Existe un apartado en el informe de tasación que a menudo pasa desapercibido: el de condicionantes y advertencias. En él, el tasador recoge una serie de “peros” que ha detectado al valorar el inmueble —cuestiones técnicas, documentales o jurídicas que podrían afectar al valor o a la garantía hipotecaria—.
Aunque no siempre llaman la atención del comprador, si no se corrigen, pueden llevar al banco a denegar la hipoteca, independientemente del valor final reflejado en la tasación.
Toma nota de qué es una tasación condicionada, qué diferencia hay con una tasación con advertencias, qué impacto tienen en la concesión de la hipoteca y en la valoración del inmueble y cómo subsanar estas salvedades.
¿Qué es una tasación condicionada?
Según la normativa de valoración ECO/805/2003, una tasación no puede ser utilizada como garantía hipotecaria por un banco si contiene condicionantes no subsanados, los cuales pueden ser debidos a múltiples causas. Algunas de las más habituales son:
- No haber podido realizar alguna de las comprobaciones mínimas que exige la norma.
- No disponer de alguna documentación necesaria, como, por ejemplo, el contrato o recibo de arrendamiento en inmuebles alquilados o sobre el estado de protección para inmuebles de protección pública.
¿Qué es una tasación con advertencias?
Las advertencias, en cambio, pueden aparecer cuando se tenga alguna duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos de la valoración.
Así, puede darse el caso de que el informe de tasación advierta que no ha sido posible verificar si el inmueble dispone de licencia de primera ocupación.
Estas advertencias no invalidan el valor del informe, ni impiden que el banco acepte la tasación, pero aportan información útil y necesaria para tomar decisiones con conocimiento.
¿Cuáles son los condicionantes más comunes?
Los condicionantes más habituales que pueden aparecer en un informe de tasación son:
- Documentación insuficiente: registral (nota simple con antigüedad superior a 3 meses), cédula urbanística, contrato de arrendamiento y último recibo para inmuebles alquilados, proyecto técnico visado y Licencia de obras para inmuebles en construcción, cédula de calificación para inmuebles con protección pública, derechos de riego en fincas rústicas, etc.
- Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones mínimas que indica la Orden ECO o existan dudas razonadas que pudieran afectar al valor: identificación, estado de ocupación, régimen de protección pública, régimen del patrimonio arquitectónico o adecuación al planeamiento urbanístico vigente.
En estos casos, el tasador debe aclarar en el informe que el valor está condicionado a que se aclaren o subsanen dichas circunstancias o se aporte la documentación correspondiente.
¿Y las advertencias más frecuentes?
Entre las advertencias más comunes encontramos:
- Discrepancias entre la realidad física comprobada por el tasador y la descripción registral o catastral.
- Cuando el inmueble no esté conforme al planeamiento urbanístico vigente, salvo que ya se haya formulado un condicionante por este motivo.
- Cuando se haya utilizado un método alternativo debidamente justificado diferente a los definidos en la Orden ECO.
- Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias que contengan condiciones
- Cuando falte alguna documentación relevante: documentos justificativos de flujos de caja o sobre el régimen de explotación, inexistencia de referencia catastral
- Advertencias específicas por posibles minusvalías futuras, volatilidad o expectativas por elementos especulativos y si el mercado ha sufrido alguna caída significativa y duradera en el pasado.
¿Qué ocurre si mi tasación contiene un condicionante?
Si el informe de tasación contiene condicionantes no subsanados, el banco no podrá aceptar esa tasación para formalizar el préstamo hipotecario. Es decir, el proceso se detiene hasta que se subsanen los condicionantes.
¿Y si la tasación tiene advertencias?
Si el informe sólo contiene advertencias, no impide que se utilice en un proceso hipotecario. Sin embargo, pueden alertar al comprador o al banco sobre riesgos futuros o incertidumbres que convienen tenerse en cuenta.
Por ejemplo, si la vivienda carece de licencia de primera ocupación, aunque no se condicione el valor, el banco puede decidir no financiar o solicitar garantías adicionales.
En resumen, el apartado de condicionantes y advertencias del informe de tasación no es una letra pequeña o simples “peros”. Tiene implicaciones reales en el proceso de compraventa y financiación.
Recuerda: una tasación condicionada no es válida para un préstamo hipotecario hasta que se subsane, mientras que una tasación con advertencias sí es válida, pero debe leerse con atención para comprender posibles implicaciones futuras.
Desde Tinsa by Accumin siempre recomendamos leer el informe completo, no solo el valor final. Ante cualquier duda, puedes contactarnos para resolver dudas, verificar documentación y agilizar el proceso.
