El valor catastral de una vivienda es un valor que se toma como referencia para el pago de determinados impuestos asociados a la propiedad o venta de un inmueble, como es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, o Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF).
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es la valoración económica que la Administración (Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda) asigna a cada inmueble según criterios objetivos de evaluación (localización, superficie, uso, antigüedad, calidad de la construcción, estado de conservación y aprovechamiento urbanístico) y que se utiliza de base imponible en impuestos como el IBI, el IIVTNU y el IRPF. Solo puede ser consultado por el titular del inmueble, sus herederos o persona autorizada por los mismos.
Es importante no confundir el valor catastral con el valor de referencia catastral, que también emite el Catastro. Ambos tienen una finalidad fiscal, pero se aplican a diferentes impuestos.
Valor de referencia catastral
Creado en enero de 2022, es un valor individualizado que designa la Administración a cada inmueble a partir del valor de las compraventas de los inmuebles urbanos y rústicos que se producen en cada una de las zonas homogéneas en las que divide el territorio.
Por tanto, para calcular valor referencia catastral, la Dirección General del Catastro utiliza los precios de las transacciones inmobiliarias reales que se producen en cada zona, actualizándose anualmente.
A diferencia del valor catastral, el valor de referencia es de acceso público y no requiere ser titular del inmueble para consultarlo.
Es el valor mínimo por el que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda, y sirve de base imponible para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
Valor de tasación
Ninguno de estos dos valores es equiparable al valor de tasación para garantía hipotecaria, que es la referencia clave cuando alguien afronta la compra de un inmueble y necesita financiación ajena. Mientras que el valor catastral y el valor de referencia tienen una finalidad fiscal y, por ley, no pueden superar al valor de mercado, el valor recogido en una tasación para garantía hipotecaria sirve de referencia al banco para conceder una hipoteca. Está basado en el valor de mercado y debe ser establecido por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España tras la visita al interior del inmueble.
¿Cómo calcular el valor catastral de un inmueble?
Para calcular el valor catastral se aplican los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de Valores del municipio a los datos que el Catastro tiene identificados para un inmueble en concreto (superficie, usos, tipologías, calidad de la construcción, antigüedad, estado de conservación, situación urbanística, características singulares,..etc).
Este valor catastral, estipulado por Hacienda, no puede superar el valor de mercado, como se ha mencionado. Suele venir indicado en el mismo documento en que figura la cuantía a pagar en el IBI. Teóricamente, el valor catastral se puede obtener dividiendo el IBI de la vivienda entre el gravamen que aplica el ayuntamiento. Pero, en la práctica, pueden existir bonificaciones (por familia numerosa, por instalación de medidas de eficiencia energética, etc.) que distorsionan el resultado.
Factores que influyen en el valor catastral
- Ubicación y circunstancias urbanísticas: la zona en la que se encuentra el inmueble afecta directamente a su valoración catastral.
- Superficies, tipología y usos: el tamaño total, la distribución y el uso destinado del inmueble son determinantes a la hora de calcular valor catastral.
- Calidad y características de la construcción: estado de conservación, antigüedad y singularidades del inmueble también influyen en el cálculo final.
Calcular el valor catastral online
Una de las formas más sencillas de obtener el valor catastral —o, más exactamente, de consultarlo— es a través de la Sede Electrónica del Catastro. Si eres titular del inmueble, puedes acceder mediante certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve y descargar gratuitamente una certificación descriptiva y gráfica o una certificación literal donde figura el valor catastral actualizado, con el desglose en valor catastral del suelo y valor catastral de la construcción.
Este método es el más fiable para saber el valor catastral de un inmueble, ya que se trata de la información oficial que maneja la Administración. Su consulta si se realiza a través de la Sede Electrónica del Catastro no tiene coste., si la solicitud se realiza presencialmente en la Gerencia de catastro se debe asumir una tasa de acreditación catastral
¿Puedo modificar los datos del Catastro?
En el Catastro inmobiliario se registran datos como el nombre del titular de la vivienda, la superficie construida, el uso del inmueble o elementos que forman parte de él, clase de cultivo o aprovechamiento, la situación urbanística, la antigüedad o el estado de conservación.
En caso de que algo cambie, no sólo puedes modificar los datos, sino que debes hacerlo para evitar una posible sanción, ya que constituye una infracción tributaria (la Administración puede iniciar un procedimiento de regularización catastral) y es la forma de asegurar la concordancia entre la descripción catastral de los bienes con la realidad.
