Predio, ¿qué es?

Predio: dícese de la porción de terreno delimitada, cuya propiedad pertenece a una sola persona o a varias en proindiviso. Es probable que con esta definición pienses en, por ejemplo, la extensión de una parcela, pero también podemos hablar de predio como vivienda, local comercial u oficina, al tener extensión superficial y tener determinados sus linderos.

En el argot inmobiliario, por tanto, el predio es un concepto legal referido al terreno o parcela de tierra, ya sea rural o urbana, con límites definidos. Se utiliza para describir la propiedad del activo inmobiliario. En el caso de un inmueble o piso en un edificio en régimen de propiedad horizontal, cada propietario tiene el derecho de usar y disponer de su unidad de manera independiente y, además, comparten la copropiedad de las áreas comunes del edificio, como pasillos, zonas verdes, ascensores, etc.

Los derechos y obligaciones relacionados con los predios se establecen en documentos legales como escrituras de propiedad, acuerdos de servidumbre u otros documentos.

Qué es el predio dominante

Este concepto se utiliza para referirse a servidumbres, como, por ejemplo, la de paso. El predio dominante, es decir, es el terreno o propiedad que se beneficia de una servidumbre que da derecho a utilizar una tierra que pertenece a otro propietario (predio sirviente) para un fin específico, como acceso a una carretera, paso de tuberías, tendido eléctrico, entre otros.

Qué es un predio sirviente

Es una propiedad o terreno sujeto a una servidumbre en beneficio de otro terreno (predio dominante). Dicho de otro modo, el predio sirviente es aquel sobre el cual se ejerce la servidumbre, es decir, donde se permite el acceso, la instalación o el paso de servicios en beneficio del propietario del predio dominante.

¿Cuál es el predio dominante y sirviente? Ejemplo en una servidumbre de paso

Imagina dos propiedades adyacentes. Una vivienda A con acceso directo a una vía pública y rodeada por los otros tres lados por otras tantas viviendas, e una vivienda B, que está ubicada en la parte trasera de la vivienda A y, por tanto, no tiene acceso directo a una vía pública.

¿Cómo lograr que la vivienda B pueda acceder a la vía pública? Estableciendo una servidumbre de paso sobre la finca de la vivienda A que otorgue a la propiedad B el derecho legal de pasar a través de la propiedad A para acceder a la carretera. En este caso, la propiedad B se beneficiaría de la servidumbre como predio dominante (tiene derecho de paso o uso), mientras que la propiedad B estaría sujeta a la servidumbre como predio sirviente (terreno sobre el que se ejerce la servidumbre).

Qué es un predio rústico

Por su propio nombre, podemos intuir que un predio rústico es una parcela de terreno que se encuentra en áreas rurales y que generalmente no está destinada a usos urbanos o residenciales. Estos terrenos rústicos suelen estar dedicados a la agricultura, la ganadería, la silvicultura u otros fines agrícolas o de conservación.

Los predios rústicos pueden variar en tamaño y características, desde pequeñas parcelas utilizadas para cultivos hasta vastas extensiones de tierra utilizadas para pastoreo o cultivo a gran escala. 

Tasación de predios

Por tanto, a la hora de realizar una tasación de una finca urbana o rústica, se debe tener en cuenta los tipos de predios según la servidumbre (predio dominante y predio sirviente) y la ubicación predio urbano (residencial, terciario, comercial), rural para actividades económicas, costero, montañoso, etc.

En función de lo anterior, se analizarán factores que puedan influir en la valoración. Por ejemplo, en el caso de fincas rústicas impacta su cercanía a infraestructuras de riego o electricidad y a zonas urbanas, el tipo de cultivo o explotación al que se dedica, o que haya en su interior alguna edificación (puedes encontrar más información sobre los factores que influyen en la tasación de una finca rústica en nuestro blog).

En el caso de tasación de una vivienda, los factores que influyen te los detallamos en esta entrada del blog ¿Cuánto vale mi casa?.