El contrato de arrendamiento (o contrato de alquiler, como se le llama habitualmente), es aquel por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a otra (arrendatario) el uso de una vivienda por tiempo determinado y precio cierto.
El arrendamiento de fincas urbanas, tanto para uso de vivienda como para uso distinto del de vivienda, está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fija la duración mínima, la fianza exigible y los derechos de cada parte según el tipo de contrato.
Quiénes intervienen: arrendador y arrendatario
Arrendador
Es quien cede el uso del inmueble por tiempo determinado y precio cierto. No tiene por qué ser el propietario: puede serlo también el usufructuario o quien cuente con facultad para arrendar.
Le corresponde entregar el inmueble en condiciones de uso, realizar las reparaciones necesarias para conservar su habitabilidad y devolver la fianza al término del contrato.
Arrendatario
Es quien recibe el uso del inmueble y se obliga al pago de la renta acordada.
Debe abonar la renta en la forma y el plazo pactados, conservar el inmueble y responder de los daños que no deriven del uso normal. A cambio, la LAU le reconoce un plazo mínimo de permanencia y el derecho a desistir del contrato.
¿Qué debe incluir un contrato de arrendamiento?
La ley no exige un modelo concreto, pero hay una serie de elementos que ningún contrato debería dejar fuera:
- Identificación de las partes. Nombre y apellidos, DNI o NIE y domicilio de arrendador y arrendatario. Si hay varios titulares, deben figurar todos.
- Identificación del inmueble. Dirección exacta, superficie, referencia catastral y datos registrales. Conviene incluir también trastero, garaje o anexos si se ceden con la vivienda.
- Duración. Fecha de inicio, plazo pactado y régimen de prórrogas. De este punto depende la protección legal del arrendatario.
- Renta y forma de pago. Importe, periodicidad, medio de pago y sistema de actualización. Sin cláusula de actualización, la renta no puede subirse durante el contrato.
- Fianza y garantías adicionales. Importe y condiciones de devolución. El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico que corresponda.
- Gastos y suministros. Reparto de comunidad, IBI, agua, luz y gas. Debe constar por escrito para que sea exigible al arrendatario.
- Obras y conservación. Qué corresponde a cada parte. Las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad son por cuenta del arrendador.
- Inventario y estado del inmueble. Mobiliario y anexo fotográfico si procede. Es la prueba que evita discusiones sobre la fianza al finalizar.
- Certificado de eficiencia energética. Debe entregarse al arrendatario y su referencia constar en el contrato. Es obligatorio para alquilar.
Tipos de arrendamiento
El tipo de contrato determina qué norma se aplica y, con ella, la duración mínima, la fianza exigible y el grado de protección del arrendatario.
Arrendamiento de vivienda
Recae sobre una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Es el más protegido por la LAU: prórrogas obligatorias, límite a la fianza y derecho de desistimiento. Sus condiciones mínimas no pueden pactarse en perjuicio del inquilino.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda
Comprende los inmuebles destinados a una actividad económica o profesional: locales comerciales, oficinas, despachos y naves.
Aquí prima lo que acuerden las partes. No hay duración mínima legal ni prórroga obligatoria, y la fianza asciende a dos mensualidades. Es el marco habitual de la actividad empresarial.
Arrendamiento de temporada
Se aplica a una vivienda alquilada temporalmente (vacaciones, un curso académico, un desplazamiento laboral), sin voluntad de residir de forma permanente.
Se rige como uso distinto de vivienda, por lo que el arrendatario no dispone de prórrogas ni garantías del alquiler residencial.
Arrendamiento de finca rústica
Tiene por objeto terrenos destinados a la explotación agrícola, ganadera o forestal. Se regula por la Ley de Arrendamientos Rústicos, con plazos y condiciones propios.
Duración, prórrogas y fianza según la LAU
La duración es la que pacten las partes, pero la ley garantiza al arrendatario un plazo mínimo mediante prórrogas anuales obligatorias:
- Arrendador persona física: mínimo 5 años
- Arrendador persona jurídica: mínimo 7 años
Agotado ese periodo, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga tácitamente hasta 3 años más, por anualidades.
Fianza
La fianza legal es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y a dos mensualidades en el de uso distinto de vivienda. El arrendador puede exigir garantías adicionales dentro de los límites que fija la ley.
Desistimiento del arrendatario
- Plazo mínimo antes de desistir: 6 meses de vigencia.
- Preaviso al arrendador: 30 días de antelación.
- Indemnización: solo si se pactó expresamente, proporcional al tiempo que reste.
¿Cómo se actualiza la renta del alquiler?
La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé expresamente. Si no se pactó ningún sistema de revisión, el importe se mantiene invariable durante toda la vigencia del contrato.
Cuando sí se pactó, la subida se aplica una vez al año y nunca de forma retroactiva. Las revisiones ya no se vinculan al IPC: los contratos firmados bajo el marco actual se actualizan según el índice de referencia que publica el INE.
En las zonas de mercado residencial tensionado existen límites adicionales, aunque hay excepciones que permiten superarlos.
Te explicamos en detalle en cuándo sí se puede subir el alquiler en una zona tensionada.
Preguntas Frecuentes
¿Es lo mismo un contrato de alquiler que uno de arrendamiento?
Sí. «Arrendamiento» es el término que emplean el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos, y «alquiler» es su equivalente en el lenguaje corriente. Aplicados a una vivienda, designan el mismo contrato y se rigen por la misma norma.
¿Es obligatorio que el contrato de arrendamiento sea por escrito?
No es obligatorio. La ley admite el acuerdo verbal, pero cualquiera de las partes puede exigir que se formalice por escrito. Hacerlo es siempre recomendable, ya que sin documento resulta muy difícil acreditar la renta pactada, la duración o el estado del inmueble.
¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento de vivienda?
La duración es la que pacten las partes, pero el arrendatario puede prorrogarla anualmente hasta alcanzar el plazo mínimo que fija la LAU, distinto según el arrendador sea persona física o jurídica. Alcanzado ese plazo, opera además una prórroga tácita.
¿Se puede subir la renta durante el contrato?
Solo en los términos pactados y conforme al sistema de actualización previsto en el contrato. En zonas de mercado residencial tensionado se aplican además limitaciones específicas a la revisión de la renta.
¿Se puede rescindir un contrato de arrendamiento antes de tiempo?
Sí. El arrendatario puede desistir una vez transcurrido el plazo mínimo de vigencia que marca la LAU, comunicándolo con la antelación exigida. El contrato puede prever una indemnización proporcional al tiempo que reste por cumplir, si así se pactó expresamente.
