El esfuerzo teórico de compra en la ciudad de Málaga alcanza el 47,7%
Hoy analizamos la situación del mercado residencial de Málaga, una plaza que en los últimos años ha ganado un importante protagonismo en atracción inversora y en desarrollo inmobiliario, como estamos comprobando estos días en Simed. Una ciudad que en este entorno general de desaceleración del mercado residencial destaca por seguir mostrando dinamismo en la evolución de sus precios residenciales.
Según el último IMIE Mercados Locales, elaborado a partir de las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa, el valor medio de la vivienda en la ciudad de Málaga aumentó un 3% entre el segundo y el tercer trimestre. Eso se traduce en que el precio medio es un 10,5 % más elevado de lo que era en el tercer trimestre del año pasado. Es la séptima capital que más se ha revalorizado en tasa trimestral y la tercera desde un punto de vista interanual, según nuestros datos.
La capital ha mostrado un crecimiento sostenido. Desde el primer trimestre de 2015, cuando tocó el valor tocó su punto más bajo tras la crisis, el precio medio de la vivienda se ha incrementado un 63%. Esta evolución tiene como efecto colateral un tensionamiento en los niveles de accesibilidad. En Tinsa calculamos un indicador llamado esfuerzo teórico de compra, que cuantifica qué porcentaje de la renta disponible del hogar se ha destinar a pagar el primer año de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Es decir, la situación financiera más habitual para quien compra por primera vez una vivienda.
Y, en esta relación de renta disponible, valor medio de vivienda y coste de financiación encontramos que la tasa de esfuerzo teórico de compra en la ciudad de Málaga es del 47,7%, superando el nivel de accesibilidad crítica, que en Tinsa situamos en el 45%. Esta tasa del 47,7% es solo cuatro décimas inferior a la que se observa en la ciudad de Madrid (48,1%) y no está muy lejos de la de Barcelona (un 50,3%). Estas tres capitales (Barcelona, Madrid y Málaga) son las únicas que están por encima del nivel de accesibilidad crítico entre las 6 mayores capitales españolas por población.
Lógicamente, como siempre que se habla de medias, es que hay extremos por encima y por debajo. La situación de accesibilidad no es la misma en toda la ciudad. Si nos adentramos en el análisis por distritos que nos aporta el IMIE Mercados Locales, encontramos una banda que se mueve entre el 53,7% de tasa de esfuerzo y el 39%.
Este 39% corresponde al distrito de Ciudad Jardín. Pese a ser la zona más ‘accesible’ de la capital en términos de este indicador lo cierto es que está por encima de lo que el Servicio de Estudios de Tinsa considera que es un nivel de accesibilidad razonable: un 35%. Partiendo de esa tasa de esfuerzo del 39% de Ciudad Jardín, los distritos con mejor nivel de accesibilidad serían Bailén-Miraflores (40,7%), Churriana (41,1%) y Palma Palmilla (41,2%).
Las zonas de la capital donde el acceso a la vivienda estaría mas tensionado son las de Teatinos-Universidad, donde localiza ese 53,7% de tasa de esfuerzo que te comentaba antes. Por darte una comparativa con las otras dos grandes capitales españolas, el esfuerzo en Teatinos-Universidad estaría en un nivel similar al de L’Eixample, en Barcelona, y algo por debajo del barrio de Gracia. En el caso de la ciudad de Madrid, el esfuerzo en Teatinos-Universidad estaría por encima del observado en los distritos de Retiro o Chamberí.
Volviendo a la ciudad de Málaga otras zonas con tasas de esfuerzo tensionadas serían el distrito Centro (51,3%) y en tercera posición Carretera de Cádiz con un 49,5%. También Puerto de la Torre superaría ese umbral del 45% que marca el nivel de accesibilidad crítica.
Así lo explicamos para Capital Radio