Probablemente, cómo tasar una vivienda no sea una cuestión que te hayas planteado. Ahora bien, si supieras que la tasación te sirve para negociar el precio de compraventa y la hipoteca, es posible que sí te interese contar con una tasación para tratar de asegurarte un valor objetivo y fundamentado con el que conseguir buenas ofertas.
Cómo tasar una casa
Los pasos a seguir para tasar un inmueble son:
Contratación de los servicios
Para la contratación de una tasación de un inmueble se debe acudir a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, como Tinsa by Accumin, obligatorio en el caso de que el comprador necesite una hipoteca. De lo contrario, puede que no sea aceptada por las partes implicadas.
A lo largo de este post, verás cómo el precio de tasación de una vivienda compensa con creces por su poder de negociación.
Visita presencial
La sociedad de tasación envía a uno/a de sus técnicos tasadores al inmueble para recabar información de una serie de factores clave para estimar el valor de tasación de la vivienda, tal y como vamos a identificar más adelante.
Documentación para la tasación
A continuación detallamos la documentación necesaria para realizar una tasación:
● Nota simple del Registro de la Propiedad, en la que se describe la propiedad, características principales del inmueble y la existencia de posibles cargas (impagos, deudas), así como el propietario/a del inmueble.
● Escritura de la propiedad (en ausencia de la nota simple).
● Planos. En su defecto, el tasador realizará un croquis del inmueble.
● Certificado energético, obligatorio para el propietario en caso de venta o alquiler.
● Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad en el caso de obra nueva. Si es de segunda mano y el propietario no dispone de ella, el tasador será quién compruebe la situación urbanística que sirve para comprobar si se está haciendo uso adecuado del inmueble,
● Ficha catastral en la que se identifica la finca. Es el tasador quien la solicita al catastro.
Cómo se calcula la tasación de una vivienda
Los factores que se tienen en cuenta para estimar el valor de tasación de un inmueble son:
- Ubicación: proximidad a servicios esenciales (escuelas, hospitales, comercios), acceso a transporte público y vías de comunicación, seguridad y calidad del entorno, etc.
- Características del inmueble: superficie (construida y útil), antigüedad y estado de conservación, calidad de la construcción y acabados, distribución y funcionalidad de los espacios, orientación, iluminación y vistas, eficiencia energética, elementos adicionales como plaza de garaje, terraza o balcón, trastero.
- Edificio: estado general del edificio, presencia de ascensor y portero, calidad y amplitud de zonas comunes (portal, jardines, piscina), resultado del Informe de Evaluación de Edificios (IEE).
- Estudio de mercado: oferta y demanda, precio de transacciones similares en la zona (inmuebles testigo o comparables).
- Cuestiones legales: ocupación (uso que se le va a dar al inmueble) y situación urbanística, jurídica y administrativa.
El tasador vuelca toda esta información en un software para elaborar el informe de tasación, en el que también se identifica el método de valoración, siendo el de comparación el más común. Este documento es comprobado y validado por el equipo de Control de la sociedad de tasación y emite el informe final.
Este procedimiento es el mismo para vender y comprar, con o sin hipoteca, y para cualquier tipo de inmueble.
Para qué sirve una tasación de una vivienda
Habitualmente, comprador y vendedor tienden a consultar webs inmobiliarias para fijar sus respectivos precios. Es importante tener en cuenta que esas referencias pueden contener errores en los datos introducidos y son valores que muestran la expectativa del vendedor (normalmente se produce una negociación posterior sobre ese punto de partida). Los anuncios de venta no tienen detrás una valoración oficial que garantice la comprobación de los factores mencionados, ni mucho menos posibles deficiencias o vicios ocultos que pueden pasar desapercibidos por el comprador y que afectan al valor.
En Tinsa by Accumin hemos lanzado precisamente un servicio de inspección completa de inmuebles para detectar eventuales daños que, de media, pueden acarrear un sobrecoste de 10.000 euros. De haberlos conocido, probablemente el comprador habría negociado a la baja el precio fijado por el vendedor.
De este modo, la tasación aporta poder de negociación, también con el banco, ya que si se necesita financiar la compra es obligatorio realizar una tasación del inmueble que va a servir de garantía para el préstamo.
Asimismo, la tasación permite al comprador conocer, antes de comprometerse mediante un contrato de arras, si la cantidad que le puede aportar el banco mediante una hipoteca (normalmente hasta el 80% del valor de tasación) es suficiente para cubrir el precio de compra teniendo en cuenta los ahorros de los que dispone.
Cómo saber el precio de tasación de una vivienda
La tasación es un servicio libre en el mercado español y, por tanto, no hay una tarifa oficial como en otros servicios regulados. Cada sociedad de tasación fija el precio, que viene determinado por la superficie, tipología y ubicación.
En Tinsa by Accumin, el precio de tasación de una vivienda parte de 250 euros (si se contrata el servicio de tasación online se puede obtener un 25% de descuento).