¿Qué tipo de cambios hay que notificar?
- Nuevo propietario.
- Variaciones en la cuota de participación de los propietarios.
- Reforma, ampliación o construcción de nuevas partes del inmueble.
- Demolición total o parcial de construcciones existentes.
- Segregación, división, agregación y agrupación de los inmuebles.
- Constitución del régimen de división horizontal para los bienes inmuebles.
- Modificación del uso de inmuebles o locales que formen parte de edificaciones.
En algunos casos, la normativa exime de la obligación de declarar estas modificaciones. Concretamente, cuando el acto o negocio se formalice en escritura pública, se haya solicitado su inscripción en el Registro de la Propiedad o en el caso de actuaciones para las que se haya obtenido la correspondiente licencia o autorización municipal.
Para solicitar dicha modificación hay que presentar una declaración catastral o una solicitud, preferentemente mediante la Sede Electrónica del catastro. También se puede acudir a la gerencia territorial o el ayuntamiento correspondiente.
¿Cómo saber el valor catastral de tu vivienda?
Hay cierta información de tu vivienda que es de acceso público, es decir, que puede ser consultada por cualquier persona. Es el caso de la referencia catastral, la localización, la superficie, el uso, antigüedad, etc.
Sin embargo, el valor catastral como tal es un dato protegido (igual que el nombre de los titulares) y solo puede ser consultado por el titular catastral, sus herederos o persona autorizada por los mismos. En este caso puedes acceder a él por distintas vías:
A través del recibo del IBI
Tan solo hay que consultar el recibo del IBI, impuesto cobrado por los ayuntamientos a cada inmueble de forma anual.
A través de una llamada de teléfono a la oficina del catastro
Si dispones de la referencia catastral, la oficina del catastro, previa identificación, puede facilitar este dato a los propietarios.
Sede Electrónica de Catastro
Es la manera más sencilla, efectiva y fiable para conocer esta información si eres el titular catastral. Solo hay que acceder a la web y solicitar de forma gratuita una certificación descriptiva y gráfica.
Personándose en las oficinas del Catastro o del ayuntamiento
Es posible acudir a las dependencias municipales o a las oficinas del Catastro y, previa identificación como titular de la vivienda, los funcionarios pueden proporcionar esa información previo pago de una tasa de acreditación catastral.
Calcular el valor del inmueble con referencia catastral
La referencia catastral es el identificador único del inmueble y resulta imprescindible para acceder a la mayoría de los servicios del Catastro. Con ella puedes:
- Localizar el inmueble en el visor catastral.
- Consultar datos físicos y descriptivos.
- Solicitar certificados oficiales si eres el titular.
Aunque la referencia catastral es un dato público, como ya se ha dicho, el valor catastral solo puede consultarlo el propietario, incluso cuando se dispone de la referencia.
¿Cómo se lee la referencia catastral?
La referencia catastral de un inmueble se compone de 20 caracteres (números y letras), que tienen un significado específico. Para un inmueble urbano, los primeros siete caracteres identifican la ubicación; los siete siguientes identifican la hoja del plano catastral; los cuatro siguientes indican el inmueble dentro de la finca, y los dos últimos son dígitos de control.
En el caso de los inmuebles rústicos, los dos primeros caracteres identifican la provincia, los tres siguientes el municipio, el siguiente es el sector o la zona de concentración parcelaria, los siguientes tres dígitos identifican el polígono y los siguientes cinco la parcela dentro del polígono. Los cuatro últimos números identifican el inmueble dentro de la parcela y los dos últimos son dígitos de control.
¿Puedo saber el valor catastral de una vivienda sin ser propietario?
Se trata de información protegida, por lo que No se puede solicitar esta información a la Dirección General del Catastro si no eres el titular o tienes una autorización del mismo salvo que te encuentres en alguno de los supuestos contemplado en el artículo 53 de la ley del Catastro.
Ejemplos de uso del valor catastral
Cómo calcular el valor catastral del suelo
El valor catastral de un inmueble se compone de dos partes: el valor del suelo y el valor de la construcción. Para calcular el valor catastral del suelo específicamente, el Catastro aplica los criterios establecidos en la Ponencia de Valores del municipio, teniendo en cuenta factores como la ubicación, el aprovechamiento urbanístico permitido o materializado, las dimensiones de la parcela y las circunstancias urbanísticas que la afectan.
