¿Quieres comprar una segunda residencia? Andalucía pide paso

La compra de una segunda vivienda debe ser una decisión tan meditada como lo fue la primera. La zona en la que se ubica, sus perspectivas de rentabilidad y el tipo de casa juegan un papel decisivo en la elección. Las opciones son variadas a lo largo del litoral de nuestro país. En todas abunda el sol y la playa, pero la oferta de vivienda, sus precios y el momento de mercado en que se encuentra son muy diferentes. Para ayudarte en la decisión en Tinsa hemos realizado el informe ‘Vivienda en Costa 2018’, una radiografía de la situación del mercado de la vivienda vacacional con información de gran utilidad sobre la evolución de precios, oferta, niveles de stock y actividad en los principales núcleos turísticos.

Hoy, en nuestro blog, nos acercamos a la Costa del Sol, Costa de Almería y Costa de La Luz, que forman parte de una región, la andaluza, que además de al comprador extranjero empieza a recuperar también al español, prácticamente desaparecido durante la crisis. Tanto en ventas como en construcción los corroboran una mejora de actividad en la región. Las 42 localidades de la costa andaluza analizadas por Tinsa en su informe incrementaron un 17% el volumen de compraventas en 2017 respecto al año anterior, hasta 48.450 viviendas, según datos del Ministerio de Fomento. El número de licencias de obra nueva creció más de un 48% el año pasado, hasta más de 5.500 visados.

Diferenciación de producto al sol de la costa

La Costa del Sol, como se conoce al litoral de la provincia de Málaga, es una opción altamente demandada por los bolsillos más pudientes de Andalucía, Madrid, Alemania e Inglaterra, que aparte del clima, buscan lujo y servicios consolidados. Es el motor indiscutible del mercado vacacional en España y una zona que este último año ha destacado por registrar subidas importantes de precio de forma prácticamente generalizada, desde el extremo oriental de la provincia de Málaga (la Axarquía) hasta el ”triángulo de oro”, que conforman Marbella, Estepona y Benahavís.

Tomando como referencia la estadística de precios de Tinsa procedente de las tasaciones, la mayoría de los municipios relevantes de la Costa del Sol registraron subidas de precios superiores al 4% en el último año. Los núcleos que más se han encarecido entre el primer trimestre de 2017 y el de 2018 son Mijas (+13,4%), Fuengirola (+11,9%), Nerja (+9,3%), Vélez-Málaga (+9,3%) y Rincón de la Victoria (+9,1%).

Pese a la clara tendencia de recuperación de precios en esta zona, es importante destacar que la oferta de vivienda todavía está en niveles de precio muy lejanos a los que se vieron hace una década, en el pico del ‘boom‘ inmobiliario. Por ejemplo, en Casares, el precio de la vivienda (nueva y usada) es un 56% más barato que en 2007. En Estepona la caída acumulada desde entonces es del 47,7%.

¿Y cuánto hay que pagar por una vivienda en la Costa del Sol? El precio medio más caro se localiza en Marbella, con 2.069€/m2 de media, según las tasaciones de Tinsa de vivienda nueva y usada para el conjunto del municipio. Tras Marbella, los precios medios más elevados se ubican en Nerja (1.920€/m2) y Fuengirola (1.687€/m2). Frente a ellos, la oferta en Vélez-Málaga 1.225€/m2), Casares (1.248€/m2) o Manilva (1.278€/m2) se postula con precios más asequibles.

Muestra de la actividad que se está desplegando en la Costa del Sol es que en 2017 se vendieron más de 27.800 viviendas en el conjunto de los 13 municipios malagueños analizados en el informe Vivienda en Costa 2018, un 16% más que el año anterior. Actualmente hay más de 90 promociones de obra nueva en comercialización en esas localidades, suman más de 5.400 nuevas viviendas en oferta. Estepona, con 26 promociones, Marbella, con 13, y Mijas y Benalmádena, con 12 cada una de ellas, son los enclaves con más actividad.

Una demanda creciente

Aunque el mercado inmobiliario de Marbella ha perdido algo de brío tras la anulación de su Plan General de Ordenación, sigue contando con una alta demanda de pisos o apartamentos con buena orientación y buenas vistas. Muestra de ese atractivo que actualmente se están comercializando 13 promociones en el municipio (11 de vivienda plurifamiliar y 2 de unifamiliares), que suman en torno a 800 nuevas viviendas de cuidadas y altas calidades. Sus compradores potenciales son principalmente nórdicos, españoles, ingleses y alemanes.

Mijas y Estepona han cobrado fuerza en este último año frente a la consolidada Marbella, con una amplia y variada oferta de obra nueva. Estepona tiene en marcha hasta 26 promociones, que suman más de 2.000 viviendas, ubicadas en una amplia cobertura de zonas que van desde Estepona pueblo, Bahía Dorada, Valle Romano y Altos de Estepona. Por su parte, Mijas está poniendo en el mercado un total de 542 viviendas de obra nueva, en construcciones ubicadas en las zonas de Acacias, Aqua Mijas, Hipódromo, El Chaparral, La Noria, Calahonda y La Cala Golf.

