¿Qué es cuerpo cierto?
Comprar o vender a cuerpo cierto una propiedad significa pactar un precio global (a tanto alzado) por el activo conocido físicamente por las partes, sin que dependa de su superficie exacta.
El comprador adquiere el bien tal como lo ve, lo que significa que debe inspeccionarlo exhaustivamente pues lo acepta tal y como está, asumiendo las variaciones que pueda haber respecto a lo declarado y renunciando a ajustes posteriores por discrepancias en datos registrales o catastrales en metros, cabida o cualidades determinadas.
Por su parte, cuando el vendedor vende la propiedad a cuerpo cierto, transmite ese activo concreto e individualizado, sin comprometerse a tener la superficie exacta (se entiende que declara una medida de buena fe) o unas características concretas. Ahora bien, está obligado a entregar el bien saneado.
Existen dos tipos de saneamientos:
- Vicios ocultos: eres responsable de los defectos graves no aparentes que afecten a la habitabilidad o funcionalidad de la propiedad, aunque hayas vendido a cuerpo cierto. Esto incluye problemas estructurales ocultos, humedades graves no visibles, instalaciones defectuosas no evidentes o cualquier defecto que no pueda detectarse en una inspección ordinaria. La venta a cuerpo cierto te protege de reclamaciones por diferencias de medida o características aparentes, pero no te exime de informar sobre vicios que conozcas.
- Evicción: debes garantizar que eres propietario legítimo y que el inmueble está libre de cargas no declaradas. Si el comprador pierde total o parcialmente la propiedad por causas anteriores a la venta (cargas ocultas, derechos de terceros), podrá reclamar el pago de una indemnización.
Como se puede intuir, el papel de una tasadora cobra especial relevancia: una tasación no solo fija un valor de mercado, sino que analiza la realidad física, el estado de conservación y las posibles inconsistencias documentales que pueden generar problemas futuros e identifica si hay posibles cargas. En el caso de Tinsa by Accumin, además, podemos ayudar al potencial propietario a detectar indicios de desperfectos importantes con una inspección completa.
Cuerpo cierto y Código Civil
El cuerpo cierto está regulado en el Código Civil (artículos 1469- 1472) y establece que si la venta se hace como cuerpo cierto por precio alzado no habrá reajustes, aunque la superficie real difiera de la indicada en el contrato.
Esta norma protege al vendedor frente a reclamaciones por menor cabida, siempre que el comprador haya verificado el bien, pero es fundamental que la información proporcionada sea veraz. Una tasación profesional te ayuda a cumplir con este requisito, certificando datos objetivos que respaldan tu buena fe.
Y, como comprador, debes saber que hay excepciones. Solo en el caso de que la diferencia sea tan relevante como para descartar la operación o que no hubieras aceptado el precio pactado, podría plantearse una acción legal. La jurisprudencia interpreta “diferencia relevante” como excesos o defectos que alteren sustancialmente la identidad del bien (más de dos dígitos, pero no hay umbral fijo en la ley).
Sin duda, una tasación de una sociedad homologada por el banco de España aporta una prueba técnica muy valiosa en caso de conflicto judicial.
¿Qué significa cuerpo cierto en una escritura?
Cuando en una escritura de compraventa aparece la expresión “se vende como cuerpo cierto”, se está dejando constancia de que:
- Vendes el inmueble identificado específicamente (con su referencia catastral, ubicación exacta y descripción registral).
- Lo transmites en su estado actual, con sus características visibles.
- No garantizas medidas exactas, aunque las superficies declaradas deben aproximarse razonablemente a la realidad.
- El comprador tiene la oportunidad de inspeccionar el bien antes de la compra.
- No procede reclamar por exceso o defecto de cabida, salvo casos muy concretos.
Modelo de cláusula cuerpo cierto
Un modelo de cláusula de cuerpo cierto habitual en escrituras suele tener una redacción similar a la siguiente:
«El vendedor transmite y el comprador adquiere la finca descrita como cuerpo cierto y a tanto alzado, por el precio global convenido, y no a razón de tanto por unidad de medida superficial. La superficie expresada en esta escritura tiene carácter meramente informativo y orientativo, sin que las posibles diferencias que pudieran resultar, salvo que excedan de los límites legales, den lugar a alteración del precio convenido ni a modificación alguna de las obligaciones contractuales.
El comprador declara haber visitado e inspeccionado personalmente el inmueble, conocer su estado actual, sus características, medidas aproximadas y circunstancias, manifestando su total conformidad con el mismo, que adquiere en el estado en que se encuentra, sin que el vendedor asuma responsabilidad por diferencias no sustanciales respecto a lo declarado».
Esta cláusula debe complementarse con:
- Descripción registral completa del inmueble.
- Referencia catastral actualizada.
- Superficies aproximadas (útil y construida).
- Linderos y ubicación exacta.
Como propietario, te conviene que esta cláusula se redacte con claridad. Una tasadora profesional puede proporcionar un informe técnico detallado que sirva de base para la descripción del inmueble en la escritura, asegurando que todos los datos incluidos sean precisos y verificables.
Diferencia entre compraventa a cuerpo cierto y por unidad de medida
Conviene no confundir la compraventa a cuerpo cierto con la venta por unidad de medida:
Compraventa a cuerpo cierto
- Precio: se fija una cantidad global y total por el inmueble completo (como cuerpo cierto y a tanto alzado).
- Medidas: son orientativas y no determinantes del precio.
- Variaciones: pequeñas diferencias de superficie no afectan al precio pactado.
- Protección del vendedor: mayor seguridad frente a reclamaciones por diferencias menores.
Compraventa por unidad de medida
- Precio: se calcula multiplicando un precio por metro cuadrado por la superficie exacta.
- Medidas: son esenciales y determinan el precio final.
- Variaciones: cualquier diferencia de superficie implica ajuste proporcional del precio.
- Protección del comprador: mayor seguridad de pagar exactamente por los metros adquiridos.
El rol de la tasadora en la compraventa a cuerpo cierto
Lo hemos ido desgranando a lo largo del post. Recapitulemos lo útil que es contar con un informe de tasación antes de vender o comprar a cuerpo cierto para aportar seguridad, transparencia y capacidad de negociación en la compraventa.
- Certifica la realidad física de la propiedad: el tasador verifica y documenta las superficies (si no hay en el Registro, se emplea la comprobada por el técnico), el estado de conservación, las características constructivas y todos los elementos relevantes.
- Establece un valor de mercado objetivo: evita que vendas por debajo del valor real o que el comprador considere que el precio es arbitrario, facilitando la negociación desde datos técnicos. Y viceversa.
- Previene conflictos futuros: un informe de tasación reduce las posibilidades de reclamaciones posteriores.
- Facilita la financiación: si el comprador necesita hipoteca, la entidad financiera exigirá tasación. Disponer previamente de este informe agiliza el proceso.
- Documenta el cumplimiento de la buena fe: demuestra que has actuado con transparencia y has proporcionado información veraz sobre el inmueble, lo que te protege legalmente.
- Identifica posibles vicios ocultos: nuestros técnicos comprueban el nivel de saneamiento de la propiedad.
Ya seas vendedor o comprador, si te encuentras ante una compraventa a cuerpo cierto, no cierres ningún acuerdo sin contar con un informe de tasación que te dé seguridad. ¿Nos dejas ayudarte?
