La licencia de segunda ocupación es el nombre que recibe el procedimiento destinado a acreditar que una vivienda existente reúne las condiciones necesarias para ser utilizada como residencia.
No existe a nivel nacional un procedimiento estándar para su obtención, sino que depende de la normativa regional. Según la comunidad autónoma y el ayuntamiento, puede hablarse de licencia de segunda ocupación, declaración responsable de segunda ocupación, licencia de ocupación, certificado de habitabilidad o cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Esta diferencia no es meramente terminológica. El documento que debe presentar el propietario, el técnico que debe intervenir, la documentación exigida, las tasas y los efectos administrativos pueden cambiar según dónde se encuentre la vivienda.
¿Qué es la licencia de segunda ocupación y para qué sirve?
La finalidad de la licencia de segunda ocupación es acreditar que una vivienda ya existente mantiene o reúne las condiciones necesarias para su uso residencial conforme a la normativa aplicable. No debe confundirse con la licencia de primera ocupación, vinculada a una vivienda de nueva construcción, o a determinados supuestos de rehabilitación, ampliación o cambio de uso.
La segunda o posteriores ocupaciones se refieren, en términos generales, a viviendas de segunda mano y que vuelven a ser objeto de ocupación. Sirve para operaciones como:
- Una segunda o posterior transmisión.
- La formalización de determinados contratos de suministro.
- La acreditación de la habitabilidad de una vivienda existente.
- Determinados procedimientos urbanísticos.
- En algunas comunidades, la transmisión, alquiler o cesión de una vivienda.
¿Qué diferencia hay entre certificado de segunda ocupación y licencia de segunda ocupación?
Son conceptos que suelen confundirse.
- El certificado de segunda ocupación o certificado técnico de habitabilidad es el documento emitido por el profesional competente después de inspeccionar la vivienda y comprobar las condiciones exigibles para ser ocupada.
- La licencia de segunda ocupación es el título o resolución administrativa que, cuando existe este régimen, acredita o habilita la ocupación de la vivienda.
- La declaración responsable de segunda ocupación es un mecanismo administrativo diferente mediante el que el interesado declara que cumple los requisitos y aporta la documentación exigida.
¿Quién tiene que solicitar la licencia de segunda ocupación?
La licencia de segunda ocupación la solicita el propietario de la vivienda, directamente o mediante representante.
¿Cuándo puede ser necesaria?
Los supuestos concretos varían según la normativa regional. Entre los más habituales se encuentran:
- La segunda o posterior transmisión de una vivienda.
- La necesidad de contratar determinados suministros.
- La renovación de la acreditación de ocupación cuando ha transcurrido el periodo establecido.
- Determinadas operaciones de compraventa.
- La acreditación administrativa de que el inmueble es apto para uso residencial.
¿Cómo obtener el certificado de segunda ocupación?
El certificado de segunda ocupación lo expide un arquitecto o arquitecto técnico tras comprobar que la vivienda cumple las condiciones exigidas por la normativa aplicable:
- Superficie útil.
- Distribución.
- Ventilación.
- Iluminación.
- Alturas.
- Estancias mínimas.
- Instalaciones.
- Condiciones higiénico-sanitarias.
- Seguridad.
- Evacuación.
- Estado general de la vivienda.
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¿Cómo tramitar la declaración responsable de segunda ocupación?
Cuando la normativa aplicable establece el sistema de declaración responsable de segunda ocupación, el procedimiento es diferente de una licencia administrativa tradicional. La declaración responsable es un documento mediante el cual el interesado manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple los requisitos exigidos por la normativa y que dispone de la documentación necesaria.
Los pasos habituales para tramitar la declaración responsable de segunda ocupación son:
1. Comprobar el procedimiento aplicable
Antes de contratar al técnico hay que verificar si el ayuntamiento exige licencia, declaración responsable, comunicación u otro título habilitante.
2. Contratar a un técnico competente
El profesional inspeccionará la vivienda y preparará el certificado o documentación técnica requerida.
3. Comprobar que la vivienda cumple las condiciones
Si existen deficiencias, será necesario determinar si deben corregirse antes de presentar la documentación.
4. Preparar la documentación administrativa
Se cumplimenta el formulario municipal correspondiente y se incorpora la documentación técnica exigida.
5. Pagar las tasas
Cuando el procedimiento esté sujeto a tasa, deberá abonarse conforme a la ordenanza fiscal correspondiente.
6. Presentar la declaración responsable
La presentación se realiza por el canal establecido por el ayuntamiento, que puede ser electrónico o presencial.
7. Control posterior
La presentación de una declaración responsable no significa que la vivienda quede al margen de la inspección administrativa. El Ayuntamiento puede comprobar posteriormente que se cumplen las condiciones declaradas.
Requisitos y documentación necesaria para la solicitud
No existe una documentación idéntica para toda España. El listado concreto debe consultarse en la sede electrónica o en la oficina de vivienda y urbanismo del municipio correspondiente.
No obstante, es frecuente que se soliciten algunos de estos documentos:
- Información adicional sobre el inmueble cuando el ayuntamiento la requiera.
- Impreso oficial o declaración responsable.
- DNI, NIE o documento identificativo.
- Acreditación de la propiedad o representación.
- Certificado técnico de habitabilidad o segunda ocupación.
- Documentación catastral.
- Justificante del pago de las tasas.
- Documentación de la anterior licencia o título de ocupación, cuando exista.
- Escritura de propiedad u otro documento acreditativo.
¿Es necesaria una Nota Simple?
Puede ser útil tener la Nota Simple para acreditar o comprobar la titularidad. Si la necesitas, en Tinsa by Accumin podemos tramitarla aquí.
¿Qué pasa si la vivienda no cumple los requisitos para obtenerla?
La contratación o el alta de determinados suministros puede verse limitada cuando se exige acreditar la habitabilidad o la ocupación legal de la vivienda. Además, la falta de este documento puede dificultar determinadas operaciones de compraventa, alquiler o financiación, dependiendo de la normativa aplicable y de los requisitos exigidos por compradores, entidades financieras o administraciones. Tampoco podrá empadronarse en ella ni contratar un seguro de hogar, ya que el inmueble no se considera legalmente habitable.
A esto se suman las sanciones administrativas por parte del ayuntamiento o la comunidad autónoma, que varían mucho según el territorio.
En conjunto, la ausencia de este documento suele traducirse también en una pérdida de valor de mercado de la vivienda.
Por eso, antes de vender una vivienda de segunda mano conviene anticiparse con una tasación o un informe técnico previo que puede detectar deficiencias que impidan tramitar la licencia de segunda ocupación y afectar negativamente a la transacción. Así se evitan sorpresas de última hora y, además, se dispone de una base objetiva para negociar mejor el precio final.
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