La Axarquía, la costa oriental de la provincia entre Nerja y Rincón de la Victoria, notó la recuperación algo más tarde que el puntal Marbella-Estepona. Pese a ello, ya están en marcha 13 promociones en esta zona de la costa. Los municipios de Vélez-Málaga, con seis promociones, y Rincón de la Victoria, con cuatro, destacan como los de mayor actividad.

Nerja se ha consolidado como el municipio más caro de la comarca de La Axarquía. Aunque, según la estadística de precios de vivienda terminada de Tinsa, el precio medio está en torno a 1.756 euros/m2, en las mejores ubicaciones en primera línea de playa se alcanzan los 4.000 €/m2 y los 4.600 €/m2 en vivienda unifamiliar, con una demanda cada vez más creciente.

La tipología de vivienda en oferta, también en alquiler, que predomina en esta zona y en el resto de la comarca de la Axarquía se concentra en torno a pisos de entre 80 m2 y 110 m2 en bloques de hasta 25 años de antigüedad. Siempre es una incógnita saber quién nos puede tocar de vecinos. En Nerja predomina el comprador extranjero, eminentemente escandinavo, alemán y belga, mientras que en Vélez-Málaga, destacada elección del comprador nacional, de Córdoba y Granada, sobre todo.

Luz en la costa gaditana

Si llegar a ostentar el protagonismo de la Costa del Sol, la provincia de Cádiz también cuenta con enclaves concretos que pueden ubicarse entre los más demandados tanto por turismo nacional como extranjero, y que despiertan el interés de promotores y fondos inmobiliarios que buscan nuevas oportunidades. Tarifa, Sotogrande (San Roque) y Azahara de los atunes (Barbate) son tres lugares destacados por la red técnica de Tinsa en el informe de costa con tendencia de precio al alza y venta de vivienda vacacional sobre plano.

Tarifa sigue siendo el municipio más caro de la costa gaditana. Con un precio medio de 2.021€/m2, los pisos de vivienda vacacional en primera línea de playa alcanzan los 3.600 €/m2 de media. Quienes buscan vivienda unifamiliar con buenas ubicaciones y calidades, Sotogrande y la urbanización Atlanterra (Zahara de los atunes) concentran los precios más exclusivos: 3.600 €/m2 de media en La Marina de Sotogrande y 2.500 €/m2 en Atlanterra.

Con la excepción de Algeciras y Barbate, donde el mercado vacacional sigue sin mostrar cambios significativos, el resto de la costa gaditana está experimentando signos de recuperación, como en Conil, Puerto de Santa María o Chipiona.

Almería y Huelva, en recuperación

Frente a la clara consolidación de la Costa del Sol y el auge en los enclaves más turísticos del litoral gaditano, este último año también ha mejorado la situación del mercado residencial vacacional en las costas de Almería, Granada y Huelva, tradicionalmente más vinculadas al comprador nacional que al extranjero.

En Granada, solo se puede hablar de mejora del mercado vacacional en las localidades más grandes (Almuñécar y Motril). En la provincia de Almería, la foto general muestra indicios de recuperación en todas las zonas y perspectivas positivas de que los precios continúen al alza. El municipio almeriense con el precio medio de vivienda más elevado es Mojácar (1.453 €/m2), aunque en las mejores ubicaciones en primera línea de este municipio y en Vera las oferta alcanza 2.200 €/m2 y 2.400 €/m2 en vivienda unifamiliar.

Si estás buscando precios más asequibles, puedes dirigirte a la costa entre Pulpí y Cuevas de Almanzora, donde los pisos en las mejores ubicaciones en segunda línea de playa rondan los 1.400 €/m2 de media. En unifamiliares, la oferta en esta zona ronda 1.500 €/m2 también en segundas y terceras líneas. Con ese presupuesto, también se puede encontrar oferta en Almerimar (El Ejido) para inmuebles de tres o cuatro dormitorios y hasta 240 metros cuadrados.

Cada vez es más difícil encontrar gangas. Donde más probabilidades hay de encontrarlas es en las zonas donde exista stock de obra nueva pendiente de venta. En la costa almeriense, todavía quedan concentraciones relevantes en Roquetas de Mar, Vera y El Toyo (Níjar).

Compraventas al alza en la costa de Huelva

El sol empieza también a brillar con más fuerza en Huelva. La recuperación de las compraventas de vivienda ha sido notable en el último año, lo que ha favorecido la reducción progresiva del stock. Seis de los siete municipios analizado en el informe Vivienda en Costade Tinsa aumentaron más de un 10% las compraventas en 2017 y en cuatro de ellos (Ayamonte, Isla Cristina, Lepe y Puna Umbría) el incremento en el último año superó el 25%.

La reactivación de la demanda ha tenido su efecto en los precios. Se observan llamativos incrementos en el último año, como los de Cartaya y Almonte, que han revalorizado más de un 15%, aunque se trata más bien de un efecto rebote indicativo de un cambio de tendencia en positivo, más que de una recuperación consolidada.

Los municipios de la costa de Huelva con el precio medio de la vivienda terminada más elevado son Punta Umbría (1.499€/m2) y Almonte (1.431 €/m2), según la estadística de Tinsa de vivienda terminada del primer trimestre de 2018. Entre los núcleos más baratos destacan Ayamonte e Isla Cristina. Si buscas producto en construcción, dirígete a El Rompido e Isla Canela.