¿Cómo ha cambiado la perspectiva de la vivienda desde 2018 en la Comunidad de Madrid?

Desde el segundo trimestre de 2018 la perspectiva del mercado residencial en la Comunidad de Madrid ha cambiado notablemente. Pese a que, curiosamente, el €/m2 en la capital es actualmente muy similar al de ese segundo trimestre de 2018, entonces crecía un 19% anual y hoy refleja un descenso del 3,6% en el último año. Vamos a intentar ahondar un poco más en los diferentes ritmos de evolución de precios que subyacen en el mercado residencial de la Comunidad de Madrid.

Si se analiza la evolución del precio de la vivienda en los 25 municipios con mayor población de la región, se distinguen dos patrones de comportamiento de precios, que se corresponden con una distribución geográfica norte-sur.

En aquel segundo trimestre de 2018, la ciudad de Madrid llevaba ya un año registrando crecimientos anuales superiores al 10% cada trimestre. La capital fue la avanzadilla, pero ya ese mismo año, en 2017, otros municipios del norte de la Comunidad, como Boadilla del Monte, Alcobendas, San Sebastián de los Reyes y Pozuelo de Alarcón, comenzaron también a registrar durante trimestres sucesivos apreciaciones anuales de doble dígito. Por el contrario, los municipios del sur de la región, como Alcorcón, Arganda del Rey, Fuenlabrada y Leganés, no comenzaron a experimentar crecimientos superiores al 10% hasta un año después, en 2018.

Se observa, por tanto, que los municipios del norte (incluyendo la capital) registran anticipadamente a los del sur una apreciación constante en el valor de la vivienda. Se trata de un patrón que se ha repetido también en el momento de la desaceleración del ciclo: en los municipios del norte los precios ya se estaban estabilizando en 2019, con crecimientos más moderados que en las localizaciones del sur para esas mismas fechas.

Hoy existe una situación compartida de debilidad de la demanda y la práctica totalidad de mercados registraba al cierre del tercer trimestre variaciones interanuales negativas de valor debido a la crisis del covid. Es muy probable que la evolución futura del precio replique la heterogeneidad geográfica de los últimos años.

Los municipios del norte, a priori más dinámicos, arrastran precios de partida más tensionados al alza, que podrían derivar en una corrección más temprana en un contexto de escasa demanda. Por su parte, los municipios del sur, que ya estaban sufriendo la presión del enfriamiento económico y de demanda del año pasado, verán truncada probablemente la senda ascendente de valores que todavía mantenían a principios de 2020 en algunos casos. A continuación te dejamos el audio completo de su intervención.