Este componente del suelo es especialmente relevante en fincas rústicas o terrenos sin edificar, donde representa la totalidad del valor catastral. En viviendas y edificaciones, el valor del suelo aparece desglosado en la certificación catastral junto al valor de la construcción.
El valor catastral del suelo es especialmente relevante en la plusvalía municipal, puesto que en uno de los dos procedimientos determinados para establecer la base imponible de este impuesto se calcula a partir del valor catastral del suelo a fecha de la transmisión y el número de años de tenencia del inmueble.
Calcular el IBI con la referencia catastral
El IBI se calcula aplicando el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento al valor catastral del inmueble.
La fórmula teórica sería:
IBI = valor catastral × tipo impositivo municipal
Sin embargo, en la práctica pueden existir bonificaciones o recargos que alteren el resultado final. Por eso, aunque es posible hacer una estimación, la forma más directa de conocer el importe exacto es consultar el recibo del IBI.
¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y el valor de referencia?
Ambos valores se utilizan como bases imponibles a efectos fiscales. El valor catastral se utiliza principalmente para el cálculo del IBI y el IIVTNU, mientras que el valor de referencia aplica a impuestos como el ITP; AJD y el ISD.
Ambos valores los calcula la Dirección General del Catastro con base en la información consignada en su base de datos y están integrados por el valor del suelo y de las construcciones. La diferencia entre el valor catastral y de referencia es que mientras que el valor catastral se fija en función de la ponencia de valores del municipio que se actualiza con una frecuencia aproximada de 10 años, el valor de referencia es un valor que se establece con base en estudios de mercado actualizados con carácter anual. Es decir, aunque la metodología utilizada en ambos casos, como método de valoración masiva, es muy similar, los módulos o valores de partida son diferentes.
Otra diferencia importante es que el valor de referencia se utiliza en impuestos cuya base imponible es el valor de mercado, por lo que este valor de referencia debe ser inferior y muy similar al valor de mercado. Sin embargo, el valor catastral debería ser muy inferior. Aunque en el momento de la publicación de la Ponencia de valores del municipio los valores se basa calculan también apartir del valor de mercado, su cuantía se obtiene multiplicando este valor por 0,5. Es decir, la mitad. Posteriormente durante el periodo de vigencia de la Ponencia su evolución se desvincula del valor de mercado, debiendo cumplir siempre la premisa de ser inferior a este.
¿Cuándo se revisa el valor catastral?
Se fija un nuevo valor catastral cuando se aprueba una nueva Ponencia de valores en el municipio en el que se ubica el bien. Estas Ponencias se suelen revisar con una frecuencia media de 10 años, que es el plazo recomendado.
Posteriormente, y sin necesidad de revisar la ponencia de valores, el valor catastral se puede actualizar anualmente en función del coeficiente que se fije en la Ley de presupuestos Generales del Estado. El coeficiente varía en función del año de publicación de la ponencia y solo será de aplicación si el Ayuntamiento en el que se ubica el inmueble solicita acogerse a él.
¿Puedo reclamar el valor catastral?
Sí, se debe reclamar el valor catastral si se comprueba que el valor catastral es superior al valor de mercado. En ese caso, es necesario hacer en primer lugar un análisis o auditoría de los parámetros que utiliza el Catastro en la valoración para comprobar si coinciden con la realidad del inmueble y reclamar, en su caso, la corrección de aquellos que no se ajusten.
También se debe de reclamar el valor catastral cuando se considere que no se está contemplando alguna característica específica del inmueble o cuando lo consignado por catastro no refleje la realidad inmobiliaria.
¿A quién debo reclamar el valor catastral?
Las reclamaciones se deben presentar ante la gerencia del catastro correspondiente.
¿Cuánto puede subir el valor catastral?
El valor catastral puede variar en función de diversos factores, principalmente por los cambios en las características del inmueble o porque el municipio se haya acogido a la actualización anual de acuerdo con los coeficientes de la Ley de Presupuestos Generales del Estado o porque se revise la Ponencia de valores del municipio (aproximadamente ocurre cada 10 años). No es posible determinar de forma generalizada cuánto puede variar, al alza o a la baja.
