad de tus criterios de búsqueda.
• Circunstancias personales (urgencia, por ejemplo). 
• Tipo de vivienda que buscas (obra nueva, segunda mano). 
• Ubicación y oferta disponible. 
• Análisis de la zona.
• Disponibilidad para visitar inmuebles.
• Presupuesto y capacidad de endeudamiento.

Con hipoteca: si se necesita financiación, esta etapa requiere de más tiempo mientras se estudian opciones bancarias. Es recomendable que antes de comenzar la búsqueda solicites un estudio de viabilidad bancario para conocer cuánto te pueden prestar. Esto te evitará perder tiempo viendo viviendas fuera de tu alcance.

Sin hipoteca: cuando no se necesita financiación, esta fase puede ser algo más corta, ya que el comprador tiene claro el presupuesto disponible. Además, cuenta con otra ventaja adicional: mayor poder de negociación al ser comprador de contado.

2. Negociación y reserva (contrato de arras): 1-2 semanas

Una vez que tengas clara cuál es la vivienda elegida, comienza la negociación del precio y las condiciones. Tras llegar a un acuerdo, debes firmar un contrato de arras que comprometa a ambas partes: tú, como comprador, pagas una señal de reserva, que suele ser entre el 5% y 10% del precio de compra que se descuenta del importe total; el vendedor se compromete a no vender la vivienda a un tercero que se presente con mejor oferta, de lo contrario será penalizado.

Para una mayor garantía a la hora de firmar el contrato de arras, puede ser recomendable realizar la tasación de la vivienda incluso antes de la firma de arras. Tiene hasta 5 ventajas: 

1. Valoración profesional para evitar pagar de más por la vivienda 
2. Doble poder de negociación con el propietario y el banco.
3. Saber la capacidad de financiación: el banco suele financiar hasta el 80% del valor de tasación.
4. Conociendo la hipoteca a la que puedes verás si puedes asumir el precio de compra antes de comprometerte con un contrato de arras. Así evitarás perder la señal en caso de que el valor de tasación del inmueble sea inferior al precio de pactado y no cuentes con ahorros suficientes para cubrir la diferencia.
5. Comprobación documental: la tasación asegura que todo está en orden desde el punto de vista urbanístico, de Registro y de la propiedad del inmueble.

En Tinsa by Accumin también ofrecemos la posibilidad de que el comprador tenga una garantía adicional contratando un servicio de inspección completa de la vivienda, que, a través de una revisión profesional, permite detectar problemas que no se ven a simple vista (construcción, fontanería, electricidad, eficiencia energética, etc.), y que incluso pueden ser motivo de negociación en el precio de compra del inmueble.

Incorporar la seguridad que te aporta la tasación y la inspección completa puede suponer añadir una semana adicional al plazo señalado para el contrato de arras.

3. Tasación de la vivienda: 3 a 5 días hábiles

Si no has realizado la tasación antes de la firma del contrato de arras, tendrás que realizarla obligatoriamente para tramitar la hipoteca, pues sirve de garantía del préstamo en caso de impago y de referencia para fijar el importe de la hipoteca (normalmente el 80% del valor de tasación). 

Desde que el tasador realiza la visita hasta la entrega del informe suelen pasar entre 3 a 5 días hábiles, dependiendo del tipo de encargo y siempre que toda la documentación necesaria esté disponible.

 4. Firma de escrituras ante notario (sin hipoteca): 1-2 semanas

Se debe organizar la firma de la compraventa ante notario para dar validez a la transmisión de la propiedad. En este momento, también se verifica si la vivienda está libre de cargas.

5. Tramitación de la hipoteca: 1 a 3 meses

Esta es la principal diferencia entre comprar con o sin hipoteca. Cuando hay financiación, el banco debe:

• Organizar la firma ante notario del préstamo hipotecario y de la compraventa.
• Analizar la documentación y la solvencia del comprador.
• Revisar la tasación.
• Emitir la oferta vinculante (FEIN).
• Cumplir los plazos legales de información previa al cliente.

6. Pago de impuestos: 1 mes

Tras la firma de las escrituras, debes liquidar los impuestos correspondientes:

• IVA y AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) si es vivienda nueva: 10% y 0,5%-1,5%, respectivamente, según comunidad autónoma.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano (entre 6-10%, según comunidad autónoma).

Tienes un plazo de 30 días hábiles desde la firma para presentar y pagar estos impuestos, pero no impide vivir ya en tu nueva casa.

7. Inscripción en el Registro de la Propiedad: 2 a 8 semanas

Tras la firma, la escritura debe inscribirse en el Registro. Aunque el comprador ya puede disfrutar de la vivienda, la inscripción es fundamental para dejar constancia oficial de la propiedad.

Este trámite tiene plazos similares tanto con hipoteca como sin ella, aunque en el primer caso también se inscribe la carga hipotecaria. Lo habitual son 15 días hábiles, pero en la práctica puede demorarse entre 30 días y hasta 2 meses si hay errores por subsanar. 

¿Cuánto se tarda en total en comprar una casa con y sin hipoteca?

Aunque la casuística es distinta, este cuadro resume los plazos habituales de compra de una vivienda en España.

Cuadro comparativo: compra de vivienda con y sin hipoteca

Conclusión: la importancia de anticiparse

Como puedes observar, comprar una vivienda no es un proceso inmediato, tanto si compras con hipoteca como sin ella. Contar con una tasación profesional desde las primeras fases, tener clara la capacidad financiera y conocer los plazos reales ayuda a evitar retrasos y a tomar decisiones más informadas.

Si necesitas una tasación, no dudes en llamarnos. Te ayudaremos también a evitar sorpresas desagradables en el estado de tu futuro hogar.