Una hipoteca puente es un producto financiero diseñado para facilitar la compra de una nueva vivienda mientras se vende la actual. Te contamos todo: funcionamiento, condiciones, coste, etc.
Es un tipo de préstamo para la vivienda que permite comprar una nueva casa mientras se vende la actual, la cual está, a su vez, hipotecada. Es decir, funciona como un puente entre dos propiedades, unificando sendos préstamos en uno: el saldo pendiente de la hipoteca actual y la financiación para la nueva vivienda.
Sus características principales son:
● Financiación conjunta: se amplía el importe del préstamo existente, incorporando una segunda garantía correspondiente a la nueva vivienda.
● Plazo de venta: el titular se compromete a vender la antigua vivienda en un periodo que suele oscilar entre 6 meses y 5 años, aunque depende de la entidad. En cualquier caso, no es un producto para el largo plazo.
● Pago de cuotas: durante el proceso de venta, es común aplicar un periodo de carencia en el que el cliente solo paga intereses.
Esta opción financiera es especialmente útil para quienes necesitan cambiar de casa sin la presión de vender rápidamente su vivienda actual, lo que evita malvender la vivienda y hacerlo con un valor de mercado objetivo, proporcionado por una tasación oficial.
¿Cómo funciona una hipoteca puente?
Funcionamiento de una hipoteca puente:
● Unificación de préstamos: la hipoteca puente combina el saldo pendiente de la hipoteca actual con la financiación necesaria para la nueva vivienda en un solo préstamo.
● Garantía doble: se utilizan como garantía tanto la vivienda actual como la nueva propiedad que se desea adquirir, lo que exige no solo tasación del inmueble a comprar sino también hacer una nueva tasación sobre el actual.
● Periodo de transición: se establece un plazo para vender la vivienda actual. Una vez que se realiza la transacción, el importe se emplea para amortizar el saldo pendiente del préstamo sobre la misma y liberar cargas.
● Pago de cuotas: durante el periodo de transición, suele aplicarse una carencia de capital, pagando solo intereses para reducir la carga financiera y facilitar la venta.
Condiciones y requisitos de una hipoteca puente
Como norma general las condiciones y requisitos son los siguientes, aunque pueden variar según la entidad financiera y la situación particular del solicitante:
● Valoración de las propiedades: como ya se ha indicado, el banco requerirá una doble tasación de viviendas: la de la casa nueva, como requería en cualquier otra circunstancia, y la de la actual.
● Límite de financiación: generalmente, el préstamo no supera el 80% del valor de tasación de ambas viviendas, como en cualquier otra hipoteca.
● Ingresos suficientes: se requiere demostrar una mayor capacidad de pago para afrontar las cuotas del nuevo préstamo.
● Compromiso de venta: el titular se compromete a vender la vivienda actual en el plazo acordado.
Ventajas de una hipoteca puente
Las principales ventajas de una hipoteca puente son las siguientes:
1. Flexibilidad para vender la vivienda actual
Permite vender la vivienda antigua sin prisas, lo que evita malvenderla por debajo de su valor. O, incluso, posibilidad de alquilar la vivienda actual mientras se vende, generando ingresos adicionales para afrontar las cuotas.
2. Periodo de carencia inicial
Durante los primeros meses o años, solo se pagan los intereses del préstamo, reduciendo significativamente las cuotas mensuales y aliviando la presión económica.
3. Simplificación de trámites
Al unir ambas propiedades bajo un único préstamo, se evita la burocracia asociada a gestionar dos hipotecas separadas.
4. Mayor comodidad y tiempo
Facilita el cambio de residencia sin necesidad de esperar a vender la vivienda actual, permitiendo disfrutar de la nueva propiedad desde el inicio.
5. Mejora del coste de oportunidad
Evita perder oportunidades como paralizar obras o perder arras en la compra de una nueva vivienda debido a falta de liquidez inmediata.
Riesgos de una hipoteca puente
Los principales riesgos de una hipoteca puente son:
- No vender la vivienda actual: como es lógico, este es el principal inconveniente de esta modalidad de préstamo. En algunos casos, se pueden establecer penalizaciones en forma de comisiones si no se logra vender la vivienda en el plazo establecido o si se cancela anticipadamente el préstamo. Si bien, el peor de los escenarios es que si no se vende, y transcurre el periodo de carencia, la cuota se eleva sustancialmente ya que hay que pagar las de dos hipotecas.
- Mayor carga financiera: la obligación de pagar dos préstamos simultáneamente puede derivar que, en momentos sobrevenidos de dificultades económicas, no se pueda afrontar el pago de ambas.
- Mayor riesgo de endeudamiento y posible morosidad.
- Pérdida de valor de la propiedad: con el paso del tiempo, la vivienda original puede devaluarse, dificultando su venta o arrojando un precio menor al previsto inicialmente.
- Riesgo de perder ambas propiedades: en caso de impago reiterado, existe la posibilidad de perder tanto la vivienda nueva como la original, ya que ambas se utilizan como garantía del préstamo.
Además de los riesgos financieros, antes de firmar cualquier acuerdo de compra, el comprador debe asegurarse de que la nueva vivienda carece de vicios ocultos. Realizar una inspección completa de la vivienda le permitirá conocer si hay desperfectos que afectan o afectarán al valor de la propiedad y tomar decisiones informadas previas a la hipoteca.
