Cómo puede ayudarte una correcta medición de superficies

El misterio de la casa menguante

Quién no conoce a alguien que, al visitar un piso en venta, ha pensado: “parece más pequeño de lo que es”. Y en muchas ocasiones no es que lo parezca, es que realmente lo es. El anuncio del portal inmobiliario puede hablar de 100 m2, pero en realidad se trata de un redondeo del vendedor. En la nota simple del Registro de la Propiedad, aparece que la superficie son 90 m2. Pero resulta que esos no son los metros con los que el comprador va a contar para poner los muebles de su futura casa, porque esa referencia puede estar incluyendo la parte proporcional de las zonas comunes del edificio donde se encuentra. No es descabellado que lo que este potencial comprador realmente va a poder pisar y disfrutar detrás de la puerta de su nuevo hogar son 75 m2. Eso ya le cuadra más con lo que ven sus ojos.

En la compra de una vivienda el tamaño importa y que no siempre este es lo que parece. En las viviendas de urbanizaciones cerradas, unifamiliares y fincas, la diferencia puede ser realmente notoria… Dejando a un lado errores que puedan existir en los anuncios, hay que tener claro que, al hablar de superficies de un inmueble, podemos estar hablando de tres realidades distintas:

• Superficie útil: es el espacio que se puede pisar dentro de una casa. Contabiliza lo que queda dentro de cerramientos externos de un edificio, incluyendo los armarios de obra, pero no los tabiques, pilares y columnas. Excluye también superficies con una altura inferior a 1,50 metros. En definitiva, es la superficie disponible para nuestro uso y disfrute.
• Superficie construida: es la superficie útil del inmueble más el espacio ocupado por los cerramientos interiores fijos, las estructuras verticales y canalizaciones (paredes, desagües y conductos de ventilación). Incluye aquellas partes de la vivienda en las que la altura libre sea inferior a 1,5 metros.
• Superficie construida con zonas comunes (adoptada por el Catastro): es la suma de la superficie construida del inmueble más los metros cuadrados de elementos comunes (pasillos del edificio, escaleras, cuartos de instalaciones, portales…), que correspondan al propietario según su coeficiente de participación en el edificio o comunidad. Esta superficie que viene reflejada en el Catastro es la que se tomará como referencia para determinar el valor catastral de la vivienda. Este valor catastral será, a su vez, la base imponible de referencia para el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y podrá servir para el cálculo de otros impuestos derivados de la transmisión de un inmueble, como son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) e Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

No hay una norma que determine qué tipo de superficie es la que debe aparecer en un anuncio de venta, ni siquiera en la nota siempre del Registro de la Propiedad. De ahí que una de las tareas ineludibles de la tasación de una vivienda es la medición de su superficie, que es un elemento directivamente vinculado con el valor. Así, identificar la superficie real de un inmueble puede alterar el €/m2 que se paga por una vivienda y también el valor reflejado en el informe de tasación, que es el documento de referencia para determinar la cuantía de la financiación que puede otorgar el banco en el caso de que sea necesaria una hipoteca.

Contratar la tasación de una vivienda en los momentos iniciales del proceso de compra permite conocer no solo el valor, sino también confirmar aspectos como la superficie, cruciales para conocer realmente lo que se está comprando. Una referencia que puede en algunos casos servir de respaldo para ajustar el precio antes de la firma del contrato de arras. El informe de tasación incluye, además, un croquis de la vivienda, que será de gran utilidad.

Ojo con los estándares y medidas de los inmuebles de inversión

También en el ámbito de la inversión inmobiliaria pueden darse equívocos en relación a la correcta interpretación de las superficies, en edificios y activos comerciales de gran tamaño. La medición bajo el estándar internacional promovido por la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) maneja criterios diferentes que la normativa ECO, que es el estándar que rige en las valoraciones con finalidad hipotecaria en España.

Es interesante conocer que pueden existir desviaciones importantes entre uno y otro supuesto para no llevarse sorpresas. Al margen de entender bien cuáles son los criterios considerados, nunca está de más comprobar in situ las superficies del inmueble antes de llegar a ningún acuerdo. Si el área real de un edificio no coincide con la indicada en el proyecto, puede significar que esos metros cuadrados adicionales no se han legalizado y rectificar este error requerirá un coste adicional. Puede ocurrir, incluso, que no pueda legalizarse porque incumple el tipo de ocupación o está fuera de normativa.

