Este mecanismo legal es frecuentemente empleado por los bancos que, tras adjudicarse un inmueble en un proceso de ejecución hipotecaria, recurren a la cesión de remate para transferir la propiedad a un tercero.
Las entidades recurren a esta herramienta pues no les interesa acumular en su balance activos inmobiliarios, que, en el fondo, no son su negocio. En muchas ocasiones, antes de la subasta ya tienen pactada con inversores interesados la cesión.
¿Qué es la cesión de remate?
Se da en subastas judiciales tras procesos de embargo, cuando una persona física o jurídica —generalmente una entidad financiera— se ha adjudicado un bien inmueble en la puja y cede ese derecho de adjudicación a un tercero antes de que se formalice la inscripción del activo en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo funciona la cesión de remate?
Antes de que la adjudicación sea firme, el adjudicatario cede el remate a un tercero, que será quien abone la adjudicación e inscriba el inmueble a su nombre. Dicho de otro modo, es la venta de una vivienda o local entre ambas partes sin que la titularidad pase primero por el cedente.
Riesgos de la cesión de remate
Aunque es una operación legal y habitual, no está exenta de riesgos:
- Subrogación de cargas anteriores: el nuevo propietario asume las deudas pendientes (hipoteca, impago de cuotas a la comunidad),
- Terceros ocupantes: este es, quizás, el mayor riesgo, especialmente si nos referimos a la ocupación ilegal. En este caso, el nuevo propietario debe esperar a la finalización del contrato de arrendamiento.
- Problemas fiscales: si el valor declarado está por debajo del de mercado, Hacienda podría impugnar la operación.
- Existencia de cargas ocultas
- Por eso, es fundamental contar con una tasación profesional e independiente, que sirva de referencia objetiva para valorar el inmueble y mitigar estos riesgos.
Antes de embarcarse en este proceso, hay que asegurarse de las posibles cargas del inmueble y visitarlo para ver in situ su estado y ocupación.
Ventajas de la cesión de remate
Para el cedente, evita la gestión del inmueble y obtiene liquidez rápida; para el tercero, la posibilidad de adquirir una propiedad a un precio inferior al valor de mercado.
Valor o precio de la cesión del remate
El precio de la cesión del remate se acuerda entre cedente y cesionario, sin que la ley imponga un límite mínimo o máximo. Es decir, este importe puede ser igual, superior o inferior al precio de adjudicación que se fijó en la subasta.
¿Cuál es la diferencia entre subasta y remate?
Aunque suelen usarse indistintamente, hay una diferencia técnica entre subasta y remate:
- La subasta es el proceso judicial mediante el cual se pone a la venta un bien para satisfacer una deuda.
- El remate es el resultado final: la adjudicación del bien al mejor postor o, si no lo hay, al acreedor ejecutante.
Es en ese momento —una vez hay remate— cuando puede producirse la cesión del remate a un tercero.
¿Cuánto tarda una cesión de remate?
No hay un plazo fijo, pero se deben ajustar a lo dispuesto en los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que depende del ritmo del juzgado y de la complejidad de la operación.
¿Qué impuestos se pagan en una cesión de remate?
La cesión de remate implica varias obligaciones fiscales:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): lo paga el cesionario sobre el valor de adjudicación del inmueble, al tipo vigente en su comunidad autónoma (normalmente entre el 6 % y el 10 %).
- Plusvalía municipal (IIVTNU): puede ser exigida si se entiende que ha habido transmisión patrimonial, aunque hay debate jurídico si el banco no llegó a inscribir el inmueble a su nombre.
- IVA: si el cedente actúa como empresario.
Los gastos notariales y registrales suelen correr por cuenta del cesionario.
Conclusión: un proceso complejo que requiere información fiable
La cesión de remate es una alternativa legal y útil para adquirir inmuebles procedentes de una subasta judicial sin que el adjudicatario original (habitualmente un banco) llegue a inscribirse como propietario. Una figura que, bien gestionada, puede representar una oportunidad interesante para inversores y particulares que buscan acceder a activos inmobiliarios a precios por debajo del valor de mercado.
Sin embargo, es proceso con implicaciones fiscales, jurídicas y económicas que requiere conocimiento y preparación.