En las valoraciones RICS los criterios de superficies son distintos a los aplicados en la regulación española, siempre se correlacionan desde el punto de vista de la inversión y rentabilidad del elemento valorado. Existe un código de prácticas de medición que proporciona una información completa y definiciones para la medición precisa de los edificios y los terrenos, el cálculo de áreas y volúmenes, y que tiene en cuenta la clase de suelo y la tipología de los edificios. Estos criterios de medición son una base común que se contemplan tanto para la valoración, la gestión del activo, cesión, fines fiscales, de venta, de alquiler o de adquisición para dotar de una seguridad jurídica al cliente o consumidor.

El código contiene una jerarquía de definiciones que son:

• GEA (Área Externa Bruta)
• GIA (Área Interna Bruta)
• NIA (Área Interna Neta)

Para cumplir las obligaciones legales de los consumidores y en la comercialización de activos se depende principalmente de la NIA al comercializar propiedad comercial o bienes residenciales. Las definiciones básicas GEA y GIA son adecuadas para los especialistas. El GIA puede utilizarse para comercializar algunas formas de propiedad, por ejemplo, la industrial.

Auditoría catastral como vía para rebajar la factura fiscal

La superficie es el punto de partida para el cálculo de la cuota del IBI, un impuesto municipal que grava la tenencia de inmuebles. La base imponible de este impuesto es el valor catastral asignado a cada inmueble, que se calcula a partir de la superficie construida con zonas comunes reflejada en el Catastro. Aplicando a esta base imponible el tipo impositivo determinado en la normativa municipal se obtiene la cuantía que cada propietario debe liquidar anualmente.

En ocasiones, los valores catastrales asignados a un bien son excesivamente elevados debido a una identificación errónea de la superficie, del uso, las tipologías o de las calidades en el Catastro. Ana Albarrán, coordinadora técnica de Valoraciones Especiales de Tinsa, recuerda el caso de un cliente que tenía en su cartera una nave a la que el Catastro atribuía una superficie de 11.000 m2. “Resultó que su superficie era mucho menor, pero en las fotos aéreas del Catastro se veía una balsa aledaña de un tono grisáceo que se confundía con el del techo de la nave y habían considerado que toda esa superficie correspondía al inmueble”, explica Albarrán.

En otra ocasión, detectar que un terreno urbanizable pendiente de gestión estaba catalogado en Catastro como suelo finalista permitió rebajar el valor catastral del terreno de 57 a 13 millones de euros, lo que disminuyó el pago del IBI en 90.000 euros anuales.

Un inmueble mal medido o con errores en su clasificación puede salir caro en el pago de impuestos. La discrepancia entre la realidad física y la registrada en Catastro puede darse con mayor probabilidad en inmuebles industriales, fincas agropecuarias o activos complejos en su estructura por una atribución equivocada en el tipo de uso o en la propia identificación de los elementos. Sin embargo, también pueden producirse desviaciones en activos residenciales por una errónea cuantificación o catalogación de superficies relacionada con elementos como garajes, almacenes, piscinas o cerramiento de terrazas, por poner algunos ejemplos.

Ante la sospecha de valores catastrales demasiado elevados, la contratación de una auditoría catastral permite comprobar si existen discrepancias entre las superficies reales y las que aparecen reflejadas en el Catastro, o algún error en su clasificación. En caso afirmativo, se podrán recalcular los valores de acuerdo a información contrastada con la realidad del inmueble.

Superficies en orden para dividir, segregar o agrupar fincas

Tener bien identificada la realidad física de un inmueble es también requisito imprescindible para poder realizar ciertas operaciones en el Registro de la Propiedad. Si eres propietario de una finca rústica, debes saber que no vas a poder dividirla para realizar un reparto entre varios herederos, por ejemplo, o segregar una parte para realizar una venta si la superficie que consta en el Registro de la Propiedad no coincide con la que aparece en el Catastro, ya que la ley exige que la información sobre la propiedad afectada esté perfectamente coordinada en ambos registros.

La regularización patrimonial consiste en actualizar los datos de un inmueble que constan en el Registro de la Propiedad o en el Catastro para adaptarlos a la realidad física comprobada. Además de un requisito imprescindible en operaciones de segregación, división, agrupación, agregación, rectificación de linderos, excesos de cabida o procedimientos de deslinde que afecten a terrenos, regularizar la superficie y el resto de características de la finca refuerza la posición del propietario ante, por ejemplo, posibles ocupaciones ilegales y apropiaciones de linderos.

Todos estos aspectos relacionados con la medición de superficies forman parte del día a día de Tinsa, que cuenta la mayor red profesional de técnicos de España y con equipos especializados en auditoría catastral y regularización patrimonial. Si te encuentras en alguna de estas situaciones, ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos.